Errore nel contratto di affitto, ecco come correggerlo — idealista/news

Il percorso per sanare i dati inseriti in un accordo di locazione cambia radicalmente se l’atto è già stato depositato o meno. Se l’Agenzia delle Entrate non ha ancora ricevuto la documentazione, correggere un errore nel contratto di affitto è molto semplice: se si hanno i file digitali si modifica il testo direttamente al computer prima di procedere alla firma. Se l’errore si scorge, invece, sulle copie cartacee si sbarra il refuso a penna, inserendo il dato esatto affiancato dalle sigle di entrambi i contraenti. Nel caso in cui lo sbaglio emerga dopo la trasmissione ufficiale del documento, diventa obbligatorio redigere una scrittura privata di rettifica con nuova registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.

Come correggere un errore nel contratto di locazione

Rilevare un errore in un accordo di affitto è una situazione comune, ma le modalità di intervento variano a seconda del momento in cui ci si accorge dello sbaglio e della natura del dato da modificare. La procedura per correggere i dati di un contratto di locazione non ancora registrato varia a seconda del supporto. Se il documento è digitale, le parti possono avvalersi dell’autonomia contrattuale (articolo 1322 del Codice Civile): basta modificare il file sul computer, ristamparlo e firmarlo ex novo. 

In presenza di un errore nel contratto di affitto stampato su carta, invece, la correzione avviene tramite riga a penna sul refuso, inserendo il dato esatto. Per garantire l’efficacia della scrittura privata (articolo 2702 del Codice Civile) e dimostrare il consenso comune, entrambi i contraenti dovranno apporre una sigla a margine della modifica.

Come correggere un contratto di locazione già registrato

Quando l’atto ha già assunto valore ufficiale per l’amministrazione finanziaria (ossia dopo che è stato trasmesso), non è più possibile applicare delle correzioni manuali. Diventa necessario muoversi su tre binari distinti in base al tipo di anomalia.

Errori sostanziali nel testo (scrittura privata di rettifica)

Se l’errore risiede nelle clausole contrattuali strutturali – come un canone annuo indicato in modo errato, una ripartizione sbagliata delle spese condominiali, l’omissione di una pertinenza o le generalità anagrafiche dei contraenti scambiate – è obbligatorio redigere e registrare un atto integrativo formale. Si procede compilando la rettifica del fac simile del contratto di locazione che deve contenere:

• i dati anagrafici completi dei contraenti (locatore e conduttore);
• gli estremi di registrazione del contratto originario (data, serie, numero di protocollo e codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate);
• l’esatta formulazione della clausola corretta che sostituisce quella errata.

Questo atto integrativo deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua firma. Se la correzione non altera la base imponibile (non modifica il valore complessivo del canone o la durata della locazione), l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro, da versare tramite modello F24 Elide con il codice tributo 1500.

Nel caso di una modifica del contratto di locazione già registrato con cedolare secca, l’atto di rettifica gode dell’esenzione totale dall’imposta di bollo. Se invece il contratto è in regime ordinario (Irpef), sarà necessario applicare le marche da bollo da 16 euro (una ogni 4 facciate o 100 righe di testo).

Errori nei dati catastali nel Modello RLI

Può capitare che il testo contrattuale firmato sia corretto, ma che sia stato commesso un errore di digitazione nell’inserimento dei dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno) sulla piattaforma telematica dell’Agenzia delle Entrate. In questo scenario, la procedura di rettifica del contratto di locazione già registrato presso l’Agenzia Entrate è semplificata:

• sanatoria all’adempimento successivo: l’AdE permette di sanare il dato catastale errato senza sanzioni compilando il Quadro C (Dati degli immobili) in concomitanza del primo adempimento successivo utile (es. pagamento dell’annualità successiva, proroga o risoluzione anticipata);
• costi: questa modalità di regolarizzazione non comporta il pagamento di imposte o sanzioni integrative.

Errori materiali o di opzione fiscale (istanza in autotutela)

Se l’inesattezza commessa sul Modello RLI riguarda lo scambio di cifre nei codici fiscali o l’omessa opzione per il regime della cedolare secca (nonostante la volontà fosse espressamente indicata nel contratto cartaceo allegato), si deve richiedere una correzione d’ufficio:

• presentazione dell’istanza: il contribuente deve presentare una richiesta scritta di correzione in autotutela, allegando la copia del contratto originale corretto, la ricevuta di registrazione errata e i documenti d’identità delle parti;
• canali di invio: l’istanza può essere trasmessa online tramite il servizio Civis, inviata via PEC all’ufficio territoriale di competenza, oppure presentata fisicamente allo sportello dove è stato registrato l’atto. La procedura non prevede l’addebito di imposte aggiuntive.

In quale caso l’errore è causa di annullamento del contratto?

Esistono situazioni in cui l’errore non è un semplice refuso grafico, ma incide direttamente sulla formazione della volontà dei contraenti. Secondo l’articolo 1428 del Codice Civile, l’errore è causa di annullamento del contratto esclusivamente quando è contemporaneamente essenziale e riconoscibile dall’altro contraente al momento della stipula. I due requisiti devono coesistere tassativamente.

L’errore deve essere essenziale

L’errore si definisce essenziale quando ha costituito la ragione unica o principale del consenso. L’articolo 1429 del Codice Civile individua quattro casi specifici:

• sulla natura o sull’oggetto del contratto: un soggetto crede di sottoscrivere una locazione ma firma una compravendita a rate;
• sull’identità o sulle qualità dell’oggetto: si firma per un immobile convinti che sia destinato a uso abitativo civile, mentre la reale destinazione catastale dell’unità è esclusivamente commerciale (es. categorie A/10 o C/1);
• sull’identità o sulle qualità dell’altro contraente: si concede l’immobile in locazione a un soggetto credendolo un professionista con redditi solidi, scoprendo poi che si tratta di un individuo differente e insolvente;
• errore di diritto: quando il consenso è l’effetto dell’ignoranza o del fraintendimento di una norma di legge (es. prendo in affitto un terreno per edificarvi un magazzino ignorando che il piano regolatore vieta qualsiasi tipo di costruzione).

L’errore deve essere riconoscibile

Ai sensi dell’articolo 1431 del Codice Civile, l’errore si considera riconoscibile quando una persona di normale diligenza, tenendo conto del contenuto, delle circostanze o delle qualità dei contraenti, avrebbe potuto accorgersi che la controparte stava cadendo in errore:

• se l’errore era rilevabile: il contratto è annullabile per proteggere chi ha commesso lo sbaglio;
• se l’errore non era riconoscibile: usando l’ordinaria diligenza, il contratto resta valido per tutelare l’affidamento e la buona fede della controparte.