Assegnazione della casa coniugale, chi paga le spese condominiali? — idealista/news

Nel contesto delle crisi familiari, la regolamentazione dell’abitazione rappresenta uno dei nodi più complessi da sciogliere, in particolare sotto il profilo patrimoniale ed economico. Ma dopo l’assegnazione della casa coniugale, chi paga le spese? In linea generale, nel rapporto fra ex coniugi, l’assegnatario dell’abitazione è chiamato a corrispondere le spese condominiali ordinarie. Quelle straordinarie sono invece a carico dell’effettivo proprietario dell’immobile. È però necessario ricordare che, nei confronti del condominio, è sempre il proprietario a essere obbligato ai pagamenti, eventualmente rivalendosi sull’ex partner per i dovuti rimborsi.

Chi paga le spese ordinarie in caso di separazione

Quando si verifica una crisi familiare, la gestione dei rapporti fra i coniugi può essere anche molto complessa. Ma dopo una separazione, chi paga le spese della casa?La prima questione da prendere in considerazione è relativa alle spese ordinarie dello stabile, che solitamente seguono un criterio di stretta correlazione tra uso effettivo dell’immobile ed esborso economico. In altre parole, al partner a cui viene assegnata la casa spettano tutti i connessi costi ordinari. 

Nei fatti, l’assegnatario subentra in una posizione simile a quella di un locatario o di un titolare di altri diritti di abitazione: è proprio per questa ragione che viene sottoposto a farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria dello stabile. Fra le più comuni, vi rientrano:

• il servizio di pulizia delle aree comuni e di manutenzione del giardino;
• i consumi energetici e i costi di esercizio per impianti condivisi, come l’illuminazione e l’ascensore;
• i consumi e la manutenzione preventiva dell’impianto di riscaldamento e di quello idrico;
• il compenso pro-quota all’amministratore per le spese vive per la cancelleria, l’invio delle convocazioni o la gestione delle assemblee.

È però necessario sottolineare che, anche in relazione all’ordinanza della Cassazione 13963/2026, il coniuge assegnatario riceve un diritto di godimento “sui generis” rispetto ad altri diritti reali, come l’usufrutto, ai sensi dell’articolo 337-sexies del Codice Civile. Questo vuol dire che non può essere considerato un debitore diretto del condominio per le quote ordinarie.

Quale dei coniugi si occupa delle spese straordinarie

Diverso è invece il discorso per i costi connessi agli interventi di natura straordinaria, finalizzati alla conservazione dell’integrità strutturale dell’edificio. Ma come si dividono le spese straordinarie per la casa di coniugi separati?

In questo caso, l’onere grava sul titolare del diritto reale sull’immobile – come la proprietà o la nuda proprietà – senza che vi sia un coinvolgimento del residente, a meno che non vi sia un diverso accordo contrattuale tra le parti. Di conseguenza, il proprietario dovrà occuparsi dei costi per:

• il rifacimento di facciate, balconi, lastrici solari e tetto dell’edificio;
• la modifica, la sostituzione e l’adeguamento degli impianti;
• gli interventi urgenti di consolidamento statico dell’edificio;
• l’adeguamento forzoso dello stabile alle normative di sicurezza o di efficienza energetica;
• le innovazioni deliberate dall’assemblea, che determinano un mutamento della consistenza o della destinazione delle parti comuni.

Chi versa le spese condominiali in caso di separazione

Indipendentemente dalla natura dei costi da sostenere, è necessario soffermarsi ulteriormente su chi paga le spese per l’assegnazione della casa coniugale. La suddivisione tra gestione ordinaria e straordinaria è infatti interna alla coppia, mentre i rapporti con il condominio possono variare.

Poiché il partner assegnatario non è automaticamente considerato un condomino, per le spese condominiali in caso di separazione l’amministratore può inoltrare notifiche di pagamento o bollettini soltanto al proprietario. Per questa ragione, si viene a creare un meccanismo a due livelli:

• l’amministratore indirizza le richieste di pagamento, i bilanci preventivi e i rendiconti consuntivi al coniuge proprietario. Quest’ultimo si occupa del pagamento, con versamenti a suo nome;
• il coniuge assegnatario riceve dal proprietario i giustificativi di spesa e versa a quest’ultimo la quota relativa alle spese ordinarie.

È bene ricordare che i coniugi separati possono accordarsi in modo diverso sulla gestione delle spese, ma materialmente i pagamenti al condominio potranno essere fatti solo dal proprietario. Ancora, gli eventuali accordi interni non esonerano il proprietario in caso di morosità o inadempimento.

