Il condominio può affittare il terrazzo o il lastrico solare con voto a maggioranza?

La locazione delle parti comuni può essere deliberata a maggioranza semplice solo se è impossibile un uso diretto del bene da parte dei condòmini. Se l’uso diretto è possibile, serve l’unanimità. Se la locazione rende il bene inutilizzabile anche da un solo condòmino, la delibera è nulla anche se approvata con unanimità — salvo che tutti acconsentano informati di quel sacrificio.

Il condominio vuole affittare il lastrico solare a una società di telefonia mobile per installare un’antenna, oppure a un condòmino che vuole usarlo come terrazzo esclusivo, oppure ancora a un’azienda per installarvi pannelli fotovoltaici. L’assemblea vota. Bastano i voti della maggioranza o serve qualcosa di più?

La risposta alla domanda su se il condominio possa affittare il terrazzo o il lastrico solare con voto a maggioranza è: dipende — e le variabili sono più di una. La giurisprudenza ha elaborato un sistema articolato che distingue in base alla possibilità di uso diretto del bene, alla durata del contratto, al tipo di impianto da installare e all’effetto che la locazione produce sul godimento degli altri condòmini.

Chi decide sulla locazione: l’assemblea, non l’amministratore

Il primo punto è chiaro e consolidato: la locazione di parti comuni è un atto di competenza esclusiva dell’assemblea condominiale. Non rientra nelle prerogative autonome dell’amministratore, le cui attribuzioni sono tassativamente elencate negli artt. 1130 e 1131 cod. civ.

Il contratto stipulato dall’amministratore senza specifica autorizzazione assembleare è inefficace nei confronti del condominio — salvo successiva ratifica da parte dell’assemblea (Cass. n. 10446/1998; Trib. Lecce n. 2907/2024 per la telefonia mobile). Questa regola vale per qualsiasi tipo di locazione di parti comuni, indipendentemente dalla durata o dal tipo di conduttore.

La regola fondamentale: uso diretto privilegiato sull’uso indiretto

Il principio più importante che governa tutta la materia è questo: il sistema condominiale privilegia l’uso diretto delle parti comuni da parte dei condòmini rispetto all’uso indiretto attraverso la locazione. Due norme lo confermano espressamente: l’obbligo dell’amministratore di assicurare ai partecipanti il miglior godimento dei beni comuni (art. 1130, n. 2, cod. civ.) e il divieto per l’assemblea di approvare opere che rendano le parti comuni inservibili ai condòmini (art. 1120, comma 4, cod. civ.).

La conseguenza pratica è diretta e affermata dalla Cassazione con la sentenza n. 16557/2023 e confermata dal Tribunale di Lecco con la sentenza n. 594/2025: la locazione di una parte comune può essere deliberata a maggioranza soltanto se risulti impossibile un uso diretto del bene da parte di tutti i condòmini. Se l’uso diretto è possibile, la maggioranza non basta.

Un lastrico solare è accessibile solo tramite una botola che si apre dall’appartamento di un singolo condòmino — gli altri non possono raggiungerlo in modo autonomo. In questo caso l’uso diretto da parte di tutti è impossibile per ragioni strutturali, e la locazione può essere deliberata a maggioranza. Se invece il lastrico è raggiungibile da tutti tramite una scala condominiale comune, l’uso diretto è possibile e la locazione richiede l’unanimità.

Quando basta la maggioranza semplice

Accertata l’impossibilità dell’uso diretto — primo requisito — la locazione ordinaria si delibera con la maggioranza semplice: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Questo vale quando la locazione è un atto di ordinaria amministrazione — cioè quando non comporta spese straordinarie a carico del condominio e non rientra nelle categorie che la legge assoggetta a quorum più elevati.

Quando servono 500 millesimi

Il quorum sale a 500 millesimi in due situazioni distinte.

La prima è quella degli atti straordinari: quando la locazione comporta spese di rilevante entità a carico del condominio. Un contratto che obblighi il condominio a ristrutturare e riordinare il bene da locare prima della consegna, per esempio, è un atto straordinario per la consistenza economica dell’impegno assunto.

La seconda riguarda specifiche tipologie previste dalla legge. L’art. 1120, comma 2, cod. civ. assoggetta a 500 millesimi le cosiddette innovazioni agevolate: in particolare, gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili realizzati da terzi che ottengano un diritto di godimento sul lastrico solare — sia reale (diritto di superficie) sia personale (locazione). La stessa disciplina si applica agli impianti radiotelevisivi e informativi installati da terzi. Queste fattispecie sono quindi soggette al quorum qualificato indipendentemente dall’importo della spesa.

Quando serve l’unanimità

L’unanimità è richiesta in tre situazioni.

La prima è quando l’uso diretto del bene da parte dei condòmini è possibile: come anticipato, la locazione che sostituisce un uso diretto praticabile non può essere imposta alla minoranza.

La Cassazione con la sentenza n. 22435/2011 ha annullato la delibera che istituiva un parcheggio a pagamento in un viale condominiale che avrebbe consentito il pari uso gratuito a tutti i condòmini. Quella locazione a titolo oneroso sostituiva un diritto di uso diretto esercitabile da ciascuno: serviva l’unanimità.

La seconda è la locazione ultranovennale: ai sensi dell’art. 1108 cod. civ., applicabile alla comunione e per analogia al condominio, le locazioni di durata superiore a nove anni sono atti eccedenti l’ordinaria amministrazione che richiedono il consenso unanime.

La terza — e più delicata — è quando la locazione rende il bene inservibile a uno o più condòmini, in violazione dell’art. 1120, comma 4, cod. civ.

Il divieto di inservibilità: il limite invalicabile

L’art. 1120, comma 4, cod. civ. stabilisce che le innovazioni — e per analogia le locazioni — non possono rendere le parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino. La norma è dichiarata espressamente inderogabile.

Ma la giurisprudenza ha elaborato una lettura articolata. La delibera unanime può superare questo divieto: se tutti i condòmini, consapevoli del sacrificio del godimento diretto, acconsentono alla locazione, il divieto non opera. Non si tratta di rinunciare al diritto sui beni comuni — vietato dall’art. 1118 cod. civ. — ma di rinunciare all’uso e al godimento degli stessi, che è una scelta disponibile (Cass. n. 2696/1975).

La delibera che non raggiunge l’unanimità e produce inservibilità è invece nulla.

La Cassazione con la sentenza n. 24767/2018 e il Tribunale di Milano con la sentenza n. 12663/2002 hanno dichiarato nulla la delibera che autorizzava una stazione di telefonia mobile che rendeva inutilizzabile il lastrico. Al contrario, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 7903/2022 ha escluso il vizio di inservibilità in un caso in cui le caratteristiche specifiche del sito non avrebbero consentito, nemmeno senza l’antenna, un uso alternativo più intenso da parte dei condòmini.

L’altro caso recente è significativo: il Tribunale di Roma con la sentenza n. 12930/2025 ha dichiarato nulla la delibera che concedeva in locazione il terrazzo a un singolo condòmino — con evidente sottrazione del godimento per tutti gli altri.

La mappa delle maggioranze

Il quadro si può sintetizzare così. Per la locazione ordinaria quando l’uso diretto è impossibile: maggioranza semplice. Per la locazione che comporta spese straordinarie o per gli impianti energetici e radiotelevisivi di terzi: 500 millesimi. Per la locazione quando l’uso diretto è possibile, per la locazione ultranovennale o per qualsiasi locazione che rende il bene inservibile anche a un solo condòmino: unanimità. La locazione che produce inservibilità senza unanimità è nulla, indipendentemente dal quorum raggiunto.