Si può vendere una casa con diritto di superficie? — idealista/news

È sufficiente trovare un venditore e recarsi da un notaio: con pochi semplici passaggi si può vendere una casa con diritto di superficie. Se, in un secondo momento, l’acquirente fosse intenzionato ad acquistare il diritto di proprietà piena, deve semplicemente procedere con lo svincolo.

Nell’espletare questa operazione c’è un unico aspetto a cui prestare attenzione: se sia più conveniente procedere con la vendita quando l’immobile è ancora vincolato o se conviene attendere che sia svincolato.

Diritto di superficie e piena proprietà: che differenza c’è

A differenziare il diritto di superficie da quello di proprietà è la durata temporale: il primo è a termine, mentre il secondo è senza limiti di tempo. Nel momento in cui si costruisce un immobile con diritto di superficie, il Comune rilascia una concessione per costruire l’edificio su un terreno di sua proprietà.

Il diritto di superficie ha una durata prestabilita, che generalmente è fissato in 99 anni: una volta passato questo periodo può essere rinnovato nuovamente per lo stesso periodo. Generalmente il limite di tempo è quello che abbiamo visto, ma in alcuni casi potrebbe essere inferiore: tutto dipende dal tipo di convenzione che è stata sottoscritta.

Cosa comporta acquistare una casa con diritto di superficie

A quali regole è necessario sottostare nel caso in cui si vuole comprare una casa con diritto di superficie? Per questo tipo di immobili c’è una convenzione sottoscritta con un ente pubblico alla quale è obbligatorio attenersi: è un documento che viene allegato all’atto di compravendita che impone alcune regole, come la possibilità di vendita o affitto dell’immobile, definendo quando sia possibile farlo e a quale prezzo debba essere venduto. E soprattutto quali siano i soggetti a cui è possibile cedere la casa.

La Convenzione è una sorta di contratto – o più correttamente un accordo – che viene sottoscritto tra il costruttore e il Comune (o un qualsiasi altro Ente), che varia da città a città e, addirittura, di zona in zona. Le convenzioni, come abbiamo visto in precedenza, hanno una durata di 99 anni, e possono essere rinnovate per un periodo di uguale durata.

Voce importante della convenzione è quella relativa alla rivendita o alla locazione dell’immobile: non vengono definite unicamente le tempistiche entro le quali è possibile farlo, ma potrebbe essere imposto un prezzo massimo di cessione, a cui si potrebbe aggiungere un onere di affrancazione, ossia un pagamento che si deve corrispondere all’ente con il quale è stato sottoscritta la convenzione.

Quanto vale una casa con diritto di superficie

Un immobile con diritto di superficie, mediamente, vale tra il 20% ed il 25% in meno rispetto ad una casa con la piena proprietà. Questa differenza è determinata dal fatto che che la proprietà si limita alla costruzione che è stata realizzata sul terreno, mentre la proprietà del terreno stesso è in capo ad un altro soggetto, che generalmente è il Comune.

Ad incidere sul valore dell’immobile, ad ogni modo, è anche la durata residua del diritto di superficie.

Come trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà

Il diritto di superficie di un immobile può essere trasformato in diritto di proprietà: l’operazione si chiama riscatto o affrancazione. Il passaggio da un diritto all’altro avviene attraverso un atto notarile o una scrittura privata autenticata, che deve essere trascritta nel registro immobiliare.

Grazie a questa particolare procedura il titolare del diritto di superficie acquisisce la piena proprietà dell’immobile, ma deve pagare un corrispettivo al proprietario del terreno, che, come abbiamo visto, è quasi sempre il Comune.

La procedura da seguire

Il passaggio dal diritto di superficie a quello di proprietà prevede un procedura dettagliata e ben precisa, che si sviluppa nel seguente modo:

• quando si tratta di edilizia convenzionata è necessario fare una richiesta al Comune. L’istanza per la trasformazione deve essere presentata congiuntamente da tutti i comproprietari;
• il Comune, a questo punto, calcola il corrispettivo che deve essere versato per effettuare la trasformazione. Nei conteggi devono essere presi in considerazione le disposizioni di legge ed il regolamento comunale;
• dopo aver quantificato la cifra da versare è necessario stipulare l’atto notarile, attraverso il quale viene formalizzato il passaggio dal diritto di superficie a quello di proprietà;
• l’atto notarile deve essere trascritto nel registro immobiliare, in modo che possa avere efficacia nei confronti di terzi;
• a seguito della trasformazione è possibile chiedere la rimozione dei vincoli sul prezzo di alienazione e sul canone di affitto. È necessario, però, versare un ulteriore corrispettivo.

Quanto costa togliere il diritto di superficie

Riscattare il terreno su cui è costruito l’immobile – ossia togliere il diritto di superficie – ha un costo, che è condizionato dal tipo di convenzione che è stata sottoscritta. Generalmente sotto la voce costi sono comprese le spese amministrative e istruttorie, la parcella del notaio e le tasse che devono essere versate. A queste voci si potrebbero aggiungere quelle relative agli oneri dei professionisti che sono stati consultati per la pratica.

I costi generici sono i seguenti:

• spese di istruttoria. In alcuni casi i Comuni applicano una tariffa base per le pratiche di riscatto, che generalmente ammonta a 300 euro (ma è bene verificare con il Comune il suo vero ammontare);
• spese notarili. Una delle spese da affrontare è quella legata all’atto notarile, nel quale sono inclusi la parcella del professionista, le tasse, le imposte ed i bolli;
• se si sono consultati dei professionisti per la stesura del progetto di riscatto è necessario prendere in considerazione anche i loro onorari.

Quanto costa il riscatto del diritto di superficie

Ma quanto costa trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. Oltre agli oneri che abbiamo appena visto è necessario prendere in considerazione il costo del riscatto vero e proprio, che varia a seconda della grandezza dell’immobile.

Mediamente i costi sono i seguenti:

• per un alloggio con una superficie catastale inferiore a 125 m2: 5.000 euro;
• per un alloggio che supera i 125 m2: 10.000 euro.

Quelli che abbiamo visto sono dei prezzi medi, che possono variare da Comune a Comune.