Cosa deve fare il locatore se l’inquilino è moroso

La procedura che consente al proprietario di ottenere il pagamento del canone, degli interessi e di ogni altra spesa sostenuta, oltre al rilascio dell’immobile.

La morosità di un inquilino può manifestarsi con semplici ritardi oppure con un mancato pagamento totale; entrambe le situazioni possono mettere in seria difficoltà chi ha concesso l’appartamento in affitto. Per questo motivo è utile ricostruire, passo dopo passo, cosa deve fare locatore per far valere le proprie ragioni. Approfondiamo l’argomento.

Quando il locatore può chiedere gli interessi sul ritardo del canone?

Nella maggior parte dei contratti di locazione viene indicato il giorno entro cui deve essere corrisposto il canone mensile.

Se il pagamento non avviene nei tempi previsti, non scattano automaticamente gli interessi: il codice civile (art. 1282) stabilisce che i crediti derivanti da canoni e pigioni producono interessi soltanto dal momento in cui il debitore è costituito formalmente in mora.

Ciò significa che il locatore, per essere legittimato a chiedere gli interessi sul ritardo, deve prima inviare una comunicazione scritta all’inquilino in cui viene intimato il pagamento.

La forma più utilizzata è la raccomandata con avviso di ricevimento, che consente di dimostrare con certezza la data di invio e di ricezione.

Solo dopo questa costituzione in mora diventa possibile pretendere gli interessi sul ritardo.

Se il canone scade il 5 del mese e il pagamento arriva il giorno 20, ma senza previa messa in mora, gli interessi non sono automaticamente dovuti.

Il mancato pagamento del canone comporta lo sfratto?

Il mancato pagamento del canone rappresenta la violazione centrale del contratto di locazione.

La legge (art. 5, l. n. 392/78) considera determinante il ritardo superiore ai venti giorni rispetto alla scadenza pattuita, rendendo possibile la richiesta di risoluzione del contratto e il conseguente rilascio dell’immobile.

Non si parla solo di canone non versato: la morosità può riguardare anche gli oneri accessori: si tratta principalmente delle spese relative ai servizi condominiali, che devono essere rimborsate dal conduttore.

In questa ipotesi, se l’importo non pagato supera il valore di due mensilità del canone, il locatore può avviare la procedura di sfratto.

Come funziona lo sfratto per morosità?

Quando si verificano i presupposti appena elencati, il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità rivolgendosi a un avvocato.

Il conduttore riceverà un atto formale con cui viene intimato a comparire davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. L’obiettivo è ottenere l’accertamento della morosità e la condanna al rilascio dell’appartamento.

Il procedimento è molto rapido nei casi in cui l’inquilino non compaia all’udienza o, pur presentandosi, non contesti le richieste del locatore.

In questa situazione il giudice, verificata la regolarità degli atti, può convalidare immediatamente lo sfratto, sciogliendo il contratto e fissando una data entro cui l’immobile deve essere reso libero.

Il termine indicato dal giudice è solitamente compreso tra un mese e due mesi dalla data dell’udienza, benché non manchino variazioni legate ai carichi di lavoro e alla prassi degli uffici giudiziari locali.

È possibile sanare la morosità?

Durante l’udienza lo stesso conduttore può decidere di non contestare il proprio debito e di pagare quanto dovuto, comprensivo di interessi legali e spese processuali. Se il pagamento avviene integralmente, la morosità viene sanata e il rapporto di locazione prosegue senza interruzioni.

In presenza di difficoltà economiche, la legge consente al giudice di concedere un periodo massimo di novanta giorni: il cosiddetto termine di grazia. Durante questo tempo l’inquilino può pagare quanto dovuto evitando lo sfratto. Nella prassi, tale beneficio viene spesso assegnato su semplice richiesta dell’inquilino.

Se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà, il giudice concede un termine di grazia maggiore, pari a centoventi giorni.

Il pagamento di tutti gli arretrati, degli interessi e delle spese legali e processuali entri il termine di grazia concesso dal giudice sana la morosità e impedisce lo sfratto.

Cosa succede se l’inquilino si oppone allo sfratto?

Il procedimento diventa più complesso se il conduttore si presenta in udienza e contesta la morosità, ad esempio mettendo in discussione l’importo richiesto o sostenendo di aver già pagato.

In questo caso, lo sfratto non può essere convalidato immediatamente: il giudice deve trasformare il procedimento di convalida in un giudizio ordinario, nel quale entrambe le parti dovranno fornire prove documentali delle proprie affermazioni.

La legge prevede comunque una forma di tutela per il locatore: se l’opposizione non è supportata da una prova scritta, può ugualmente essere chiesto al giudice il rilascio immediato dell’immobile, rimandando l’esame delle contestazioni a una fase successiva.

Cosa accade se l’inquilino non lascia l’immobile dopo lo sfratto?

Quando il conduttore non libera l’appartamento entro la data indicata dal giudice nel provvedimento di sfatto, il locatore deve avviare la procedura esecutiva.

Il primo passaggio è la notifica del precetto con cui viene intimato di lasciare l’immobile entro dieci giorni. Se anche questo termine scade senza esito, viene richiesto l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

L’Ufficiale Giudiziario fisserà un primo accesso, comunicato tramite preavviso, per verificare la situazione. In molte sedi, come avviene comunemente, questo primo accesso ha una funzione esplorativa e non porta immediatamente allo sgombero. Solo negli accessi successivi si procede concretamente all’esecuzione dello sfratto.

Se necessario, l’Ufficiale Giudiziario può richiedere l’intervento della forza pubblica, la presenza di un medico dell’ASL e l’assistenza di un fabbro per aprire la porta e sostituire la serratura. Al termine dell’operazione, il locatore rientra nel pieno possesso dell’immobile.

Il locatore può recuperare i canoni non pagati?

Oltre alla procedura di sfratto, il locatore può richiedere formalmente anche il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che matureranno fino alla riconsegna dell’immobile. La richiesta può essere inserita nell’intimazione di sfratto oppure in un ricorso separato per decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo costituisce un titolo esecutivo, valido per avviare pignoramenti sui beni del debitore.

Tuttavia, il recupero effettivo delle somme dipende dalla presenza di un patrimonio aggredibile: beni mobili, conti, stipendi o immobili intestati al conduttore.

È una condizione che, purtroppo, non sempre si verifica, soprattutto quando l’inquilino è già in condizioni economiche tali da aver portato allo sfratto per morosità.