Quando non si paga l’IMU sulla seconda casa?

Ecco tutti i casi in cui l’imposta municipale sugli immobili non è dovuta o si paga in misura ridotta: situazioni, requisiti e condizioni.

Moltissimi lettori ci chiedono: quando non si paga l’IMU sulla seconda casa? Premettiamo subito che l’esenzione ordinaria riguarda solo l’abitazione principale, cioè l’immobile nel quale il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, purché non si tratti di una casa di lusso accatastata in categoria A/1, A/8 o A/9.

Questo significa che una casa al mare, un appartamento ereditato, un immobile tenuto a disposizione, una casa sfitta o un’abitazione usata solo per alcuni periodi dell’anno sono, di norma, soggetti a IMU.

Non basta quindi dire: «la casa è vuota», «non ci abita nessuno», «non ci sono utenze attive» o «non produce reddito». Per non pagare l’IMU, o per pagarla in misura ridotta, occorre rientrare in una delle ipotesi specifiche previste dalla legge o dai regolamenti e dalle delibere comunali.

Quindi l’unico modo per non pagare l’imposta, o per ottenere un alleggerimento della base imponibile, è far rientrare l’immobile in specifici casi di esenzione o equiparazione alla prima casa previsti dall’ordinamento tributario.

Vediamo allora quando la seconda casa può essere esente da IMU e quando invece l’imposta si paga con uno sconto anziché in misura piena.

La regola generale IMU per la seconda casa

L’IMU è attualmente disciplinata dalla legge di Bilancio 2020 (legge n. 160/2019, commi 739 e seguenti). Il presupposto dell’imposta è il possesso di immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli.

L’abitazione principale non di lusso è esente dall’IMU. Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale.

Se manca anche uno solo di questi due requisiti, l’immobile non può essere considerato abitazione principale e viene trattato come seconda casa.

Attenzione: l’espressione “seconda casa” non indica solo la casa delle vacanze. È seconda casa, ai fini IMU, qualsiasi abitazione diversa da quella principale: l’appartamento dato in locazione, la casa concessa a un familiare, l’immobile ereditato, la casa sfitta, l’abitazione tenuta a disposizione.

La seconda casa, quindi, paga l’IMU salvo le specifiche eccezioni che ora ti illustriamo.

Quando la seconda casa non paga l’IMU?

La seconda casa non paga l’IMU solo quando la legge la considera esente o la assimila all’abitazione principale. In altri casi, invece, l’imposta non scompare ma viene ridotta.

Le ipotesi principali che esamineremo in dettaglio sono:

• casa assegnata al coniuge o al genitore affidatario dei figli;
• abitazioni di coniugi o partner con residenze effettive diverse;
• immobili merce dell’impresa costruttrice;
• fabbricati collabenti accatastati in categoria F/2;
• alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• immobili di anziani o disabili ricoverati stabilmente, ma solo se il Comune ha previsto l’assimilazione;
• immobili esenti per particolari finalità pubbliche, sociali o istituzionali.

Ci sono poi casi in cui l’IMU resta dovuta, ma si paga meno:

• comodato gratuito a figli o genitori: riduzione della base imponibile del 50%;
• immobile inagibile o inabitabile e non utilizzato: riduzione della base imponibile del 50%;
• immobile locato a canone concordato: riduzione dell’imposta del 25%;
• fabbricato storico o artistico: riduzione della base imponibile del 50%;
• pensionati residenti all’estero titolari di pensione in convenzione internazionale: IMU ridotta del 50% per una sola abitazione.

Casa data in comodato a figli o genitori

Per la casa concessa in comodato d’uso gratuito a un figlio o a un genitore del proprietario, la legge prevede una riduzione della base imponibile IMU del 50%.

La norma di riferimento è l’art. 1, comma 747, lettera c), della legge n. 160/2019. L’agevolazione riguarda le unità immobiliari, escluse quelle di lusso accatastate in A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal proprietario ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori e figli, che le utilizzano come abitazione principale.

Così il comodatario, cioè il figlio o il genitore che abita nella casa, non paga l’IMU. Il soggetto passivo d’imposta resta sempre il proprietario, perché il comodato attribuisce solo un diritto personale di godimento e non un diritto reale sull’immobile.

Per ottenere la riduzione IMU devono ricorrere tutte queste condizioni:

• il comodato deve essere tra genitore e figlio, oppure tra figlio e genitore;
• il contratto deve essere registrato (entro 20 giorni dalla stipula);
• il comodatario deve usare l’immobile come abitazione principale, quindi deve avere lì residenza e dimora abituale;
• il proprietario deve risiedere e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
• il proprietario deve possedere una sola abitazione in Italia, oppure, oltre alla casa concessa in comodato, solo la propria abitazione principale nello stesso Comune;
• l’immobile non deve essere di lusso.

