Albania, la nuova frontiera del real estate europeo

di Diletta Talenti

Trecentocinquanta chilometri di costa e solo il 13% edificato. Il resto è ancora intatto, con numeri che parlano da soli: 1,3 miliardi di euro di transazioni immobiliari annue, prezzi medi al metro quadro compresi tra 2.400 e 3.200 euro nelle zone fronte mare — meno della metà rispetto a Grecia, Croazia o Spagna per location equivalenti di primo livello — e una domanda che nel solo ultimo anno è cresciuta del 16%. L’Albania è oggi il Paese europeo dove il divario tra costo di ingresso e potenziale di rivalutazione appare più significativo.

Sempre più investitori italiani, anche grazie al rafforzamento delle relazioni istituzionali tra Roma e Tirana, stanno inserendo il Paese balcanico nella mappa delle reali opportunità immobiliari. A supporto non mancano dati concreti e la testimonianza diretta di chi opera sul territorio da anni, con uno sguardo allineato al presente e libero dai pregiudizi del passato.

Dodicimila compravendite in un solo anno. I numeri del periodo post-Covid, dal 2021 in avanti, fotografano un’accelerazione sostenuta da un’economia in costante espansione: il prezzo medio per immobile tra la capitale e le zone costiere si attesta sui 95.000 euro, con una crescita del 25-30% nell’ultimo triennio (fonte: Italian Network). A Durazzo — seconda piazza del Paese e oggi un cantiere a cielo aperto — il 30% degli acquirenti proviene dall’estero: in prevalenza dall’Europa orientale, ma anche da Svizzera, Regno Unito e Stati Uniti. Nei primi mesi del 2024 gli investimenti stranieri hanno superato 1,1 miliardi di euro, mentre il turismo ha registrato un balzo del 42%.

“L’Albania sta vivendo il suo momento di grande e positivo cambiamento” afferma Matteo Mogentale, a capo della divisione Luxury di 31Enjoy Invest. La sua organizzazione affonda le radici in una storia familiare iniziata nel 1962 nel settore delle costruzioni e dell’immobiliare nel Triveneto. Oggi può contare su una rete verticale e strutturata di collaboratori e partner tra Italia e Albania, in grado di gestire ogni tipo di operazione: dall’acquisto di un singolo appartamento o villa da parte del privato investitore, fino alle acquisizioni a pacchetto di decine o centinaia di unità per conto di società di investimento di medie e grandi dimensioni. La struttura opera con uffici a Tirana e prossime aperture a Valona, con l’obiettivo di presidiare anche altre città costiere come Saranda.

Mogentale ha messo piede in Albania per la prima volta oltre undici anni fa. I primi anni, dedicati esclusivamente allo scouting dei migliori developer nazionali e internazionali, alla conoscenza approfondita del territorio, allo studio di progetti selezionati di nuovi residence e resort fronte mare lungo la costa e nella capitale, oltre che alla due diligence condotta con il supporto di primari studi legali internazionali, hanno costruito una prospettiva che l’imprenditore sintetizza con un paragone storico preciso. «Ormai l’Albania sta diventando un brand, come è stato cinquant’anni fa per la Costa Smeralda» rilancia. Il confronto non è improvvisato: anche fonti di settore accostano la traiettoria albanese a quella di realtà che hanno conosciuto un successo dirompente — Barcellona, Marbella, Mykonos, Ibiza, Formentera — negli anni Novanta, quando i prezzi erano una frazione di quelli attuali e le infrastrutture ancora da costruire (fonte: ZenaZone).

A muovere l’economia del real estate albanese contribuiscono anche gruppi di caratura mondiale. Emaar/Eagle Hills — lo stesso gruppo del Belgrade Waterfront in Serbia e del Riga Waterfront in Lettonia — ha avviato a Durazzo lo straordinario progetto Durres Yachts & Marina, con un investimento stimato attorno ai 4 miliardi di euro. Catene alberghiere come Hilton, Marriott, Meliá, Radisson e Accor stanno investendo sul territorio con una visione a medio-lungo termine. Un segnale inequivocabile: i grandi gruppi internazionali scommettono su un orizzonte di 10-20 anni, non su un ciclo speculativo di breve periodo, e lo fanno su mercati che ritengono stabili.

