Maggioranza per le telecamere in condominio

Quali sono i voti necessari per la videosorveglianza, le regole privacy e come installare telecamere private senza violare la legge.

La sicurezza è diventata una priorità assoluta per chi abita in un palazzo. Sempre più spesso, durante le riunioni, si discute se installare occhi elettronici per proteggere l’edificio da furti, intrusioni o atti vandalici. Tuttavia, la tecnologia si scontra inevitabilmente con il diritto alla riservatezza dei vicini di casa. Fino a qualche anno fa esisteva un vuoto normativo, colmato solo dagli interventi del Garante, poiché le vecchie leggi sulla privacy non menzionavano il condominio. Oggi la riforma ha fatto chiarezza, ma attenzione: non basta contare le mani alzate in assemblea per essere al sicuro da sanzioni. Ci si chiede spesso: quale maggioranza serve per le telecamere in condominio? La risposta si trova nel Codice civile, ma va integrata con le rigide norme sulla protezione dei dati. In questo articolo spiegheremo che il voto favorevole è solo il primo passo e che, senza il rispetto dei principi di proporzionalità e necessità, l’impianto resta illegittimo anche se voluto da tutti. Vedremo inoltre le differenze tra impianto comune e privato e i nuovi obblighi derivanti dalle Linee Guida 2025.

Quanti voti occorrono per installare la videosorveglianza?

La questione del numero di voti necessari è stata risolta dalla legge di riforma del condominio (L 220/2012), che ha inserito una norma specifica nel codice. L’articolo 1122-ter stabilisce che le deliberazioni concernenti l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio devono essere approvate dall’assemblea con una maggioranza precisa. Serve un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questa regola vale solo per le telecamere condominiali. Se invece un singolo condomino vuole installare un impianto di sua iniziativa all’interno della propria unità immobiliare o delle sue pertinenze, non deve chiedere alcuna autorizzazione all’assemblea. L’unico limite per il privato è il posizionamento: le sue telecamere non devono riprendere le zone condominiali o le proprietà altrui confinanti.

Basta la delibera dell’assemblea per essere in regola?

Ottenere i voti necessari non significa automaticamente aver rispettato la legge. La Cassazione (Cass. ordinanza 14969/2022) ha chiarito un punto fondamentale: l’articolo 1122-ter non è alternativo, ma complementare rispetto ai principi generali sulla privacy. La videosorveglianza rimane sempre assoggettata alla normativa generale e ai provvedimenti del Garante. Anche se la delibera passa con la maggioranza agevolata, l’installazione deve rispettare i principi di liceità, necessità, proporzionalità e finalità.

La valutazione di proporzionalità è essenziale: prima di mettere le telecamere, bisogna verificare se non bastino altre misure come sistemi di allarme, blindatura di porte e portoni o cancelli automatici.

Inoltre, è obbligatorio:

• segnalare la presenza delle telecamere con appositi cartelli;

• conservare le registrazioni per un periodo limitato;

• riprendere solo le aree comuni da controllare, evitando luoghi circostanti non rilevanti;

• proteggere i dati raccolti con misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate.

Se non si rispettano questi punti, l’installazione è illegittima anche se votata correttamente.

Chi è il responsabile del trattamento dei dati nel palazzo?

Le recenti Linee Guida 2025 sul trattamento dei dati personali in ambito condominiale hanno definito i ruoli. Le scelte relative al trattamento dei dati devono essere ricondotte al condominio, che agisce come titolare del trattamento. Vige il principio di accountability: il titolare decide in autonomia le modalità e i limiti del trattamento, ma deve anche dimostrare di aver agito in conformità alla legge. Il condominio, inteso come comunità, assume le decisioni su finalità e mezzi, come la nomina del gestore del sito internet o l’incarico a un’azienda esterna per la videosorveglianza. Al contrario, restano di titolarità del singolo condomino i trattamenti che egli compie in autonomia (come la telecamera privata in casa). In ogni caso, in ambito condominiale possono essere trattate unicamente le informazioni personali pertinenti e limitate alle finalità di gestione e amministrazione delle parti comuni, nel rispetto del Regolamento generale sulla protezione dei dati (Rgpd).

Cosa deve contenere esattamente la delibera di approvazione?

Per assicurare la liceità del trattamento, la delibera assembleare non può limitarsi a un generico “sì” alle telecamere. Essa costituisce il presupposto indispensabile, ma deve andare oltre l’aspetto decisionale. I condòmini, nel votare, devono definire le caratteristiche principali del trattamento.

Nel verbale bisogna individuare:

La delibera deve tenere conto con scrupolo degli adempimenti prescritti in materia di privacy (Trib. Roma, sent. 8678/2021). Attenzione anche alla gestione esterna: assumere un servizio di videosorveglianza non libera il condominio dalle responsabilità. La mera designazione di un responsabile esterno, senza assegnare compiti precisi, non giustifica una manleva del titolare del trattamento.

Il singolo condomino può vedere le registrazioni?

Un tema delicato riguarda l’accesso ai dati raccolti. L’articolo 15 del Rgpd riconosce all’interessato (la persona a cui si riferiscono i dati) il diritto di ottenere dal titolare la conferma se sia in corso un trattamento che lo riguarda e, in caso positivo, di accedere ai dati stessi. Tuttavia, questo diritto ha dei confini. Il condomino può accedere alle immagini che lo riguardano, ma non ha un diritto automatico di vedere le immagini riferite ad altri soggetti. Per capire se si possono visionare filmati che ritraggono terze persone, occorre fare riferimento alle finalità del trattamento definite in origine: bisogna verificare se le telecamere sono state installate soltanto per la tutela delle cose comuni o se la finalità comprende anche la tutela dei beni dei terzi.