La riduzione non spetta, ad esempio, se il comodato è tra nonno e nipote, tra fratelli, tra zii e nipoti o tra soggetti non parenti in linea retta entro il primo grado.

Non spetta neppure se il proprietario possiede tre abitazioni, anche se una quota minima deriva da successione, oppure se la casa del proprietario e quella concessa in comodato si trovano in Comuni diversi.

La giurisprudenza tributaria è rigida su questi requisiti: il possesso di quote di altri immobili può far perdere l’agevolazione se comporta il superamento dei limiti previsti dalla norma (Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Savona, sent. n. 218/2022; Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado della Campania, sent. n. 845/2026).

I Comuni possono deliberare aliquote agevolate o, in determinati casi, azzerare l’imposta per particolari categorie di immobili, nel rispetto dei limiti previsti dalla legge e dal prospetto delle aliquote comunali.

Casa assegnata all’ex coniuge

Una delle ipotesi più importanti di esenzione riguarda la casa familiare assegnata dal giudice a seguito della separazione o del divorzio di una coppia di coniugi con prole.

La legge considera abitazione principale la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice (art. 1, comma 741, lettera c), n. 4, legge n. 160/2019). Questo significa che, ai fini IMU, l’immobile è assimilato all’abitazione principale dell’assegnatario. Di conseguenza, se l’immobile non è una casa di lusso, l’IMU non è dovuta.

Marito e moglie si separano. La casa è di proprietà del marito, ma il giudice la assegna alla moglie perché collocataria dei figli. Ai fini IMU, quella casa è considerata abitazione principale della moglie assegnataria. Il marito proprietario non deve pagare l’IMU come seconda casa.

Coniugi con residenze diverse: doppia esenzione

Per anni i Comuni hanno contestato l’esenzione IMU quando due coniugi avevano residenze diverse. L’idea era che il nucleo familiare dovesse avere una sola abitazione principale.

La Corte costituzionale ha cambiato radicalmente impostazione. Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha dichiarato illegittima la norma che subordinava l’esenzione IMU alla residenza e dimora abituale dell’intero nucleo familiare nello stesso immobile.

Ora le coppie che vivono in case diverse per esigenze lavorative o personali hanno diritto all’esenzione per entrambe le abitazioni. Il requisito fondamentale è dimostrare che ciascun coniuge risieda e dimori effettivamente nel rispettivo immobile.

Pertanto, se ciascun coniuge risiede anagraficamente e dimora abitualmente in un immobile diverso dall’altro, entrambi possono beneficiare dell’esenzione per la propria rispettiva abitazione principale.

Non si tratta, però, di una scorciatoia per non pagare l’IMU sulla seconda casa. La Cassazione ha ribadito che, dopo la sentenza della Corte costituzionale, il beneficio spetta se il contribuente prova l’effettiva dimora abituale nell’immobile; non basta solo avervi posto la residenza anagrafica (Cass. civ., sez. trib., n. 4502/2026).

Il Comune può controllare se la residenza è reale o solo formale. Tra gli elementi valutabili ci sono consumi delle utenze, medico di base, luogo di lavoro, presenza continuativa nell’abitazione e altri indici concreti.

I consumi bassi non bastano sempre, da soli, a negare l’esenzione. Vanno valutati nel caso concreto. Per esempio, un contribuente può avere consumi ridotti perché lavora fuori casa, perché il riscaldamento è centralizzato o perché non ha utenza gas. Tuttavia, consumi del tutto incompatibili con una presenza stabile possono far scattare l’accertamento.

Casa inagibile o inabitabile: l’IMU si paga?

Per gli immobili inagibili o inabitabili la legge non prevede, in via generale, l’esenzione totale. Prevede una riduzione della base imponibile del 50%.

La norma di riferimento è l’art. 1, comma 747, lettera b), della legge n. 160/2019. La riduzione si applica ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni.

Non basta che la casa sia vecchia, malmessa o non abitata. Occorre una situazione oggettiva di degrado tale da impedirne l’utilizzo.

L’inagibilità riguarda soprattutto la sicurezza statica dell’immobile: crolli, gravi lesioni strutturali, pericolo per l’incolumità. L’inabitabilità riguarda invece la mancanza dei requisiti minimi igienico-sanitari o funzionali.

La giurisprudenza precisa che il degrado deve essere serio e non superabile con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma tale da richiedere opere più rilevanti, come restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Palermo, sent. n. 1570/2024).

Lo stato di inagibilità o inabitabilità può essere provato in due modi:

• con perizia dell’ufficio tecnico comunale, a spese del proprietario;
• con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000.

Se il Comune conosce già ufficialmente lo stato di inagibilità, ad esempio perché ha effettuato un sopralluogo e redatto un verbale, non può ignorare quel dato. In questo caso la riduzione può spettare anche se il contribuente non ha presentato una nuova richiesta, perché il fatto è già noto all’ente impositore (Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Salerno, sent. n. 6712/2025).

