quando è dovuta e chi la paga — idealista/news

Per molti proprietari e amministratori, la gestione delle imposte legate agli immobili condominiali può generare dubbi e interpretazioni poco chiare. Una delle domande più frequenti riguarda proprio chi paga l’IMU condominiale e in quali casi questa imposta risulta effettivamente dovuta. L’IMU del condominio riguarda le parti comuni che sono censibili e dispongono di una rendita catastale propria (come l’alloggio del portiere, la sala condominiale o il locale tecnico della caldaia). 

L’imposta è divisa tra i condòmini in proporzione ai millesimi di ognuno ed è versata dall’amministratore, applicando di solito l’aliquota ordinaria, con scadenza il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo.

Chi paga l’IMU del condominio?

L’IMU rappresenta una delle imposte patrimoniali più rilevanti nel sistema fiscale italiano e, quando si parla di edifici con più proprietari, possono sorgere dubbi su obblighi, responsabilità e modalità di calcolo. Una delle domande più frequenti riguarda proprio chi paga l’IMU del condominio e quali siano le regole applicabili alle parti comuni o agli immobili appartenenti al complesso condominiale.

È necessario partire da un principio fondamentale: il condominio, nella maggior parte dei casi, non versa direttamente l’imposta sulle aree comuni prive di autonoma rilevanza catastale. L’IMU, infatti, è dovuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale su un immobile, quindi le unità immobiliari private appartengono ai singoli condomini, che provvedono autonomamente al pagamento dell’imposta.

L’IMU del condominio è dovuta solo sulle parti comuni censite autonomamente al Catasto, mentre non si paga nulla su quelle tradizionali, come ad esempio scale, androni, tetto, pianerottoli e così via. Chi paga l’IMU sulle parti comuni del condominio? L’onere ricade su tutti i condomini in base alle quote millesimali, salvo diverse disposizioni previste dal regolamento condominiale, mentre sono esclusi da tale obbligo il locatario e il comodatario.

L’IMU su appartamento condominiale affittato, quindi, è sempre a carico del proprietario, mentre l’inquilino è esentato dal pagamento dell’imposta. Quest’ultima è ridotta al 75%, con uno sconto del 25%, solo in caso di locazione con canone concordato. 

IMU parti comuni condominiali: come funziona

Il pagamento dell’IMU condominiale non è dovuto indistintamente per tutte le parti comuni, visto che non scatta per quelle ordinarie che non producono obblighi fiscali autonomi. È previsto, invece, quando c’è una specifica identificazione catastale, dal momento che l’immobile assume rilevanza fiscale autonoma e diventa soggetto a tassazione IMU. È il caso di beni quali:

• locali commerciali di proprietà condominiale;
• appartamenti destinati a servizi comuni;
• alloggi del custode;
• ex portinerie trasformate in immobili autonomi;
• spazi locati a terzi.

L’amministratore di condominio svolge spesso un ruolo operativo nella gestione del tributo, occupandosi di calcoli, comunicazioni e ripartizione delle somme dovute tra i proprietari relativamente all’IMU sulle pertinenze condominiali. 

Secondo quanto previsto dall’articolo 1, comma 768 della legge di bilancio 2020, per le parti comuni del condominio, accatastate in via autonoma, come bene comune censibile, il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini.

Sempre l’amministratore deve occuparsi della presentazione della dichiarazione IMU del condominio, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono intervenute le modifiche. Per il pagamento, invece, due sono le date da segnare sul calendario: 16 giugno per il versamento dell’acconto o per il pagamento in un’unica soluzione e 16 dicembre per il saldo. Se il condominio è privo di amministratore, quindi in presenza di condominio minimo, il pagamento può essere effettuato da qualsiasi condomino incaricato

IMU condominio: regola per la casa del portiere

Tra le parti comuni dotate di rendita catastale autonoma troviamo anche l’alloggio del portiere, rientrante tra i casi che generano più dubbi. La disciplina varia in base alla concreta destinazione dell’immobile, tenendo presente che tre sono le situazioni più frequenti per la casa del portiere: 

• utilizzo come abitazione principale: se l’alloggio è destinato al servizio condominiale e utilizzato nell’ambito dell’attività del portiere, anche quando è la sua abitazione principale, il condominio è tenuto a pagare l’IMU, essendo proprietario dell’immobile;
• mancato utilizzo: in caso di appartamento che resta inutilizzato, il bene mantiene comunque una rendita catastale ed è quindi soggetto al versamento dell’IMU;
• locazione: quando l’alloggio del portiere è concesso in locazione a terzi, non solo bisogna pagare l’IMU, ma anche le tasse sulla quota di reddito generata per ciascun condomino dall’affitto. 

Calcolo IMU condominio: come si procede?

Il calcolo dell’IMU del condominio segue lo stesso procedimento valido per gli immobili soggetti a tale imposta. Il primo passaggio consiste nell’identificare la rendita catastale dell’immobile, da rivalutare nell’ordine del 5%. In seguito, si applica il coefficiente previsto per la categoria catastale dell’immobile e il valore ottenuto, corrispondente all’imponibile, si moltiplica per l’aliquota IMU stabilita dal Comune di riferimento.

Una volta determinato l’importo complessivo da pagare, l’amministratore procede alla suddivisione della spesa secondo le quote previste, ricordando che l’ammontare che ciascun condomino deve corrispondere sarà proporzionato ai millesimi di proprietà.

Quali tasse deve pagare il condominio?

Il quadro fiscale di un condominio appare alquanto semplice in termini di imposte, visto che i principali obblighi sono tre e di questi deve occuparsi l’amministratore, cui spetta il compito di curare i vari adempimenti fiscali, in linea con quanto previsto dall’articolo 1130 del Codice civile. Ecco le tasse da pagare:

• ritenute fiscali: il condominio agisce come sostituto d’imposta nei confronti di fornitori, professionisti e imprese che eseguono lavori o prestazioni;
• IMU: in presenza di beni censiti autonomamente, si deve pagare l’imposta municipale unica;
• Tosap: tassa per l’occupazione di suolo pubblico, da versare quando sono occupati spazi pubblici in modo permanente o temporaneo, ad esempio per i ponteggi durante lavori di ristrutturazione della facciata.