La madre può donare i soldi per comprare casa al figlio?

La donazione indiretta di denaro per l’acquisto di un immobile è uno strumento legittimo ma esposto a rischi fiscali se non formalizzata correttamente. La soluzione più sicura è l’atto pubblico notarile. Senza di esso, il Fisco può accertare la liberalità.

Una madre vuole aiutare il figlio ad acquistare casa, mettendo a disposizione i propri risparmi. I soldi sono sul suo conto — aperto dopo la chiusura di un conto cointestato con il marito — e il saldo non si è mosso nel tempo, perché lei è casalinga e i fondi provengono dall’attività del marito. La domanda che molte famiglie si pongono in situazioni simili è semplice: si può fare? E come si fa senza rischiare problemi con il Fisco?

La domanda che molti contribuenti si pongono è se la madre possa donare i soldi per comprare casa al figlio e quali siano i rischi fiscali e le modalità corrette: la risposta è che l’operazione è legittima ma non priva di insidie. La donazione indiretta — dare denaro affinché il figlio acquisti un immobile — è uno strumento riconosciuto dalla legge, ma la sua tassazione e la sua forma sono oggetto di dibattito non ancora del tutto risolto. La soluzione più sicura rimane l’atto pubblico notarile.

Cos’è la liberalità indiretta e come si distingue dalla donazione

La liberalità indiretta è lo strumento attraverso cui si raggiunge il risultato economico della donazione — arricchire qualcuno a titolo gratuito — senza utilizzare lo schema tipico del contratto di donazione previsto dall’art. 769 cod. civ. Nel caso in questione, la madre non dona formalmente il denaro al figlio: fornisce i fondi affinché il figlio acquisti l’immobile. L’arricchimento del figlio si realizza indirettamente, attraverso l’atto di compravendita.

Gli artt. 737, comma 1, e 809 cod. civ. riconoscono questa figura e la assimilano alla donazione ai fini della collazione e della disciplina delle liberalità tra vivi.

Il rischio fiscale: il Fisco può accertare la liberalità?

Il punto più delicato è fiscale. Il d.lgs. n. 346 del 1990 — il Testo Unico sulle successioni e donazioni — prevede all’art. 1, comma 4-bis, che le liberalità indirette diverse dalle donazioni siano tassabili solo se emergono da accertamenti fiscali. L’art. 56-bis dello stesso decreto disciplina le modalità di tassazione in questi casi.

La questione è: quando una liberalità indiretta è accertabile dal Fisco? La Cassazione ha assunto una posizione rigida con la sentenza n. 13133 del 2016, stabilendo che l’esclusione da imposizione vale solo nelle fattispecie di liberalità che emergono da atti in cui sia indicato il collegamento con la liberalità stessa. In altre parole, se nell’atto notarile di acquisto dell’immobile non viene indicata la provenienza liberale del denaro, il Fisco può accertare l’operazione. La Cassazione ha poi ribadito nel 2024 — con la sentenza n. 7442 del 20 marzo 2024 — la rilevanza fiscale delle donazioni indirette e informali, a prescindere dalla loro eventuale nullità formale.

Il problema del saldo invariato sul conto della madre aggiunge un ulteriore elemento di rischio. Se l’Agenzia delle Entrate accede ai dati bancari, può rilevare che sul conto erano presenti somme significative e che queste sono state utilizzate per pagare un immobile intestato al figlio. I versamenti sul conto della madre — provenienti dal marito — potrebbero anche essere oggetto di domande sull’origine dei fondi.

Il dibattito sulla forma: è necessaria l’enunciazione nell’atto notarile?

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha affrontato la questione in due studi distinti. Lo studio n. 135-2011/T sostiene che, ai fini della non imponibilità, sia necessario indicare nell’atto notarile di compravendita la provenienza liberale del denaro — analogamente a quanto richiesto per le liberalità risultanti da atti soggetti a IVA o a imposta di registro proporzionale. Lo studio n. 29-2017/T ritiene invece sufficiente dimostrare successivamente il collegamento liberale.

La posizione più rigorosa della Cassazione del 2016 ha però ridimensionato la seconda interpretazione, rendendo più sicuro seguire l’approccio dell’indicazione espressa nell’atto.

Donazione tipica o indiretta: il punto delle Sezioni Unite

Un punto fondamentale è stato chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 18725 del 27 luglio 2017. Il trasferimento per spirito di liberalità di denaro o strumenti finanziari dal conto del beneficiante a quello del beneficiario non configura una liberalità indiretta, ma una donazione tipica a esecuzione indiretta. Per questa figura è richiesta la forma solenne dell’atto pubblico notarile — salvo che si tratti di beni di modico valore.

Questo significa che se la madre bonifica il denaro direttamente al figlio, quell’operazione non è una semplice liberalità informale: è una donazione vera e propria che richiede, in linea di principio, l’atto notarile. La donazione di modico valore di beni mobili può essere valida senza atto pubblico se accompagnata dalla consegna materiale, ma la modicità va valutata in rapporto alle condizioni economiche del donante — e il prezzo di un immobile difficilmente rientra in questa eccezione.

La soluzione più sicura: l’atto pubblico notarile

Lo strumento più adeguato e garantista — specie per somme significative — rimane la donazione formalizzata con atto pubblico notarile alla presenza di testimoni, ai sensi degli artt. 782 cod. civ. e 48 della legge notarile n. 89 del 1913. Questa forma consente di regolarizzare l’operazione sotto il profilo fiscale, di evitare accertamenti e di tutelare il figlio anche ai fini della futura successione.

L’atto notarile ha un costo — la parcella del notaio e l’imposta sulle donazioni, se dovuta — ma offre certezza giuridica e protezione fiscale che il risparmio sul costo iniziale non compensa.