Fabbricati collabenti: si paga l’IMU sui ruderi?

I fabbricati collabenti sono immobili ridotti allo stato di rudere, non idonei a produrre reddito e accatastati nella categoria F/2.

In linea generale, il fabbricato collabente non paga l’IMU come fabbricato, perché è privo di rendita catastale. La base imponibile IMU dei fabbricati, infatti, si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata. Se la rendita non esiste, manca la base imponibile del fabbricato.

Attenzione però: bisogna verificare se il terreno o l’area su cui insiste il rudere abbia autonoma rilevanza fiscale, ad esempio come area edificabile. In tal caso, il Comune potrebbe chiedere l’IMU non sul fabbricato collabente, ma sull’area fabbricabile.

È quindi opportuno controllare la classificazione catastale, la destinazione urbanistica e le delibere comunali.

Immobili merce: quando l’impresa costruttrice non paga l’IMU

Sono esenti da IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a quando permane tale destinazione e gli immobili non sono locati. Si tratta dei cosiddetti “immobili merce”.

L’esenzione riguarda gli immobili costruiti dall’impresa e rimasti invenduti, purché non siano utilizzati o concessi in locazione. Il motivo dell’agevolazione fiscale è evitare di gravare l’impresa costruttrice su beni che costituiscono magazzino e non patrimonio destinato al godimento.

La Cassazione ha però chiarito che la locazione fa perdere il beneficio anche se è temporanea o di breve durata. Non è possibile applicare l’esenzione in modo proporzionale ai soli mesi in cui l’immobile non è stato locato (Cass. civ., sez. trib., ord. n. 10394 del 21 aprile 2025).

Quindi, se l’impresa affitta anche solo per un periodo limitato l’immobile destinato alla vendita, l’esenzione può venire meno per l’annualità di riferimento.

Casa locata a canone concordato: si paga meno?

La casa affittata a canone concordato non è esente da IMU, ma beneficia di una riduzione.

Per gli immobili locati con contratto a canone concordato, ai sensi della legge n. 431/1998, l’imposta è ridotta al 75%. In pratica, si applica uno sconto del 25% sull’IMU dovuta.

Per ottenere l’agevolazione, il contratto deve rispettare l’accordo territoriale stipulato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Se il contratto non è stato stipulato con l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dell’accordo locale, per i contratti successivi al D.M. 16 gennaio 2017 occorre l’attestazione di rispondenza rilasciata da almeno una delle organizzazioni competenti.

L’attestazione serve a dimostrare che il contratto rispetta i parametri dell’accordo territoriale. La sua mancanza può impedire il riconoscimento dell’agevolazione (Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Napoli, sent. n. 2127/2023; Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Salerno, sent. n. 4519/2023; Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Cosenza, sent. n. 684/2024).

Anche se il contribuente può essere esonerato da alcune comunicazioni, in caso di controllo deve sempre provare la sussistenza dei requisiti.

Fabbricati storici o artistici: IMU ridotta

Un’altra agevolazione riguarda i fabbricati di interesse storico o artistico.

Per questi immobili la base imponibile IMU è ridotta del 50%, se il vincolo deriva dal riconoscimento previsto dall’art. 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004).

Anche qui non si tratta di un’esenzione totale. L’imposta si paga, ma su una base imponibile dimezzata.

Pensionati residenti all’estero: esenzione o riduzione?

Per i pensionati residenti all’estero (iscritti all’AIRE) bisogna fare attenzione, perché spesso si parla impropriamente di esenzione. La regola attualmente applicabile prevede una riduzione del 50% dell’IMU, non l’esenzione totale.

L’agevolazione, prevista dall’art. 9-bis del D.L. n. 47/2014, riguarda una sola unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione maturata all’estero, in uno Stato in regime di convenzione internazionale con l’Italia, e residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia. Inoltre l’immobile non deve essere locato né concesso in comodato.

Se il pensionato residente all’estero possiede più case in Italia, la riduzione può riguardare una sola unità immobiliare. Per le altre, l’IMU resta dovuta secondo le regole ordinarie.

Anziano o disabile ricoverato: la casa paga l’IMU?

Un caso frequente riguarda l’anziano o la persona con disabilità che si trasferisce stabilmente in una casa di riposo o in un istituto di ricovero.

La legge consente ai Comuni di assimilare all’abitazione principale l’immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di cura o sanitari a seguito di ricovero permanente, purché l’immobile non sia affittato.

Questo significa che l’esenzione non è automatica in tutta Italia. Bisogna verificare se il Comune ha previsto questa ipotesi nel proprio regolamento IMU. Se il Comune l’ha prevista e la casa non è affittata, l’immobile può non pagare l’IMU. Se invece il Comune non ha deliberato l’assimilazione, oppure se la casa è locata, l’imposta resta dovuta.

