come si fa a sloggiarlo?

Lo “sfratto” in senso tecnico non si applica tra coeredi, perché manca un contratto di locazione. Gli strumenti sono altri: l’azione possessoria se c’è stato uno spoglio recente, l’azione ordinaria di rilascio e divisione, la domanda di indennità per l’uso esclusivo. Il giudice competente è il tribunale del luogo dell’ultimo domicilio del defunto. I tempi possono essere lunghi, ma esistono percorsi concreti.

Il padre muore. L’appartamento passa ai tre figli in comunione ereditaria. Uno di loro ci abita già da anni e non ha nessuna intenzione di andarsene, né di pagare qualcosa agli altri, né di accordarsi per vendere. Gli altri due vogliono “sfrattarlo”. Come si fa?

La risposta alla domanda su come sloggiare un coerede che occupa la casa ereditaria richiede prima di tutto di chiarire un equivoco: il termine “sfratto” è tecnicamente sbagliato in questo contesto. Lo sfratto è una procedura riservata ai rapporti di locazione. Tra coeredi, gli strumenti sono diversi — e vanno scelti in base alla situazione concreta.

Il coerede che abita la casa non è automaticamente abusivo

Il punto di partenza è importante. Il coerede che vive nell’appartamento ereditario non è, per questo solo fatto, un occupante illegittimo. È un compossessore: ha su quell’immobile gli stessi diritti degli altri coeredi, in quota ideale, finché la comunione non viene sciolta con la divisione.

La sua posizione diventa giuridicamente problematica quando esclude concretamente gli altri dal godimento del bene — impedisce l’accesso, cambia le serrature, si comporta come se fosse l’unico proprietario — e rifiuta qualsiasi regolamentazione ragionevole.

Lo sfratto non si applica: quali strumenti esistono invece

La procedura speciale di sfratto per morosità o per finita locazione — quella che porta all’ordinanza di convalida e all’intervento dell’ufficiale giudiziario — si applica solo quando esiste un contratto di locazione. Tra coeredi, di regola, non c’è nessun contratto di locazione: quindi non c’è sfratto.

Esistono invece tre strumenti principali, che possono essere usati separatamente o insieme.

Primo strumento: l’azione possessoria di reintegrazione

Se il coerede occupante ha commesso uno spoglio recente — ha cambiato le serrature escludendo fisicamente gli altri, ha impedito l’accesso con mezzi concreti — gli altri coeredi possono proporre l’azione di reintegrazione nel compossessoentro un anno dal fatto.

La giurisprudenza riconosce espressamente che un coerede può agire contro un altro coerede quando questi abbia alterato o violato, senza consenso e in danno degli altri, lo stato di fatto del bene comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun compossessore.

L’azione possessoria è relativamente rapida e mira a ripristinare la situazione precedente — riconsegna delle chiavi, accesso ripristinato — senza decidere definitivamente chi ha torto o ragione sui diritti di proprietà. È uno strumento urgente, non definitivo.

Due mesi fa il fratello ha cambiato la serratura e risposto a ogni richiesta di consegna delle chiavi con un rifiuto. Gli altri due coeredi possono proporre l’azione di reintegrazione davanti al tribunale del luogo dove si trova l’immobile, allegando la prova dello spoglio e chiedendo l’ordine immediato di ripristino del compossesso.

Secondo strumento: l’azione ordinaria di rilascio e indennità di occupazione

Indipendentemente dall’azione possessoria, gli altri coeredi possono proporre un’azione ordinaria per chiedere al giudice di accertare il loro diritto di compossesso e di ordinare al coerede occupante di consentire l’accesso o di lasciare l’immobile.

A questa domanda si può aggiungere — ed è importante farlo — la richiesta di indennità per l’uso esclusivo: una somma di denaro parametrata al valore locativo dell’immobile, che il coerede occupante deve agli altri per ogni mese in cui ha goduto dell’immobile in via esclusiva privandoli del loro diritto.

