Il vicino può denunciarmi per la tettoia?

Per costruire una tettoia all’interno di una proprietà privata occorre il permesso del Comune e il consenso dell’assemblea condominiale?

Per realizzare una tettoia occorre il permesso del Comune, trattandosi di opera che non rientra nella cosiddetta edilizia libera. Ma non solo: anche se è stato ottenuto il titolo edilizio occorre rispettare le norme poste dal codice civile a tutela del buon vicinato, prime fra tutte quelle che disciplinano le distanze tra manufatti. In questo contesto si pone il seguente quesito: il vicino può denunciarmi per la tettoia?

Praticamente, si tratta di comprendere se un’opera abusiva possa essere segnalata alle autorità competenti anche da chi non ha subito alcun pregiudizio dalla sua realizzazione. Insomma: il vicino può denunciarmi per la tettoia? Approfondiamo l’argomento.

Che cos’è una tettoia?

La tettoia è il manufatto realizzato allo scopo di offrire copertura e riparo.

Per essere più precisi, la tettoia è la struttura costituita da uno o più spioventi, che di solito poggiano su pilastri oppure in parte su pilastri e in parte sul muro perimetrale di un edificio, che serve a coprire l’ambiente sottostante, lasciandolo però aperto verso lo spazio circostante.

La tettoia può dunque essere addossata a un edificio o autoportante, senza tuttavia perdere la sua funzione tipica di copertura.

Per la tettoia serve il permesso del Comune?

Trattandosi di un’opera stabile e – solitamente – non rimovibile, per realizzare una tettoia occorre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune.

La tettoia, infatti, comporta un’alterazione della sagoma originaria dell’edificio, atteso che essa si protende verso l’esterno per consentire quella copertura di cui il proprietario necessita.

Secondo la giurisprudenza (Cons. Stato, 26 settembre 2018, n. 5541) la tettoia non può essere considerata una struttura equiparabile a un gazebo o a un pergolato; pertanto, non è riconducibile nell’ambito dell’edilizia libera perché funge da riparo permanente, alterando la conformazione dello spazio sottostante.

Il vicino può denunciare una tettoia abusiva?

Il vicino di casa può denunciare una tettoia abusiva, anche se dall’opera realizzata illegittimamente non ha subito alcun pregiudizio: l’abuso edilizio, infatti, è un illecito – sia amministrativo che penale – che può essere segnalato all’autorità competente da chiunque, anche da una persona che non ha alcun interesse concreto alla rimozione dell’opera.

Dunque, non solo il vicino di casa ma chiunque dovesse accorgersi o anche solo avere il sospetto che un’opera sia abusiva può sporgere denuncia segnalando il fatto alle autorità competenti e, in particolare, al Comune, il quale invierà il proprio personale (dell’ufficio tecnico e della polizia municipale) ad effettuare i necessari sopralluoghi.

Cosa succede dopo la denuncia della tettoia abusiva?

A seguito dei necessari accertamenti, qualora la tettoia dovesse risultare effettivamente abusiva, il Comune emette un provvedimento con cui ordina al proprietario la rimozione dell’opera e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre al pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria.

L’assenza di un regolare permesso di costruire costituisce altresì un abuso edilizio penalmente rilevante, cioè un reato, per cui contro il responsabile verrà intrapreso anche un procedimento penale.

Il condominio può vietare la tettoia?

Il condominio non può impedire ai singoli condòmini di realizzare una tettoia all’interno della proprietà privata, ad esempio a copertura dell’ingresso nel box auto o del terrazzo esclusivo, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente.

La tettoia non deve ledere il decoro architettonico dell’edificio né la sua stabilità e sicurezza: in caso contrario, occorre il consenso unanime dell’assemblea.

Il singolo condomino interessato alla realizzazione del manufatto deve solamente darne avviso all’amministratore, senza che ciò comporti la richiesta di un’autorizzazione.

Il condominio può ovviamente pretendere che l’opera sia realizzata conformemente alla legge, per cui sia l’amministratore che ciascun condomino può denunciare la tettoia abusiva, come ricordato nei precedenti paragrafi.

È appena il caso di ricordare che l’assenza del necessario titolo edilizio è una questione di natura amministrativa e non civile, per cui al condominio non può essere attribuita alcuna responsabilità nell’ipotesi in cui il singolo condomino abbia realizzato un’opera abusiva.

Di conseguenza, l’amministrazione comunale è chiamata esclusivamente a verificare la conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi, senza essere tenuta a valutare ulteriori profili, soprattutto quelli che attengono ai rapporti privatistici (Tar Lazio, 22 giugno 2022, n. 8456).

A quale distanza va costruita la tettoia?

Secondo la giurisprudenza (Trib. Potenza, 14 dicembre 2022, n. 87) è illegale la tettoia costruita a distanza inferiore di tre metri rispetto al balcone aggettante posto al piano superiore.

In un’ipotesi del genere, il vicino può intraprendere un giudizio civile per chiedere la condanna alla rimozione dell’opera che viola la normativa sulle distanze, oltre al risarcimento dei danni.

È irrilevante che l’assemblea condominiale abbia prestato il consenso: le regole sulle distanze tra proprietà non è negoziabile e, pertanto, esorbita dai poteri assembleari

La tettoia costruita sotto il balcone aggettante del proprietario del piano superiore è invece legale se:

• è rispettata la distanza minima di tre metri;
• l’opera è precaria e non impedisce la veduta in appiombo. Si pensi alla pergotenda con telo di stoffa retraibile (anche se, sul punto, la giurisprudenza è molto severa; va pertanto valutato di caso in caso se l’opera impedisce o meno la veduta in appiombo);
• la tettoia, essendo posta proprio al di sotto del balcone, non ne supera il perimetro, cosicché non è impedito l’affaccio né la veduta.