Come mettere le multe in condominio

Per inserire nuove sanzioni nel regolamento serve il consenso di tutti i proprietari. Scopri le regole su maggioranze, importi e differenze tra modifica e introduzione delle clausole sanzionatorie.

La vita in condominio è spesso messa a dura prova dalla scarsa educazione di alcuni vicini. Rumori molesti in orari di riposo, sacchetti dell’immondizia abbandonati nell’androne o l’uso scorretto del cortile comune sono solo alcuni dei motivi che accendono le liti tra i pianerottoli. Di fronte a questa litigiosità crescente, molti proprietari vorrebbero avere strumenti più efficaci per scoraggiare i comportamenti scorretti, andando oltre i semplici richiami verbali dell’amministratore. La legge offre effettivamente la possibilità di colpire il portafoglio dei trasgressori, prevedendo sanzioni pecuniarie. Tuttavia, trasformare questa possibilità teorica in una regola pratica non è sempre semplice. Spesso nelle assemblee sorge il dubbio su quale sia la maggioranza necessaria per approvare queste penalità. Basta la metà dei millesimi o serve il consenso di tutti? Una recente pronuncia della giurisprudenza ha fatto chiarezza su questo punto, distinguendo nettamente tra la modifica di una regola già esistente e l’introduzione di una norma del tutto nuova. Capire come mettere le multe in condominio è fondamentale per evitare che le delibere assembleari vengano impugnate e annullate, rendendo vano ogni tentativo di riportare l’ordine nel palazzo.

Quali sanzioni prevede la legge per i condòmini indisciplinati?

Il legislatore ha deciso di intervenire per arginare i comportamenti incivili all’interno degli edifici residenziali attraverso la riforma del condominio. In particolare, la normativa di riferimento è la legge 220 del 2012, che ha modificato l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Questa norma stabilisce che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito il pagamento di una somma di denaro a titolo di sanzione.

La legge fissa dei tetti massimi ben precisi per queste multe:

• fino a 200 euro per la singola infrazione;

• fino a 800 euro in caso di recidiva, ovvero se il comportamento scorretto viene ripetuto nel tempo.

È importante sottolineare che queste somme non finiscono nelle tasche dell’amministratore o dei condòmini danneggiati come risarcimento diretto. La norma prevede che il denaro raccolto tramite queste sanzioni debba essere devoluto al fondo per le spese ordinarie di cui l’amministratore dispone. In questo modo, la multa pagata dal trasgressore va a beneficio della gestione comune, alleggerendo indirettamente le spese di tutti gli altri proprietari.

Quale maggioranza serve per applicare o modificare le multe?

Bisogna fare molta attenzione a non confondere il momento in cui si decide di applicare una multa specifica con il momento in cui si scrivono le regole generali.

Se nel regolamento condominiale è già presente una clausola che prevede le sanzioni, l’assemblea può decidere di irrogarle (cioè di farle pagare a chi ha sbagliato) con una maggioranza relativamente semplice.

L’articolo 70 rimanda infatti all’articolo 1136 del Codice civile (secondo comma): per deliberare la sanzione serve la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Lo stesso principio vale se l’assemblea vuole solo modificare una clausola sanzionatoria che esiste già nel regolamento (ad esempio, per aggiornare gli importi o specificare meglio le infrazioni). La sentenza della Corte di appello di Milano (sent. 2604/2025) conferma che per la semplice variazione di una regola preesistente è sufficiente la maggioranza qualificata appena descritta, e non serve l’unanimità.

È necessario il consenso di tutti per introdurre nuove multe?

La questione cambia radicalmente se nel regolamento condominiale non è prevista alcuna sanzione e l’assemblea decide di introdurla per la prima volta. Qui interviene il chiarimento fondamentale dei giudici milanesi.

L’introduzione ex novo della possibilità di irrogare sanzioni è un atto che incide direttamente sui diritti individuali dei proprietari. Poiché si tratta di una nuova limitazione che prima non esisteva, questa clausola assume una natura contrattuale.

Di conseguenza, per essere valida, l’introduzione di nuove sanzioni richiede l’unanime consenso di tutti i condòmini (1000 millesimi).

Non basta dunque la maggioranza, nemmeno se molto ampia: se anche un solo proprietario è contrario, la nuova regola non può essere inserita. Questo principio serve a tutelare i proprietari da imposizioni economiche non previste al momento dell’acquisto o della sottoscrizione del regolamento originale.

Immaginiamo un condominio dove il regolamento vieta di stendere i panni sul balcone principale, ma non prevede alcuna multa specifica. L’assemblea, stanca di vedere panni appesi ovunque, decide di introdurre una multa di 100 euro per chi viola il divieto. Poiché questa sanzione non esisteva prima (introduzione ex novo), per approvarla serve il voto favorevole di tutti i proprietari del palazzo (unanimità). Se l’assemblea la approva solo a maggioranza, la delibera è nulla.

Immaginiamo invece un altro condominio che ha già nel regolamento una multa di 50 euro per chi lascia il portone aperto. L’assemblea vuole alzare la multa a 100 euro per renderla più efficace. In questo caso, trattandosi di una modifica di una clausola già esistente, basterà il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Quali comportamenti scorretti possono essere sanzionati?

La possibilità di inserire sanzioni nel regolamento risponde all’esigenza di frenare la litigiosità condominiale, che negli ultimi anni è tornata a essere un fattore frequente di contenziosi giudiziari. Una clausola regolamentare ben scritta, e approvata all’unanimità se nuova, può fungere da potente deterrente.

Tra i comportamenti che possono essere colpiti da sanzione, il testo della sentenza e la prassi indicano:

• rumori molesti che disturbano la quiete;

• uso improprio di parti comuni (ad esempio parcheggiare moto nell’androne o occupare spazi non assegnati);

• mancato rispetto delle regole di convivenza basilari;

• la non corretta gestione dei rifiuti (abbandono di sacchetti o errata differenziazione).

Avere un “listino” chiaro delle sanzioni aiuta a dissuadere i condòmini dal compiere queste azioni, sapendo che la violazione comporterà una spesa certa a loro carico.

Per conoscere i rimedi, leggi l’articolo “Multa condominiale: si può impugnare?“.