Si possono avere due mutui? Tutti i fattori e i limiti da considerare — idealista/news

Nell’ottica di massimizzare i propri investimenti immobiliari, non è raro che si valuti la possibilità di stipulare più finanziamenti contemporaneamente. Ma si possono avere due mutui, senza incorrere in violazioni normative? In linea generale, la legge non vieta di sottoscrivere più finanziamenti simultanei, tuttavia è necessario valutarne la fattibilità: la somma delle rate non dovrebbe infatti superare il 30-35% del reddito mensile del richiedente. A questo scopo, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore, così da ottimizzarne anticipatamente i costi e rientrare nella capacità di rimborso.

Quanti mutui può avere una persona

Nell’ordinamento giuridico, non vi sono limitazioni nel numero di finanziamenti che un singolo individuo può sottoscrivere. Di conseguenza, e almeno in teoria, si possono avere due mutui contemporaneamente: uno per l’abitazione principale, ad esempio, e un secondo finanziamento per una casa di villeggiatura.

Tuttavia, affinché sia effettivamente possibile sottoscrivere più di un mutuo, è necessario avere una capacità reddituale sufficiente. In base anche ai criteri prudenziali previsti dalle linee guida della Banca d’Italia, gli istituti di credito tendono infatti a valutare diversi elementi per la sostenibilità di due o più mutui contemporanei:

• il rapporto tra la somma delle rate e il reddito, che solitamente non deve superare circa il 30-35% delle entrate mensili del richiedente;
• il merito creditizio, ovvero l’assenza di contestazioni o ritardi nel pagamento dei finanziamenti già posti in essere, tramite l’analisi dei Sistemi d’Informazione Creditizia, quali il CRIF;
• la stabilità lavorativa, affinché le rate multiple possano essere effettivamente sostenute nel tempo.

È quindi fondamentale valutare il piano d’ammortamento di ogni singolo finanziamento, ad esempio effettuando una simulazione del mutuo online, così da comprendere se sia effettivamente sostenibile. 

Chi ha già un mutuo può farne un altro?

Capita molto spesso che, dopo aver acceso un mutuo per l’acquisto della prima casa, possano sorgere altre necessità immobiliari. L’acquisto o la ristrutturazione di una pertinenza, ad esempio, oppure di una seconda casa in una località di villeggiatura. Ma chi ha già un mutuo può farne un altro?

Proprio perché la legge non vieta di sottoscrivere finanziamenti multipli, è certamente possibile aprire un secondo mutuo oltre a quello già esistente. In particolare, è possibile procedere:

• con la sottoscrizione di un finanziamento completamente svincolato da quello già posto in essere, quindi con garanzie e ipoteche diverse;
• con un mutuo integrativo, con l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado sul valore residuo dell’immobile già soggetto a finanziamento.

Indipendentemente si scelga un finanziamento svincolato, oppure un mutuo integrativo per la seconda casa – più propriamente, un mutuo liquidità –  la banca potrebbe aver bisogno di maggiori rassicurazioni, per accertarsi della sostenibilità dell’operazione. Può perciò essere d’aiuto:

• presentare garanzie aggiuntive, come un’ipoteca su un immobile libero da vincoli o pegni su investimenti finanziari depositati;
• introdurre un fideiussore, ai sensi dell’articolo 1936 del Codice Civile, che possa fare da garante;
• ridurre il Loan-to-Value, al di sotto del tetto tipico dell’80%, così da rendere la richiesta più favorevole per la banca.

Si possono avere due mutui su case diverse?

Una casistica abbastanza frequente riguarda la possibilità di acquistare abitazioni diverse – come la prima e la seconda casa – sfruttando due finanziamenti altrettanto differenziati. Ma si possono avere due mutui su due case diverse?

In linea generale, non vi sono vincoli per stipulare un secondo mutuo per una seconda casa, purché il richiedente rientri nei requisiti di solvibilità previsti dall’istituto di credito. Tuttavia, bisogna ricordare che per le seconde case i costi del finanziamento potrebbero essere maggiori:

• l’imposta sostitutiva è al 2%, rispetto allo 0,25% delle prime case che godono delle agevolazioni;
• l’imposta di registro per l’acquisto da privati sale invece al 9% del valore catastale, contro il 2% della prima casa, mentre per l’acquisto da soggetti IVA si passa dal 4 al 10%;
• non si può accedere alle agevolazioni di legge sull’abitazione principale, né a fondi statali e garanzie pubbliche. 

Sono possibili due mutui sulla stessa casa?