E il rischio bolla? I dati strutturali offrono un quadro rassicurante: appena il 13% della costa edificata, un PIL cresciuto del 4,2% tra 2023 e 2024, inflazione contenuta al 2,1%, turismo in crescita a doppia cifra anno su anno e quadruplicato dal 2018 a oggi. Il piano governativo Vision 2025-2032 punta ad attrarre tra 55 e 60 milioni di turisti l’anno — nel 2025 ne sono arrivati 14,1 milioni — e prevede almeno 17.000-18.000 nuove unità abitative su tutto il territorio nazionale.

«Questo non può essere una bolla speculativa perché siamo nella fase iniziale» afferma con decisione Mogentale, forte dei numeri ufficiali. «In qualsiasi mercato emergente strutturato e solido che cresca, i prezzi nell’arco di sei-sette anni raddoppiano. È una media mondiale, e abbiamo realtà vicino a casa — Italia, Croazia, Spagna, Grecia — che dimostrano come questo sia accaduto ovunque.»

Poi c’è il fattore geolocalizzazione, determinante per un investimento di qualità in termini di rivalutazione e rendimento: un’ora e mezza di volo da tutta Europa, l’italiano parlato diffusamente, un elevato livello di sicurezza, l’eccellenza gastronomica, un clima con una stagionalità turistica molto lunga, di quasi otto mesi. L’instabilità in Medio Oriente, i conflitti dell’ultimo periodo e il forte interesse legato all’ingresso nell’Unione Europea previsto per il 2029 hanno prodotto quella che Mogentale definisce «una riorganizzazione dei flussi turistici, della diversificazione dei patrimoni e degli investimenti». «Stiamo assistendo a un effetto boomerang: turisti e investitori stanno convergendo sull’Albania, con previsioni di numeri da record per i prossimi tre-cinque anni» precisa. Ogni affermazione e previsione, sottolinea, si fonda su dati concreti e su un monitoraggio costante di ogni evoluzione, inclusi gli investimenti e i flussi esteri che nel triennio 2024-2026 stanno producendo risultati eccellenti.

Il modello operativo replica gli standard europei: preliminare di compravendita e rogito definitivo sempre e solo dal notaio con traduttore giurato dotato di licenza registrata, pagamenti rateali legati agli stati di avanzamento lavori e saldo alla consegna effettiva. I costruttori sono solidi, strutturati e organizzati — alcuni con oltre trent’anni di attività e decine di grandi opere completate — e vantano contratti in essere con le principali catene alberghiere internazionali.

31Enjoy Invest opera come gestore immobiliare a 360 gradi lungo l’intera filiera dell’investimento: selezione degli immobili, contratti di acquisto, supervisione dei cantieri, arredamento chiavi in mano Made in Italy, messa a reddito tramite locazioni turistiche e rivendita sul mercato internazionale attraverso le migliori piattaforme digitali e la partnership con il portale www.realalbaniaestate.com, disponibile in dieci lingue a testimonianza dell’ampio interesse di acquirenti italiani ed esteri. «Siamo un’organizzazione verticale» precisa l’imprenditore, «con quartier generale a Milano e Tirana e una presenza capillare in tutta Italia attraverso i nostri collaboratori. Abbiamo implementato e amplificato su larga scala il modus operandi maturato in tre generazioni di attività immobiliare, con presenza nei mercati esteri dagli anni Novanta.»

Le previsioni di crescita, rivalutazione e redditività per il mercato albanese sono solide e dipendono da fattori strutturali ben più ampi del singolo acquisto: grandi opere infrastrutturali in corso, il nuovo aeroporto di Valona, tre marine per yacht, un campo da golf, un circuito di Formula Uno, nuovi voli e collegamenti intercontinentali. L’adesione all’Unione Europea, prevista per il 2029, potrebbe innescare un ulteriore ciclo di rivalutazione analogo a quello registrato in tutto l’Est Europa dopo l’ingresso dei rispettivi Paesi. Il crescente interesse di compagnie aeree primarie come Ryanair e Wizz Air, insieme alle piattaforme digitali e ai moderni sistemi di comunicazione, ha già abbattuto le barriere di accesso, rendendo plausibile che il ciclo albanese si sviluppi con tempistiche più rapide rispetto ai precedenti storici di altri Paesi. Per una nazione dove il costo della vita è un terzo della media europea e dove i colossi del real estate internazionale investono miliardi con piani a lungo termine, la finestra per acquistare a prezzi contenuti — secondo gli operatori — resterà aperta ancora per tre-quattro anni, anche se il consiglio per accedere alle condizioni più competitive è muoversi tra il 2026 e il 2027.