è acconto o un risarcimento se la vendita salta?

Quando si firma un compromesso, si versa una somma. Questa è una caparra confirmatoria. Serve come anticipo se tutto va bene, ma come risarcimento immediato se la controparte è inadempiente. Spieghiamo i rimedi.

Il momento della firma del contratto preliminare, il cosiddetto “compromesso”, è fondamentale nella compravendita immobiliare. È l’atto con cui le parti si impegnano seriamente a concludere l’affare. Per “sigillare” questo impegno, quasi sempre l’acquirente versa una somma di denaro al venditore. È qui che nascono i dubbi: quei soldi sono un semplice anticipo sul prezzo finale? O sono una garanzia? A che serve la caparra: è acconto o un risarcimento se la vendita salta? La risposta data dalla legge (art. 1385 c.c.) e confermata costantemente dalla giurisprudenza è: entrambe le cose. Questa somma ha una doppia natura che si attiva a seconda di come si conclude la vicenda contrattuale.

Cos’è esattamente la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è quella somma di denaro che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto (Cass., Ord. n. 8989/2024). La sua funzione non è unica, ma duplice, e dipende dall’esito dell’accordo. In primo luogo, serve a rafforzare il vincolo tra le parti, scoraggiando ripensamenti. In secondo luogo, ha una funzione di anticipazione della prestazione (Cass., sent. n. 7935/1997).

Questo significa che:

• se il contratto viene rispettato e si arriva alla firma del rogito definitivo, la caparra viene considerata a tutti gli effetti come un acconto, ovvero un’anticipazione del prezzo. Verrà quindi “imputata in conto prezzo” (Cass., sent. n. 7935/1997);
• se il contratto non viene rispettato (inadempimento), la caparra cambia natura e diventa una liquidazione anticipata del danno.

Mario (acquirente) e Luigi (venditore) firmano un compromesso per una casa a 200.000 euro. Mario versa 20.000 euro come caparra confirmatoria. Se tutto va bene, al rogito Mario dovrà pagare i restanti 180.000 euro. Se, come vedremo, qualcosa va storto, quei 20.000 euro assumono la funzione di risarcimento.

Caparra e “principio di pagamento”: cosa significa?

Nei contratti preliminari è molto frequente trovare la clausola “la somma X viene versata a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento”. Questa dicitura ha generato molti dubbi in passato: significa forse che una parte è caparra e una parte è acconto? La Corte di Cassazione ha chiarito che questa espressione non divide affatto la somma. L’intera cifra versata assolve alla duplice funzione alternativa: o è tutta anticipo (se c’è adempimento) o è tutta liquidazione del danno (se c’è inadempimento) (Cass., sent. n. 23592/2025; Cass., sent. n. 1101/1988).

Non è quindi consentito al giudice, in caso di inadempimento, ridurre l’importo della caparra, decidendo “arbitrariamente” che solo una parte era garanzia e il resto era un semplice acconto (Cass., sent. n. 7935/1997).

L’unica eccezione si ha quando sono le parti stesse a specificare nel contratto che una determinata somma è caparra e un’altra, distinta, è mero acconto. In assenza di questa chiara pattuizione, l’intera somma versata con quella dicitura ha la natura di caparra confirmatoria.

Se la controparte non rispetta il contratto, quali scelte ho?

Questo è il punto centrale della caparra confirmatoria. Quando una delle due parti è inadempiente (ad esempio, l’acquirente non si presenta al rogito o il venditore ha venduto ad altri), la parte fedele (adempiente) si trova davanti a un bivio e deve scegliere tra due rimedi (art. 1385 c.c.). Questi rimedi sono alternativi e non cumulabili: una volta scelta una strada, non si può percorrere l’altra (Cass., ord. n. 30636/2024).

La prima scelta è quella “automatica” prevista dalla caparra: recedere dal contratto e trattenere la caparra (se si è la parte che l’ha ricevuta) o esigere il doppio della caparra (se si è la parte che l’ha versata).

La seconda scelta è quella giudiziale ordinaria: rivolgersi al tribunale e chiedere la risoluzione giudiziale del contratto (art. 1453 c.c.) e il risarcimento del danno (art. 1223 c.c.).

Scegliendo la prima opzione, ci si avvale della funzione tipica della caparra: una liquidazione del danno stabilita preventivamente. Il contratto si estingue “di diritto” (ope legis) senza bisogno di un giudice, e la questione economica si chiude lì. Scegliendo la seconda, si rinuncia alla caparra e ci si affida a un tribunale per sciogliere il contratto e quantificare i danni.

Mi conviene tenere la caparra o fare causa?

La scelta tra i due rimedi non è filosofica, ma puramente pratica e dipende dall’entità del danno che si ritiene di aver subìto.

Il vantaggio di recedere e trattenere la caparra (o chiederne il doppio) è la rapidità e la certezza. Non bisogna avviare una causa né dimostrare l’ammontare del danno subìto. La caparra funziona come un risarcimento forfettario. Questa strada è conveniente se il danno effettivo che si è patito è inferiore o pari all’importo della caparra (o del suo doppio).

Al contrario, conviene chiedere la risoluzione e il risarcimento in tribunale quando il danno patito è molto superiore all’importo della caparra. Attenzione però: scegliendo questa strada, la parte adempiente ha l’onere di provare in giudizio l’esatto ammontare del danno subìto (Cass., ord. n. 30636/2024).

Facciamo un esempio pratico. Mario (acquirente) ha versato 20.000 euro di caparra. Luigi (venditore) è inadempiente perché ha deciso di non vendere più. Mario, nel frattempo, ha perso un’altra occasione d’acquisto e ha dovuto pagare l’affitto per un altro anno, subendo un danno totale che stima in 50.000 euro.

• Scelta 1 (recesso): Mario recede e si fa restituire il doppio della caparra, cioè 40.000 euro. Ottiene una somma certa e immediata, ma “perde” 10.000 euro del suo danno effettivo.
• Scelta 2 (risoluzione): Mario fa causa a Luigi. Rinuncia ai 40.000 “automatici” e chiede al giudice la risoluzione e 50.000 euro di danni. Dovrà però affrontare un processo e dimostrare punto per punto l’esistenza di quei 50.000 euro di danno.

Che differenza c’è con l’acconto o il deposito cauzionale?

È importante non confondere questi istituti.

• l’acconto (o anticipo) è solo una parte del prezzo pagata in anticipo. Non ha alcuna funzione di garanzia. Se il contratto non si conclude, per qualsiasi motivo (anche senza colpa), l’acconto deve semplicemente essere restituito;
• il deposito cauzionale (più comune nelle locazioni) è una garanzia per un eventuale danno futuro. Se c’è un inadempimento, chi ha ricevuto la cauzione non la trattiene automaticamente come risarcimento forfettario (come avviene per la caparra). Può trattenerla solo fino all’ammontare del danno che ha concretamente subìto e che è in grado di dimostrare. La caparra confirmatoria, invece, è dovuta (nella sua interezza o nel doppio) a prescindere dall’effettivo ammontare del danno.