Allo stesso modo, può capitare che si debba procedere a interventi urgenti sull’abitazione già in proprio possesso, come nel caso della ristrutturazione o della messa in sicurezza. In questo caso, si possono fare due mutui sulla stessa casa?

Per quanto sia tecnicamente possibile, l’istituto di credito potrebbe adottare criteri molto stringenti per acconsentire all’erogazione, anche perché il rischio d’insolvenza è maggiore. In linea generale, è bene sapere che:

• questa soluzione è solitamente prevista per i grandi lavori di manutenzione, come un secondo mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale;
• si applicano gradi di ipoteca diversi, perché il primo finanziamento avrà sempre un’ipoteca di primo grado, mentre il nuovo mutuo verrà iscritto di secondo grado sullo stesso immobile;
• servirà una perizia immobiliare aggiornata, per valutare la nuova stima dell’immobile e comprendere se il valore attuale della casa sia sufficiente per coprire sia il debito residuo del primo mutuo che la nuova esposizione ipotecaria.

Si possono avere due mutui cointestati?

Quando si valuta la possibilità di ampliare i propri investimenti immobiliari, la possibilità di condividere con altri il peso dei finanziamenti è certamente utile. Ma si possono avere due mutui cointestati? Anche in questo caso, non vi sono particolari limitazioni. Anzi, la presenza di più cointestatari, anche su due finanziamenti contemporanei, può facilitarne l’approvazione da parte della banca. Questo perché:

• si gode di una maggiore capacità reddituale, che rende il mutuo più sostenibile, anche perché è più facile rispettare la soglia del 30-35% delle entrate mensili;
• la banca può approfittare di una responsabilità solidale, ovvero in caso di insolvenza di un mutuatario, l’istituto di credito può rivalersi sugli altri.

Il criterio principale rimane comunque la sostenibilità del mutuo nel tempo: tutti i cointestatari, in base alle loro quote, devono infatti dimostrare di poter supportare due o più finanziamenti contemporaneamente. 

Cosa comporta avere due mutui

Ma, a livello pratico, cosa comporta avere due finanziamenti attivi? È indispensabile prendere non solo in considerazione il peso sul budget domestico, ma anche gli eventuali oneri fiscali e tributari.

Entrando maggiormente nel dettaglio, bisogna valutare che:

• il rischio di sovraindebitamento è maggiore, proprio perché si devono pagare doppie rate ogni mese. Qualsiasi imprevisto – si pensi alla perdita del lavoro, a spese mediche improvvise o al repentino innalzamento dei tassi d’interesse – può rendere i mutui strutturalmente insostenibili per la famiglia;
• si perdono le agevolazioni fiscali sul secondo finanziamento. Se si è titolari di due mutui sulla casa, la detrazione vale solo per l’abitazione principale. In altre parole, per il mutuo aggiuntivo non si potrà godere della detrazione degli interessi passivi sul mutuo al 19% dell’IRPEF, per un tetto di 4.000 euro, così come degli altri benefici previsti per legge.

Per evitare negative conseguenze, è perciò utile valutare l’opzione di consolidamento dei debiti, che permette di estinguere i prestiti esistenti e unirli in un solo mutuo, garantendo così una rinegoziazione globale e riducendo il peso delle rate, tramite l’allungamento del piano di ammortamento.

Come comprare casa se ho già un mutuo in essere

Infine, dal punto di vista operativo, come comprare una nuova casa con un mutuo già attivo, sottoscrivendo perciò un secondo finanziamento?

Il primo passaggio consiste nel valutare, in modo autonomo, la propria capacità reddituale: le rate del nuovo mutuo, in aggiunta a quelle già esistenti, non dovranno infatti superare il 30-35% delle entrate mensili. Dopodiché, è utile:

• abbattere il più possibile il Loan-to-Value, cioè il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile, così da aumentare le probabilità di approvazione da parte della banca;
• preparare tutta la documentazione necessaria che, oltre alle dichiarazione dei redditi e agli estratti conto, dovrà contenere anche il piano di ammortamento aggiornato del mutuo già esistente e le ricevute degli ultimi pagamenti;
• avvalersi di un garante o di un cointestatario, così da rendere l’operazione meno rischiosa, anche in termini di valutazione da parte dell’istituto di credito;
• valutare entrate aggiuntive, quali redditi da locazione, che possono rappresentare una fonte costante per la banca e rendere, di conseguenza, il mutuo più fattibile.

I passaggi sono i medesimi di un classico mutuo: dopo la fase d’istruttoria e di perizia, la banca deciderà se erogare il finanziamento. In caso venisse concesso, si potrà procedere al rogito notarile, finalizzando la compravendita, iscrivendo l’ipoteca e completando il trasferimento di proprietà.