Su quale coniuge può rivalersi il condominio

E proprio in merito a ipotesi di morosità e ritardi nei pagamenti delle quote condominiali, su quale coniuge può rifarsi il condominio? Indipendentemente si tratti di spese ordinarie o straordinarie, il proprietario dell’immobile è l’unico interlocutore – nonché debitore principale – con lo stabile condominiale. Per questa ragione, eventuali azioni di recupero dei crediti potranno essere condotte solo nei confronti del proprietario stesso, così come confermato anche dalla Cassazione con la sentenza 16613/2022.

A livello operativo, la gestione può essere complessa, perché si sviluppa sempre su due binari separati:

• l’amministratore può inoltrare diffide, o richiedere di notificare un decreto ingiuntivo di pagamento, esclusivamente al proprietario, indipendentemente le spese siano ordinarie o straordinarie;
• il proprietario può rivalersi a sua volta sull’ex partner, in base agli accordi interni.

Per agevolare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio pratico. Si ipotizzi che due coniugi decidano di separarsi, la moglie risulta l’assegnataria dell’abitazione coniugale, mentre il marito interviene in qualità di proprietario:

• se l’ex marito non ha pagato le spese, indipendentemente abbia ricevuto le relative quote dalla controparte, rimane l’unico interlocutore del condominio. Quest’ultimo potrà rivalersi sul proprietario, chiedendo di regolarizzare la propria posizione;
• se l’ex moglie non paga il condominio – o, meglio, non versa le quote concordate al proprietario – l’ex marito acquisisce il diritto di agire in rivalsa sul partner per ottenere il rimborso delle somme di spettanza, ma solo dopo aver saldato le pendenze con la gestione condominiale.

Cosa succede se la casa è in comproprietà

Una situazione particolare, e dalla gestione decisamente differente, si verifica quando entrambi gli ex partner godono di un diritto reale sill’immobile. In altre parole, come si suddividono le spese condominiali per i coniugi separati comproprietari?

Anche in questo caso, bisogna considerare sia le responsabilità nei confronti dello stabile sia la ripartizione interna dei costi. Questo vuol dire che entrambi i coniugi rispondono in solido o pro-quota nei confronti del condominio: in caso di morosità, l’amministratore potrà perciò indifferentemente agire verso ciascun titolare.

Invece, la regolamentazione dei rapporti strettamente interni prevede che:

• ogni proprietario provveda, sempre pro-quota, alle spese di manutenzione straordinaria dello stabile;
• il coniuge assegnatario corrisponda i costi di manutenzione ordinaria, salvo accordi diversi presi con l’ex partner.

Quando il coniuge ha diritto al rimborso delle spese anticipate

In linea generale, il diritto al rimborso delle somme sorge ogni qualvolta uno dei due soggetti esegua un adempimento finanziario che, in realtà, spetta all’altro. Di conseguenza, è possibile richiedere all’ex coniuge il pagamento delle somme versate quando:

• il coniuge non assegnatario anticipa all’amministratore quote ordinarie che l’assegnatario non ha voluto corrispondere;
• il coniuge assegnatario versa somme per interventi straordinari urgenti e indifferibili, di competenza esclusiva del proprietario.

Affinché il rimborso possa essere effettivamente riconosciuto, in sede giudiziale è necessario produrre una documentazione completa, ad esempio con bonifici bancari tracciabili, ricevute delle quietanze del condominio e altri documenti utili. Il diritto al rimborso si prescrive nel termine ordinario di 10 anni, a partire dal giorno dell’effettivo pagamento.

Come si suddividono le altre spese principali

Infine, è utile fare cenno anche alla ripartizione di altre spese connesse alla casa, ma svincolate dagli obblighi verso il condominio. Fra le principali, si elencano:

• le utenze domestiche, che sono a carico di chi effettivamente esegue i consumi, ovvero il coniuge assegnatario;
• la TARI, ovvero la tassa sui rifiuti, che deve essere corrisposta dall’assegnatario in qualità di occupante dell’immobile, salvo accordi diversi;
• l’IMU, qualora la casa coniugale non fosse prima casa o appartenesse a categorie catastali di lusso, che spetta al proprietario o per quota ai comproprietari;
• le coperture assicurative, che dipendono molto dal tipo di polizza sottoscritta. 

Ad esempio, chi paga l’assicurazione sulla casa in caso di separazione? In generale, il premio della polizza globale fabbricati o della polizza scoppio e incendio obbligatoria spettano al proprietario, in qualità di titolare del mutuo. In caso di comproprietà, la ripartizione è pro-quota. Per contro, le polizze facoltative sul contenuto interno dell’immobile – ad esempio, sull’arredamento – rimangono nell’ambito della vita quotidiana e sono perciò a carico dell’assegnatario.