Vendere casa dopo una ristrutturazione 50 — idealista/news

Pianificare con attenzione gli adempimenti fiscali è il primo passo da fare quando si decide di immettere un bene sul mercato dopo aver realizzato dei lavori edilizi. Chi sceglie di vendere casa dopo una ristrutturazione 50% deve considerare che, per legge, le quote residue di detrazione passano automaticamente all’acquirente. Per evitarlo, il venditore deve richiedere al notaio l’inserimento di una specifica clausola di riserva nel rogito; in caso contrario, il trasferimento dei bonus può essere sfruttato come leva strategica per giustificare un prezzo di vendita più elevato. Infine, se l’operazione genera un guadagno rispetto al costo storico di acquisizione, la plusvalenza netta ottenuta potrebbe essere soggetta a un’imposta sostitutiva del 26%.

È possibile vendere casa dopo averla ristrutturata?

Sì, è assolutamente possibile vendere casa dopo il bonus ristrutturazione o qualsiasi altro intervento edilizio. La legge italiana non prevede alcun divieto civile o vincolo di compravendita immediata; tuttavia, muoversi sul mercato subito dopo aver completato i lavori comporta precise conseguenze fiscali, legate soprattutto alla tassazione del guadagno e alla gestione dei bonus.

Il monitoraggio delle plusvalenze e i limiti temporali

Quando si decide di vendere un immobile ristrutturato da poco, l’aspetto più critico riguarda il calcolo della plusvalenza (il guadagno economico tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita), che varia in base a due scadenze temporali:

• il limite standard dei 5 anni: se si vende l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito d’acquisto, la plusvalenza è soggetta a tassazione (imposta sostitutiva al 26% o scaglioni Irpef). Dal calcolo della plusvalenza si possono però dedurre le spese di ristrutturazione dell’immobile venduto, oltre ai costi notarili e di agenzia. La tassa non è dovuta se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso o se è stato ereditato;
• il limite speciale dei 10 anni (Superbonus): se i lavori hanno beneficiato del Superbonus, la vendita entro 10 anni dalla fine dei lavori genera una plusvalenza tassata al 26%. Se si vende nei primi 5 anni dalla fine del cantiere, non è possibile dedurre i costi dei lavori; se si vende tra il 6° e il 10° anno, si può dedurre solo il 50%. Anche qui l’eccezione si applica agli immobili ereditati o usati come prima casa:
• decadenza agevolazioni prima casa: se si vende prima di 5 anni dall’acquisto si perdono i benefici originari (imposta di registro al 2% o IVA al 4%), a meno che non si riacquisti un’altra abitazione principale entro un anno.

I vantaggi commerciali

Al di là degli aspetti fiscali, decidere di vendere casa dopo bonus 50% o interventi di riqualificazione energetica assicura un forte appeal commerciale anche nella valutazione dell’immobile. Gli immobili ristrutturati aumentano il proprio valore di mercato, attirano un maggior numero di acquirenti, si vendono in tempi ridotti e subiscono meno trattative al ribasso.

Cosa succede alle detrazioni fiscali se si vende un immobile

Il tema centrale in una compravendita post-cantiere riguarda a chi spettano le detrazioni fiscali in caso di cessione dell’immobile. La normativa italiana stabilisce un principio generale chiaro, ma lascia spazio all’autonomia contrattuale delle parti.

La regola del trasferimento automatico

In base all’articolo 16-bis del TUIR, in mancanza di accordi diversi inseriti nell’atto di vendita, le quote residue dei bonus edilizi non ancora utilizzate dal venditore si trasferiscono automaticamente all’acquirente. Il nuovo proprietario inizierà a portare in detrazione le rate rimanenti a partire dall’anno del rogito, per i restanti anni della rateizzazione (ad esempio, le quote residue dei 10 anni previsti per i bonus tradizionali).

Casi ed eccezioni particolari:

• sconto in fattura o cessione del credito: se per gli interventi edilizi il venditore ha optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito, il bonus è già stato monetizzato ed esaurito. Di conseguenza, al momento del passaggio di proprietà non vi è alcuna quota residua da trasferire o trattenere;
• donazione: se la casa viene donata, le quote residue passano obbligatoriamente e per legge al donatario (chi riceve l’immobile). Non è ammesso alcun patto contrario;
• successione (eredità): in caso di decesso del proprietario, i bonus passano agli eredi, a patto che questi mantengano la detenzione materiale e diretta del bene (la casa non deve essere affittata o venduta).

Come mantenere le detrazioni fiscali dopo la vendita

Se il venditore desidera mantenere detrazioni fiscali dopo la vendita dell’immobile, deve muoversi d’anticipo e formalizzare la sua volontà per evitare che scatti l’assegnazione automatica a favore di chi compra.

La clausola nel preliminare e nel rogito

La via principale e più sicura richiede l’inserimento di una specifica clausola di riserva nei contratti legati alla compravendita:

• nel compromesso (preliminare): è consigliabile inserire l’accordo già in questa fase per blindare la trattativa ed evitare ripensamenti o contestazioni prima dell’atto definitivo;
• nel rogito (atto definitivo): il notaio deve inserire una dicitura esplicita per ufficializzare che il venditore conserva i benefici. Un esempio standard di formula utilizzabile è il seguente: “Le parti concordano che le detrazioni fiscali residue relative agli interventi di ristrutturazione edilizia/riqualificazione energetica restino a beneficio della parte venditrice”.

La soluzione tardiva: la scrittura privata

Se per dimenticanza la clausola non viene inserita nel rogito, è possibile rimediare successivamente. È possibile redigere una scrittura privata per detrazioni fiscali fac simile del seguente tenore:

SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA

Con la presente scrittura, da valere a ogni effetto di legge, tra le parti:

• Sig. [Dati Venditore] (di seguito “Venditore”)
• Sig. [Dati Acquirente] (di seguito “Acquirente”) PREMESSO CHE In data [Data Rogito] le parti hanno stipulato l’atto di compravendita (Repertorio n. [N.], Raccolta n. [N.]) a rogito del Notaio [Nome Notaio], avente a oggetto l’immobile sito in [Indirizzo].

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE 

Le parti dichiarano e danno atto che, in virtù di un accordo verbale preesistente e contestuale alla vendita, il diritto a beneficiare delle quote residue delle detrazioni fiscali IRPEF per i lavori di ristrutturazione edilizia resta in capo esclusivamente al Venditore.

Questo documento, per essere valido di fronte al fisco, deve essere autenticato da un notaio e presentare una data certa che attesti l’esistenza dell’accordo sin dal giorno della compravendita.

Chi detrae le rate residue del Bonus ristrutturazioni

In estrema sintesi, la titolarità delle quote rimanenti segue una regola gerarchica molto semplice, basata sulla presenza o meno di un accordo formale:

• l’acquirente se nel rogito non viene inserita alcuna menzione specifica. È la situazione di default prevista dalla legge italiana;
• il venditore se e solo se viene inserita la clausola di riserva nell’atto notarile, permettendogli così di continuare a portare in detrazione ristrutturazione prima del rogito e dopo il rogito le rate residue fino alla loro naturale scadenza.