cosa succede se l’APE è scaduto?

Cosa rischiano il conduttore e il locatore nel caso in cui il contratto d’affitto, rinnovatosi tacitamente, abbia un Attestato di Prestazione Energetica scaduto?

L’Attestato di Prestazione Energetica (cosiddetto APE) è indispensabile per stipulare un contratto avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo: la legge ritiene infatti che tale certificato sia essenziale sia nell’ipotesi di affitto che di cessione del bene. Ciò premesso, con il presente articolo ci soffermeremo su uno specifico quesito: cosa succede se, al rinnovo tacito della locazione, l’APE è scaduto?

Può infatti accadere che vecchi contratti d’affitto privi di Attestato di Prestazione Energetica, rinnovatisi di quadriennio in quadriennio, siano sprovvisti della certificazione obbligatoria per legge oppure che questo, nel frattempo, abbia perso validità. Cosa accade in ipotesi del genere? Il contratto è valido? Le parti rischiano di essere sanzionate? Insomma: che succede se, al rinnovo tacito della locazione, l’APE è scaduto? Approfondiamo l’argomento.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica?

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento, redatto da un tecnico abilitato, che descrive le caratteristiche di un edificio fornendo informazioni dettagliate sull’efficienza energetica, inserendolo in una precisa classe.

L’APE ha una validità decennale, per cui alla scadenza occorre ottenere un nuovo attestato.

La validità può decadere anche prima se vengono apportate modifiche all’edificio o all’impianto che incidono sulla sua classe energetica, oppure se non sono rispettati i controlli periodici di efficienza energetica degli impianti.

Quando serve l’Attestato di Prestazione Energetica?

L’Attestato di Prestazione Energetica è necessario ogni volta che l’immobile debba circolare, cioè debba essere trasferito a terzi.

La legge (art. 6, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192) stabilisce che, nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica

In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.

Locazione: cosa succede se l’APE non c’è oppure è scaduto?

Se l’Attestato di Prestazione Energetica non c’è oppure è scaduto la locazione è valida e vincolante, ma espone il proprietario al rischio di pagare una sanzione amministrativa pecuniaria da 300 a 1.800 euro (art. 15, comma nove, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192).

Se l’APE non è allegato al contratto di locazione ove necessario, le parti sono soggette al pagamento, in solido tra loro, della sanzione da 3.000 a 18.000 euro (art. 6, comma tre, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192).

Se nel contratto di locazione per singola unità immobiliare non viene inserita apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà per contratti fino a 3 anni (art. 6, comma tre, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192)

Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla regione la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.

Rinnovo tacito locazione: che succede se l’APE è scaduto?

Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (Interpello 17 febbraio 2025, n. 30213) ha stabilito che l’Attestato di Prestazione Energetica è necessario anche quando il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente per non essere intervenuta alcuna disdetta.

In altre parole, la norma che pone l’obbligo dell’APE si applica per tutti i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge, senza fare distinzioni tra contratto originario e contatto rinnovato.

Secondo questa interpretazione, un contratto di affitto che si rinnova automaticamente è considerato a tutti gli effetti come una nuova locazione.

Si tratta infatti di un rapporto di affitto completamente nuovo, distinto dal precedente, che si crea semplicemente perché l’inquilino continua a rimanere nell’immobile dopo la scadenza del contratto originaria.

Questa interpretazione è d’altronde confermata anche dalle regole fiscali, che richiedono di comunicare all’Agenzia delle Entrate anche i rinnovi automatici dei contratti.

Dunque, se non si dovesse rifare l’APE in caso di rinnovo automatico con un attestato scaduto, la locazione sarebbe valida ma le parti – nella misura e modalità indicate in precedenza – sono esposte all’obbligo di pagare la sanzione amministrativa.

Insomma: se un contratto di locazione si rinnova automaticamente e l’Attestato di Prestazione Energetica è nel frattempo scaduto, è obbligatorio rifare l’APE nel momento in cui il contratto si proroga tacitamente.