Si può vendere una parte comune del condominio senza il consenso di tutti i condòmini?

La vendita di una parte comune condominiale senza il consenso unanime di tutti i condòmini è valida?

Il costruttore di un edificio, dopo aver venduto tutti gli appartamenti, decide di cedere a terzi il cortile condominiale. Non chiede il consenso agli acquirenti degli appartamenti. Oppure: alcuni condòmini vendono il tetto dell’edificio a una società che vuole installarvi pannelli fotovoltaici, ma non tutti hanno firmato l’atto. Il contratto è valido?

La risposta alla domanda su se si possa vendere una parte comune del condominio senza il consenso di tutti i condòmini è no — il contratto è nullo, e qualsiasi condòmino può farlo valere in giudizio. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6158 del 21 aprile 2026, riafferma un principio fondamentale del diritto condominiale e della comunione, applicandolo con conseguenze pratiche precise.

Come nasce il condominio e perché le parti comuni non si possono vendere liberamente

Il condominio si costituisce ipso iure — automaticamente, per legge — nel momento in cui l’originario unico proprietario di un edificio ne fraziona la proprietà, vendendo a soggetti diversi i singoli piani o porzioni di piano. Non serve un atto formale di costituzione, né una dichiarazione di volontà: basta la prima vendita di un’unità a un terzo.

Con quella vendita, l’acquirente dell’appartamento acquista anche le quote delle parti comuni — scale, cortili, tetto, fondamenta, impianti — in proporzione al valore della propria unità. E da quel momento quelle quote non sono più liberamente disponibili in modo separato, perché su di esse concorrono i diritti di tutti gli altri condòmini.

L’unica eccezione è quella in cui dal titolo originario emerga in modo chiaro e inequivocabile la volontà di riservare a qualcuno — al costruttore originario o a uno specifico condòmino — la proprietà esclusiva di un bene che per struttura e ubicazione si dovrebbe considerare comune. Se quella esclusione non è nel titolo, il bene è comune, e la sua vendita richiede il consenso di tutti.

La regola: vendita di un bene in comunione come unicum inscindibile

Quando un bene appartiene pro quota a più comproprietari, la sua vendita non è — salvo eccezioni — la somma di tante vendite quante sono le quote. È un negozio unitario: i comproprietari costituiscono una sola parte complessa, e le loro dichiarazioni di vendita si fondono in un’unica volontà negoziale.

Questo principio ha una conseguenza precisa: se manca il consenso anche di uno solo dei comproprietari, non si forma validamente la volontà di una delle parti del contratto. Il contratto è nullo — non semplicemente annullabile o inefficace, ma nullo — perché manca uno degli elementi essenziali: il consenso di tutti coloro che costituiscono la parte venditrice.

Tre condòmini sono comproprietari del lastrico solare dell’edificio in ragione di un terzo ciascuno. Due di loro firmano un contratto di compravendita con un terzo. Il terzo condòmino non sa nulla e non ha firmato. Il contratto è nullo: non si è formata la volontà dell’intera parte venditrice. Il terzo condòmino può agire in giudizio per far dichiarare la nullità senza limiti di tempo.

Il contratto preliminare: stessa regola

Il medesimo principio si applica al contratto preliminare — il compromesso — quando ha per oggetto un bene indiviso appartenente a più comproprietari.

Se nell’unico documento predisposto per il preliminare non risulta chiaramente la volontà dei comproprietari di scomporre il contratto in più preliminari distinti — uno per ciascuna quota — le dichiarazioni dei promittenti venditori si fondono in un’unica volontà negoziale. Se manca la firma di uno di loro, il contratto preliminare non si è validamente formato.

La conseguenza pratica è rilevante: il promissario acquirente non può ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. — quella che trasferisce la proprietà in sostituzione del contratto definitivo non stipulato — perché il contratto dal quale dovrebbe derivare quell’obbligo non è validamente formato.

Quattro fratelli ereditano insieme un appartamento in condominio. Tre di loro firmano un preliminare di vendita con un acquirente. Il quarto non firma e poi nega di voler vendere. L’acquirente non può chiedere al giudice di trasferirgli anche la quota del quarto fratello con una sentenza: il preliminare non si era formato validamente per quella quota, perché i quattro fratelli costituivano un’unica parte complessa.

L’eccezione: la scomposizione esplicita in più contratti

Il principio dell’unicità del negozio non è assoluto. Se dall’unico documento predisposto per la vendita risulta chiaramente la volontà di scomporre il contratto in più contratti distinti — uno per ciascun comproprietario, che vende la propria quota senza collegamento negoziale con gli altri — allora ogni vendita di quota è autonoma e la mancanza del consenso di uno non inficia le vendite degli altri.

Ma questa scomposizione deve essere espressa e chiara nel documento contrattuale. Non si presume. Se il contratto è redatto come un unico atto in cui tutti i comproprietari vendono insieme, si applica la regola dell’unicità.

La domanda di risoluzione: va proposta contro tutti

La sentenza del Tribunale di Roma affronta anche un altro profilo: cosa succede quando si vuole risolvere un contratto di compravendita in cui la parte venditrice è una parte complessa — composta da più soggetti che costituiscono un unico centro di interessi.

La regola è che la domanda di risoluzione deve essere proposta nei confronti di tutti i soggetti che componevano la parte venditrice. Non è possibile chiedere la risoluzione solo contro alcuni di loro.

Se uno dei soggetti è favorevole alla risoluzione e gli altri no, questi ultimi devono costituirsi in giudizio manifestando la propria volontà di ottenere l’esecuzione del contratto. Se uno rimane contumace — non si presenta — la sentenza di risoluzione pronunciata dal giudice produce effetti anche nei suoi confronti.

La nullità può essere fatta valere da qualsiasi condòmino

Un aspetto che vale la pena sottolineare per le sue conseguenze pratiche: la nullità della vendita di una parte comune senza il consenso unanime può essere fatta valere da qualsiasi condòmino, non solo da quelli che non hanno partecipato all’atto.

La nullità è assoluta — non relativa — e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del giudizio. Non si sana con il trascorrere del tempo: non ci sono termini di prescrizione o decadenza per farla valere.

Questo significa che un acquirente che compra una parte comune dell’edificio con il consenso di soli alcuni condòmini — anche se la maggioranza — acquista qualcosa di nullo, e questa nullità può essere fatta emergere in qualsiasi momento futuro da qualsiasi condòmino.