Si può vendere un immobile senza successione? — idealista/news

La normativa vigente in Italia prevede regole ben precise quando si apre un’eredità: non si può vendere un immobile senza successione. O, quanto meno, prima che tutta la procedura sia stata completata. Ma perché è necessario attendere? Ai fini pratici la successione è il passaggio legale attraverso il quale viene trasferita la proprietà di un determinato bene dal defunto agli eredi. Se questa non viene completata regolarmente, gli eredi non hanno il diritto formale di disporre a proprio piacimento dell’immobile. In altre parole non lo possono vendere.

Posso vendere un immobile senza avere la successione?

La legge fornisce delle indicazioni precise e dettagliate sulla vendita degli immobili, prevedendo che il venditore abbia la piena titolarità del bene prima di cederlo. Questo significa, molto semplicemente, che un qualsiasi bene non può essere alienato fino a quando le pratiche relative alla successione non siano terminate. In caso di necessità, un’agenzia immobiliare è in grado di fugare qualsiasi dubbio.

In più occasioni la Corte di Cassazione è intervenuta sulla vendita degli immobili prima che le varie procedure connesse con la successione siano state completate. I giudici della Suprema Corte hanno sottolineato l’importanza di rispettare l’iter burocratico necessario perché il venditore entri legalmente in possesso dell’immobile. Solo in questo modo è possibile garantire che il trasferimento della proprietà sia effettivamente valido.

Gli Ermellini hanno ribadito che la vendita di un immobile ereditato, senza che sia stata effettuata la trascrizione della successione nei registri immobiliari, risulta essere nulla: il venditore non è in grado di attestare di essere il reale titolare del bene. Con la sentenza n. 6789/2015, la Cassazione ha poi confermato che gli eredi sono tenuti a completare la procedura di successione nei suoi vari passaggi:

• devono accettare l’eredità;
• devono trascrivere l’atto al catasto.

Solo a questo punto è possibile trasferire la proprietà dell’immobile in modo valido.

Cosa succede se non faccio la successione di un immobile

A quali rischi vanno incontro gli eredi che hanno deciso di vendere un immobile ma non hanno completato la successione? Le conseguenze giuridiche più importanti a cui vanno incontro sono le seguenti:

• l’atto di vendita è nullo. Le norme attualmente in vigore e la prassi giurisprudenziale prevedono che la vendita di un immobile può essere dichiarata nulla nel caso in cui la successione non sia stata trascritta. Il venditore non può dimostrare la titolarità del bene e l’acquirente potrebbe presentare una domanda di risarcimento danni;
• nel caso in cui la vendita sia stata conclusa senza rispettare quanto previsto dalla legge, gli eredi hanno la possibilità di far valere i propri diritti nelle sedi opportune avviando una serie di contenziosi contro l’acquirente. La validità giuridica della transazione verrebbe messa a rischio e potrebbe essere necessario mettere in conto degli ulteriori costi legali;
• tra gli obblighi che sono in capo agli eredi c’è il pagamento dell’imposta di successione – almeno nei casi previsti dalla legge -. Il suo mancato versamento determina l’obbligo di pagare delle sanzioni e degli interessi, per il ritardo accumulato o per l’omissione;
• l’imposta di registro non può essere calcolata correttamente nel caso in cui la successione non sia stata opportunamente trascritta.

Questi, sostanzialmente, sono i motivi per i quali non si può vendere una casa senza aver fatto la successione.

Atto notarile senza successione

Da un punto di vista strettamente legale utilizzare un’espressione del tipo atto notarile senza successione, non è propriamente corretto. Come abbiamo visto fino a questo momento, da un lato la successione è indispensabile per poter disporre liberamente di un immobile e venderlo; dall’altra l’atto notarile può essere utilizzato all’interno della successione per pubblicare un testamento o per dividere i beni tra i vari eredi. Ma non potrà mai sostituire completamente la successione.

La successione legale

La successione è il processo attraverso il quale viene trasferito il patrimonio di una persona defunta ai propri eredi. L’operazione viene effettuata attraverso la dichiarazione di successione, ossia un adempimento fiscale obbligatorio con il quale si comunica all’Agenzia delle Entrate la consistenza del patrimonio ereditato e si calcolano le eventuali tasse che devono essere versate.

Atto notarile

L’atto notarile è un documento redatto da un notaio, che può essere impiegato in alcune parti della successione, come per esempio:

• la pubblicazione di un testamento. Il notaio lo rende pubblico in modo che sia valido a tutti gli effetti;
• divisione dei beni. È un atto attraverso il quale il notaio provvede a dividere i beni ereditari tra gli aventi diritto, indicando cosa spetti ad ogni singolo erede;
• donazione. Attraverso questo atto è possibile trasferire dei beni ad alcuni eredi prima che venga aperta la successione.

Posso fare la successione solo per la mia quota?

Purtroppo non è possibile fare la dichiarazione di successione solo per la quota in capo ad un singolo erede. Deve essere presentata per tutto il patrimonio del defunto e non è scindibile per le quote dei singoli eredi.

Un qualsiasi erede, ad ogni modo, ha la possibilità di presentare la dichiarazione a nome di tutti. Le eventuali imposte che sono dovute verranno calcolate sull’intero patrimonio che verrà ereditato, non vengono suddivise tra gli eredi.

Cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione

La dichiarazione di successione deve essere presentata obbligatoriamente da tutti i chiamati all’eredità, indipendentemente dalla parentela con il defunto. Contrariamente a quanto si possa ritenere, il rifiuto di uno dei coobbligati non blocca gli altri eredi e, soprattutto, non li vincola in alcun modo.

Ogni singolo erede è titolare di un dovere autonomo: può provvedere alla presentazione dell’atto in autonomia, indipendentemente da cosa abbiano intenzione di fare gli altri. Questo significa, per esempio, che la dichiarazione di successione, in caso di morte di un genitore:

• non prevede che tutti i coeredi diano il proprio consenso. Nel caso in cui uno o più coeredi si dovessero opporre, gli altri possono muoversi lo stesso;
• ha effetto anche per gli eredi che non firmano.

In altre parole l’erede più collaborativo può presentare la dichiarazione di successione a suo nome, indicando al suo interno il nome degli altri eredi.