Alloggi sociali: quando sono esenti?

Gli alloggi sociali, come definiti dal D.M. 22 aprile 2008, sono esenti da IMU se sono concretamente adibiti ad abitazione principale.

Diverso è il caso degli alloggi di edilizia residenziale pubblica o degli immobili IACP che non rientrano nella definizione di alloggio sociale. In questi casi può applicarsi un trattamento agevolato, come la detrazione di 200 euro o l’aliquota ridotta prevista dal Comune, ma non sempre una vera esenzione.

Anche qui occorre verificare la qualificazione dell’immobile e la disciplina comunale.

La casa sfitta, vuota o senza utenze paga l’IMU?

Sì. La casa sfitta paga l’IMU. Non esiste un’esenzione generale per la seconda casa disabitata, anche se è vuota, non arredata o senza utenze allacciate.

Questo è uno degli errori più frequenti. Molti proprietari pensano che l’IMU sia dovuta solo se la casa viene usata, affittata o produce reddito. Non è così. L’IMU colpisce il possesso dell’immobile, non il suo utilizzo effettivo.

Una casa vuota, quindi, continua a pagare l’imposta, salvo che rientri in una specifica ipotesi di riduzione o esenzione: ad esempio inagibilità accertata, fabbricato collabente, assimilazione comunale, immobile merce o altra fattispecie prevista dalla legge.

Anzi, i consumi molto bassi o assenti possono essere usati dal Comune proprio per contestare una falsa abitazione principale, dichiarata come tale allo scopo di non pagare l’IMU. Se una persona dichiara di avere residenza in un immobile ma le utenze dimostrano consumi incompatibili con una presenza stabile, il Comune che scopre la vicenda può recuperare l’IMU non versata, oltre a sanzioni e interessi.

Come si dimostra il diritto all’esenzione IMU?

Chi chiede un’esenzione o una riduzione deve poter dimostrare di averne diritto.

Non basta la semplice iscrizione anagrafica per garantirsi lo scudo dell’abitazione principale. I Comuni esigono prove concrete della stabilità del nucleo familiare, come la scelta del medico di base e utenze domestiche (luce, acqua, gas) che attestino consumi costanti durante tutto l’anno.

Tuttavia, qualora il Comune dovesse contestare consumi eccessivamente bassi, è possibile difendersi. Una recente pronuncia della Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia (sentenza n. 432/2025) ha chiarito che gli scarsi consumi non portano alla revoca automatica dell’agevolazione se risultano giustificati dal caso specifico. Nella vicenda esaminata, il contribuente viveva in casa solo nel weekend per motivi di lavoro, utilizzava piani cottura a induzione, e beneficiava di riscaldamento e acqua calda tramite l’impianto condominiale centralizzato.

L’onere della prova ricade sul contribuente. In caso di accertamento, non basta affermare di avere diritto al beneficio: bisogna provarlo con documenti o altre risultanze oggettivamente dimostrabili.

Cosa succede se non pago l’IMU pensando di essere esente?

Se il Comune ritiene che l’esenzione o la riduzione non spettasse, può emettere un avviso di accertamento per recuperare:

• l’IMU non versata;
• le sanzioni;
• gli interessi.

Il contribuente può difendersi dimostrando la presenza dei requisiti, chiedendo eventualmente l’annullamento in autotutela o proponendo ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado territorialmente competente, nei termini di legge (60 giorni dalla notifica dell’atto impositivo).

In sintesi: quando non si paga l’IMU sulla seconda casa?

L’IMU sulla seconda casa non si paga solo in casi specifici. Tra i più importanti ci sono:

• casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice;
• immobile che è in realtà abitazione principale effettiva del proprietario, anche se il coniuge vive altrove;
• immobili merce dell’impresa costruttrice, se destinati alla vendita e non locati;
• fabbricati collabenti in categoria F/2, salvo possibile tassazione dell’area edificabile;
• alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• immobili di anziani o disabili ricoverati stabilmente, se il Comune ha previsto l’assimilazione e la casa non è locata.

Negli altri casi, più che di esenzione, si deve parlare di riduzione:

• comodato gratuito a figli o genitori: base imponibile ridotta del 50%;
• casa inagibile o inabitabile e non utilizzata: base imponibile ridotta del 50%;
• contratto a canone concordato: imposta ridotta del 25%;
• fabbricato storico o artistico: base imponibile ridotta del 50%;
• pensionati residenti all’estero con pensione in convenzione internazionale: IMU ridotta del 50% su una sola abitazione.

La casa semplicemente vuota, sfitta, disabitata o senza utenze non è esente. Per non pagare l’IMU serve sempre una norma che lo consenta e, soprattutto, la prova concreta dei requisiti.