La giurisprudenza qualifica questo credito come risarcimento del danno o arricchimento senza causa, con danno parametrato al valore locativo. In pratica, si chiede al coerede occupante di pagare retroattivamente — a partire dall’apertura della successione o dal momento in cui l’occupazione è diventata esclusiva — una somma mensile equivalente a quello che un terzo avrebbe pagato come affitto.

Terzo strumento: la divisione ereditaria e la vendita all’asta

Il rimedio più definitivo — e spesso il più efficace per sbloccare situazioni di stallo — è la domanda di divisione giudiziale dell’eredità. Ciascun coerede ha sempre il diritto di chiedere la divisione: nessuno può essere costretto a restare in comunione per sempre.

Se l’immobile è comodamente divisibile — ad esempio un palazzo con più appartamenti — il giudice assegna a ciascuno la sua parte. Se l’immobile è indivisibile — un singolo appartamento — il giudice può disporre la vendita all’asta e la distribuzione del ricavato tra i coeredi in proporzione alle quote.

La vendita all’asta ha un effetto pratico evidente: il coerede occupante deve lasciare l’immobile perché viene venduto a terzi. Realizza meno del prezzo di mercato, ma è l’unico modo per sciogliere coattivamente la comunione quando non si trova un accordo.

In sede di divisione, il giudice tiene conto anche delle indennità di occupazione maturate: il coerede che ha usato l’immobile in via esclusiva può vedersi attribuire una quota di ricavato inferiore, a conguaglio.

Il giudice competente

Per le cause ereditarie — divisione, controversie tra coeredi, regolamento del godimento — è competente il tribunale del luogo dell’ultimo domicilio del defunto. È il cosiddetto forum hereditatis, un foro esclusivo (anche se derogabile per accordo delle parti).

Per le azioni possessorie, la competenza territoriale è del tribunale del luogo dove si trova l’immobile — che spesso coincide con il forum hereditatis, ma non sempre.

I passi pratici da seguire

Il percorso concreto si articola in quattro fasi.

La prima è la raccolta dei documenti: certificato di morte del defunto, dichiarazione di successione, eventuale testamento, atti di accettazione dell’eredità, visure catastali e atti di provenienza dell’immobile, tutte le comunicazioni scritte con il coerede occupante che documentino il rifiuto di consentire l’accesso o di accordarsi.

La seconda è il tentativo di accordo tramite diffida formale. Un avvocato invia al coerede occupante una lettera che richiama la situazione di comunione ereditaria, chiede formalmente il rilascio o la regolamentazione dell’uso, e avvisa che in difetto si agirà giudizialmente per il rilascio, la divisione e l’indennità di occupazione. Spesso questo passaggio sblocca la situazione o apre una trattativa: il coerede occupante può accettare di pagare un canone mensile agli altri, di acquistare le loro quote a un prezzo concordato, o di procedere insieme alla vendita.

La terza è la valutazione con l’avvocato delle azioni da intraprendere: se vi è stato uno spoglio recente e i tempi dell’azione possessoria sono rispettati, questa è la via più rapida per ripristinare l’accesso. Se si vuole risolvere la questione definitivamente, l’azione di divisione — eventualmente cumulata con la domanda di indennità — è la strada più efficace.

La quarta è l’introduzione del giudizio davanti al tribunale competente, con le domande appropriate.

Tempi e rischi

Le azioni possessorie sono più rapide ma hanno oggetto limitato: tutelano il possesso, non risolvono definitivamente chi ha diritto all’immobile.

I giudizi di divisione possono richiedere anni, specie se ci sono contestazioni sulla composizione dell’asse ereditario o sul valore del bene. Nei tribunali delle grandi città, un giudizio di divisione ereditaria può protrarsi tre-cinque anni.

I rischi principali da considerare: il giudice potrebbe riconoscere al coerede occupante un diritto a restare nell’immobile fino alla divisione, con obbligo di corrispondere un’indennità; la vendita all’asta realizza generalmente prezzi inferiori al mercato; le spese processuali possono essere significative.

L’obiettivo realistico non è ottenere uno sgombero immediato come in una locazione, ma ripristinare il compossesso oppure sciogliere la comunione — con eventuale compensazione economica per il godimento esclusivo già avvenuto.