chi può parcheggiare, chi paga e cosa decide l’assemblea?

Parcheggio in cortile, ripartizione delle spese, diritti dei conduttori e dei titolari di negozi, recinti e turni: una guida completa sulle regole che governano i posti auto condominiali.

Una condomina parcheggia l’utilitaria nel cortile condominiale. Il giorno dopo protesta mezza scala. Un altro condomino non ha trovato posto al suo rientro perché qualcuno ha occupato lo spazio che usava da anni. Il titolare del negozio al piano terra vuole usare il parcheggio comune. Un inquilino si chiede se ha gli stessi diritti del proprietario. Situazioni quotidiane, spesso fonte di liti feroci, su cui il regolamento condominiale dice poco o nulla.

La domanda che molti condomini si pongono è chi possa parcheggiare in condominio, chi paghi le spese e cosa decida l’assemblea: la risposta richiede di distinguere tra condomini dotati di parcheggio e condomini senza, tra parti comuni e proprietà esclusive, tra spese che spettano a tutti e spese che spettano solo a chi usa certe strutture. Le regole cambiano a seconda della situazione concreta, e l’assemblea ha poteri diversi a seconda di ciò che si vuole decidere.

Quando il condominio ha i posti auto: chi ha diritto e chi no

La legge prevede che i condomini edificati dopo il 1967 debbano essere dotati di posti auto per tutti i condomini. Quando i parcheggi condominiali non sono sufficienti a coprire tutte le unità immobiliari, l’assemblea con la maggioranza ordinaria deve stabilire dei turni di utilizzo. Se l’assemblea non si pronuncia, chi si trova senza posto può rivolgersi al giudice.

L’assegnazione dei posti tiene conto di tutti i condomini in egual misura, indipendentemente dal valore millesimale della singola proprietà. Questo significa che il proprietario di un appartamento piccolo ha lo stesso diritto al posto auto del proprietario di un appartamento grande.

L’inquilino subentra negli stessi diritti del proprietario anche per quanto riguarda il posto auto — salvo che il contratto di locazione non disponga diversamente. Non può quindi essere escluso dall’assegnazione dei posti comuni.

I titolari di negozi o uffici all’interno del condominio hanno lo stesso diritto dei residenti: tutti i condomini hanno uguali diritti sulle parti comuni, e l’utilizzo del parcheggio non può essere condizionato alla residenza nell’edificio. Anche un proprietario non residente può usufruire del parcheggio condominiale.

Il parcheggio degli estranei: serve la maggioranza

Se si vuole vietare il parcheggio agli estranei — amici, parenti, ospiti autorizzati da un singolo condomino — occorre una delibera assembleare che raggiunga la maggioranza dei partecipanti al condominio e cinquecento millesimi di proprietà.

Chi fa rispettare le regole: il ruolo dell’amministratore

Quando qualcuno parcheggia fuori dagli spazi consentiti o occupa il posto altrui, l’amministratore è tenuto a intervenire e a sollecitare la rimozione del veicolo. Se gli inviti informali non producono effetti, l’amministratore deve rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che intimi al trasgressore di rispettare le regole.

Quando il condominio non ha posti auto: il cortile come alternativa

Nei condomini privi di parcheggio organizzato, la soluzione più immediata è usare il cortile. In assenza di un regolamento che lo vieti e in assenza di una destinazione diversa stabilita per il cortile, il parcheggio in cortile è generalmente consentito a condizione che vengano rispettate le funzioni tipiche della corte — passaggio di persone e veicoli, aerazione e illuminazione dei locali adiacenti.

Se si vuole disciplinare l’uso del cortile come parcheggio, la decisione deve essere presa dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti e cinquecento millesimi. Se invece il regolamento vieta espressamente il parcheggio o destina il cortile a un uso diverso, per modificare questa destinazione occorre l’unanimità in assemblea.

Se nel cortile ci sono spazi sufficienti solo per alcuni condomini e l’assemblea non stabilisce turni o criteri di rotazione, tutti hanno diritto di parcheggiare allo stesso modo — il che nella pratica produce caos. Per evitare liti è quindi opportuno che l’assemblea adotti una regolamentazione anche nelle situazioni di scarsità degli spazi.

Recintare il posto auto: quando serve l’autorizzazione

Il posto auto che è parte comune del condominio non può essere recintato unilateralmente — si tratta di una parte comune e come tale non è nella disponibilità esclusiva di un singolo. Se il posto è invece di proprietà esclusiva, il proprietario deve richiedere l’approvazione dell’assemblea, che decide all’unanimità.

Un’eccezione riguarda le autorimesse chiuse e i parcheggi sotterranei: in questi casi non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per recintare il proprio posto, purché l’utilizzo dell’area comune da parte degli altri condomini non venga reso più difficoltoso.

Le spese: chi paga cosa

Le spese per la manutenzione di posti auto, passi carrai e per le innovazioni decise dalla maggioranza si ripartiscono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà — indipendentemente da chi usa effettivamente il parcheggio. Il principio è che le parti comuni appartengono a tutti e tutti contribuiscono alla loro manutenzione.

Fanno eccezione le strutture connesse solo a una parte dell’edificio — come cortili, rampe e autorimesse che servono solo alcuni condomini — le cui spese gravano esclusivamente sui proprietari di quella parte.

Se le strutture sono utilizzate dai condomini in misura diversa — come la rampa di un garage sotterraneo usata solo dai proprietari dei box — le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Le spese per i tetti a copertura delle autorimesse spettano generalmente ai proprietari delle autorimesse. Se però quel tetto è composto da un lastricato che sostiene un’area verde fruita da altri condomini, i costi si ripartiscono anche con loro.

Se i lavori per la costruzione di posti auto comportano una spesa elevata e le strutture possono essere usate separatamente, i condomini che non intendono usufruirne possono essere esonerati da qualsiasi contributo. Se invece l’utilizzo separato è impossibile — perché la rampa o il percorso di accesso sarà necessariamente condiviso da tutti — i lavori non possono essere eseguiti a meno che la maggioranza decida di farsi carico dell’intera spesa.

I danni: chi risponde

Se il cancello automatico malfunzionante danneggia un’auto, il condominio risponde del danno. Se il danneggiato è un condomino, partecipa anche lui alle spese di risarcimento in proporzione ai suoi millesimi.

Se un box subisce infiltrazioni provenienti dal giardino condominiale, il condominio risarcisce il proprietario del box. Se il responsabile del danno è invece un singolo condomino — un vaso caduto dal balcone, un urto in manovra — il risarcimento è a suo carico personale.

Chi viola il divieto di parcheggio stabilito dal regolamento può essere chiamato a rispondere dei danni causati dalla propria condotta: se ha ridotto gli spazi di manovra provocando una collisione, o se ha facilitato l’ingresso di ladri parcheggiando in posizioni vietate, risponde delle conseguenze del suo comportamento.