Come sfrattare l’inquilino moroso dopo un solo giorno di ritardo?

Il locatore può mandare via il conduttore per aver pagato il canone mensile con un solo giorno di ritardo rispetto alla scadenza prevista nel contratto?

Com’è noto, la legge (art. 5, l. 27 luglio 1978, n. 392) non consente di sfrattare il conduttore per pochi giorni di ritardo nel pagamento del canone mensile: secondo la previsione normativa, è necessario che l’inadempimento si sia protratto per almeno venti giorni rispetto alla scadenza prevista. Il locatore, tuttavia, può inserire all’interno del contratto una specifica clausola che gli consente di rafforzare la propria tutela e di agire in anticipo. In che modo? Come sfrattare l’inquilino moroso dopo un solo giorno di ritardo?

In buona sostanza, si tratta di comprendere in che modo il proprietario possa agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile senza dover attendere che il ritardo nel pagamento si protragga per venti giorni dalla scadenza pattuita all’interno del contratto.

Come diremo, si tratta di un rimedio per il locatore che è stanco di tollerare i continui ritardi dell’inquilino il quale, pur non superando il termine di tolleranza stabilito dalla legge, ogni mese si fa pregare prima di pagare il corrispettivo dovuto. Insomma: come sfrattare l’inquilino moroso dopo un solo giorno di ritardo? Scopriamolo.

Dopo quanto tempo si può sfrattare l’inquilino moroso?

Se il pagamento dell’affitto avviene entro ventri giorni dalla scadenza prevista, il proprietario non può sfrattare l’inquilino.

Secondo la legge (art. 5, l. 27 luglio 1978, n. 392), solo il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista – ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone – costituisce motivo di risoluzione del contratto, legittimando pertanto il locatore a procedere con lo sfratto.

Già al ventunesimo giorno, se la morosità persiste, è quindi possibile intraprendere un’azione legale per mandare via l’inquilino e ottenere la restituzione dell’immobile, salvo il diritto del conduttore a ottenere un termine di grazia, come meglio si dirà nel prosieguo.

Inquilino moroso: come sfrattarlo dopo un giorno di ritardo?

Per sfrattare l’inquilino moroso dopo un solo giorno di ritardo nel pagamento del canone occorre inserire nel contratto di locazione un’apposita condizione che consenta ciò: si tratta della clausola risolutiva espressa, con cui i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite (art. 1456 cod. civ.).

Dunque, per sfrattare l’inquilino moroso prima dei venti giorni previsti dalla legge occorre che nel contratto di locazione sia previsto, sin dall’iniziale stipula, che il ritardo anche di un solo giorno rispetto alla scadenza naturale determini un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto e, quindi, lo sfratto.

Insomma: si può sfrattare l’inquilino moroso dopo un solo giorno di ritardo se ciò è stabilito espressamente all’interno del contratto di locazione.

Secondo la giurisprudenza (Cass., 27 agosto 2013, n. 19602), una clausola risolutiva di questo tipo giustifica il ricorso alla procedura di sfratto.

La Corte di Cassazione (28 agosto 2024, n. 23287), però, ha anche affermato che l’inadempimento dell’obbligazione che consente al contraente di avvalersi della clausola risolutiva espressa deve essere effettivo; in caso contrario, l’esercizio di tale diritto costituirebbe un abuso.

Praticamente, la giurisprudenza ha chiarito che, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla clausola risolutiva, risulti conforme al criterio della buona fede, non sussiste l’inadempimento.

Di conseguenza, non è sufficiente che si sia verificato il fatto contemplato nella clausola risolutiva espressa: occorre anche che l’inadempimento abbia un apprezzabile effetto (negativo) sulle ragioni della controparte.

Per tali ragioni, la clausola che dovesse prevedere la risoluzione del contratto di locazione per un solo giorno di ritardo, seppur formalmente valida, potrebbe essere disattesa dal giudice, il quale potrebbe ritenere che un ritardo così ridotto sia sostanzialmente irrilevante per il locatore.

Insomma: se in teoria è possibile prevedere una clausola risolutiva espressa da invocare anche dopo un solo giorno di ritardo, nella pratica questa condizione potrebbe essere ritenuta illegittima dal giudice perché contraria al principio di buona fede.

Diversamente, se la clausola risolutiva espressa consentisse di risolvere il contratto dopo più giorni di ritardo o ripetuti ritardi, allora essa potrebbe essere ritenuta valida.

È quindi consigliabile che il locatore, per rafforzare le tutele che la legge già gli riconosce, inserisca nel contratto una clausola che gli consente di risolvere il contratto nel caso di morosità:

• protratta per più di un giorno ma per meno di venti rispetto alla scadenza pattuita;
• anche di un solo giorno ma ripetuta per più mensilità. Tale condizione servirebbe a prevenire il ritardo cronico dell’inquilino, seppur contenuto entro il termine di tolleranza dei venti giorni stabilito dalla legge.

Il locatore può escludere il termine di grazia?

Non va infine dimenticato che la clausola risolutiva espressa, pur legittimando il ricorso alla procedura di sfratto, non impedisce all’inquilino di chiedere il termine di grazia per mettersi in regola con i pagamenti.

Con disposizione legislativa non derogabile (art. 55, l. n. 392/78), la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni protrattasi per oltre venti giorni può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza fissata per lo sfratto, versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni: si tratta del cosiddetto termine di grazia.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte nel corso di un quadriennio, e il termine di grazia è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Il pagamento del canone nei termini anzidetti, seppur in ritardo rispetto a quanto previsto nel contratto, esclude la risoluzione del contratto, impedendo lo sfratto.