L’amministratore può obbligare a pagare le quote dei morosi?

I condòmini possono essere costretti ad accollarsi le quote non pagate dai proprietari morosi? L’assemblea può costituire un fondo cassa per saldare i debiti?

Ogni condomino deve contribuire al pagamento delle spese necessarie alla gestione e alla conservazione delle parti comuni. L’obbligo grava anche sui proprietari non residenti, i quali non possono chiedere l’esonero solamente perché non vivono all’interno dell’edificio e, pertanto, non utilizzano i beni condominiali (scale, ascensore, ecc.). Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo a un quesito molto preciso: l’amministratore può obbligare a pagare le quote dei morosi?

Praticamente, si tratta di capire se i proprietari in regola con i pagamenti possono essere costretti a ripianare i debiti sorti a seguito dell’inadempimento di alcuni condòmini al fine di evitare che i creditori procedano con il pignoramento dei beni. Insomma: l’amministratore può obbligare a pagare le quote dei morosi? Scopriamolo.

Cosa succede se un condomino non paga le quote?

L’inadempimento di un solo condomino può esporre il condominio all’azione intrapresa dal creditore per recuperare ciò che gli spetta: nel momento in cui un condomino non paga la propria parte, infatti, l’intera compagine è privata della somma necessaria per far fronte all’obbligazione.

Se un condominio composto da 10 proprietari con pari millesimi deve pagare un debito di 1.000 euro, la morosità di uno solo di essi consente alla compagine di avere a disposizione 900 euro, una somma insufficiente.

Quando si verifica un’ipotesi del genere, l’amministratore deve agire tempestivamente per recuperare il credito del condominio nei confronti del proprietario moroso.

Secondo il codice civile (art. 1129), salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

La legge (art. 63 disp. att. cod. civ.) specifica altresì che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l’opposizione.

Dunque, non appena si verifica la morosità, e comunque non oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, l’amministratore, anche senza la previa autorizzazione dell’assemblea, deve incaricare un avvocato affinché proceda al recupero del credito; se è stato approvato lo stato di ripartizione, il legale a cui è stato conferito il mandato può chiedere all’autorità giudiziaria l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in modo tale da poter procedere prontamente con la notifica del precetto e con il successivo pignoramento.

Il codice specifica altresì che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (ascensore, riscaldamento, ecc.).

Cosa può fare il creditore se un condomino non paga le quote?

Per mitigare gli effetti dell’inadempimento di pochi condòmini rispetto all’intera compagine, la legge prescrive al creditore di agire in via esecutiva dapprima contro i proprietari morosi e, solo successivamente, nel caso in cui il credito non sia stato ancora pagato, nei confronti di tutti gli altri.

Per essere più precisi, i creditori del condominio devono dapprima convenire in giudizio l’intera compagine, cioè devono intraprendere le loro azioni legali contro il condominio, in persona dell’amministratore che lo rappresenta; successivamente, ottenuto il provvedimento giudiziario favorevole (sentenza, ordinanza, decreto ingiuntivo, ecc.), devono procedere con il pignoramento dei beni dei morosi, i quali possono essere individuati facendone richiesta all’amministratore che è obbligato a fornirne l’elenco; solo se il patrimonio dei morosi non è sufficiente è possibile aggredire anche i beni degli altri condòmini, cioè di coloro che sono in regola con i pagamenti (art. 63 disp. att. cod. civ.).

Si tratta del cosiddetto beneficio della preventiva escussione: i creditori, vinta la causa contro il condominio, devono “attaccare” dapprima i morosi e, solo successivamente, i “virtuosi”.

L’amministratore può obbligare a pagare le quote dei morosi?

L’amministratore non può obbligare i condòmini in regola a pagare le quote dei morosi: trattandosi di un esborso superiore a quello realmente dovuto in base ai millesimi di cui ciascuno è titolare, la decisione assunta unilateralmente dall’amministratore sarebbe del tutto illegittima.

L’amministratore, quindi, non può obbligare a pagare le quote dei morosi, nemmeno se lo scopo è di evitare un imminente pignoramento da parte dei creditori; il potere di assumere una decisione del genere è rimesso esclusivamente all’assemblea, come meglio diremo di qui a un istante.

L’assemblea può obbligare a pagare le quote dei morosi?

L’assemblea, con voto espresso all’unanimità, può decidere di accollare le quote lasciate scoperte dai morosi agli altri condòmini, ripartendole tra di essi.

In buona sostanza, se tutti sono d’accordo, i proprietari “virtuosi” possono pagare al posto dei morosi al fine di scongiurare l’azione giudiziale dei creditori.

È ciò che avviene quando l’assemblea decide di istituire il cosiddetto “fondo morosi”, cioè un accantonamento destinato a far fronte alle inadempienze di alcuni condòmini.

A tal proposito, la giurisprudenza (Trib. Roma, n. 7695/2023) ha stabilito che, se il fondo morosi va costituito per impedire un imminente danno al condominio (come ad esempio il distacco della fornitura idrica), l’assemblea può imporne la costituzione – e quindi il pagamento delle quote dei morosi – anche con deliberazione adottata a maggioranza, per la precisione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.

Obbligo di pagare le quote dei morosi: in sintesi

Ricapitolando. I condòmini possono essere costretti ad accollarsi le quote non pagate dai morosi solo con deliberazione assunta dall’assemblea all’unanimità; ciò vale anche nel caso di costituzione preventiva di un fondo per prevenire le eventuali morosità: in entrambe le circostanze, trattandosi di un esborso superiore a quello ordinario, occorre una decisione condivisa unanimemente.

Se però la costituzione del fondo o l’accollo serve a impedire un pregiudizio immediato alla collettività, la giurisprudenza sembra orientata nel senso della validità di una decisione assunta a maggioranza.

In ogni caso, tale decisione non può mai essere assunta dall’amministratore di propria iniziativa.