Si può chiedere l’agibilità per una casa con abusi edilizi?

Quando l’immobile irregolare può ottenere la SCAgi? Il Comune può negarla per difformità urbanistiche o edilizie?

Nel linguaggio comune si tende spesso a confondere il tema dell’agibilità con quello della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. In realtà si tratta di due aspetti differenti, che seguono regole diverse e producono effetti distinti. Può accadere, infatti, che una casa presenti abusi edilizi o difformità rispetto al progetto approvato e che, nonostante ciò, venga comunque presentata la segnalazione certificata di agibilità.

La questione relativa alla possibilità di ottenere l’agibilità per una casa con abusi edilizi riguarda quindi il rapporto tra sicurezza dell’immobile e conformità urbanistica. I giudici hanno chiarito che il Comune deve distinguere i due piani: da un lato vi sono le verifiche sulla sicurezza, sull’igiene e sulla salubrità dell’edificio; dall’altro vi sono i controlli edilizi e urbanistici, che seguono procedure differenti e possono portare a sanzioni autonome.

L’agibilità coincide con la regolarità edilizia?

Uno degli equivoci più frequenti consiste nel ritenere che il rilascio dell’agibilità equivalga a una sorta di “promozione” completa dell’immobile sotto ogni profilo urbanistico ed edilizio. In realtà non è così.

La segnalazione certificata di agibilità, oggi indicata spesso con l’acronimo SCAgi, serve principalmente ad attestare che l’edificio possiede i requisiti necessari per essere utilizzato in condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. L’obiettivo dell’istituto è dunque quello di verificare se l’immobile possa essere abitato o utilizzato senza pericoli per le persone.

Diverso è invece il ruolo del permesso di costruire e degli altri titoli edilizi. Questi strumenti servono ad accertare se l’opera realizzata sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie previste dal piano regolatore, dai regolamenti comunali e dalla normativa vigente.

La giurisprudenza amministrativa ha più volte chiarito che i due provvedimenti hanno presupposti differenti. Il Tar Catania (30 gennaio 2025 n. 307) ha ribadito che non esiste una sovrapposizione automatica tra controllo edilizio e verifica dell’agibilità. In altre parole, il fatto che vi sia una difformità urbanistica non significa necessariamente che l’immobile sia insicuro o inabitabile.

Per comprendere meglio il principio si può pensare a un appartamento che presenti una veranda realizzata senza autorizzazione. L’abuso edilizio può certamente comportare sanzioni, ordini di demolizione o contestazioni urbanistiche, ma ciò non implica automaticamente che l’intero immobile sia privo dei requisiti minimi di sicurezza e igiene richiesti per l’agibilità.

Il Comune può negare l’agibilità per abusi edilizi?

Secondo i giudici amministrativi, il Comune non può respingere la richiesta di agibilità limitandosi a richiamare genericamente la presenza di difformità edilizie.

Il diniego deve infatti riguardare gli aspetti che sono propri dell’agibilità, cioè quelli collegati alla sicurezza dell’edificio, alla salubrità degli ambienti, all’igiene o al rispetto delle norme tecniche sugli impianti e sul risparmio energetico.

Se l’amministrazione nega l’agibilità soltanto perché l’immobile non corrisponde esattamente al progetto approvato, il provvedimento è illegittimo. La difformità urbanistica, infatti, deve essere contestata attraverso gli strumenti specificamente previsti dall’ordinamento edilizio.

Questo principio è particolarmente importante perché impedisce alla pubblica amministrazione di utilizzare il procedimento di agibilità come mezzo indiretto per reprimere abusi edilizi. Le irregolarità urbanistiche devono essere affrontate con gli strumenti corretti: sanzioni amministrative, ordinanze di demolizione, annullamento dei titoli edilizi oppure altri provvedimenti repressivi previsti dalla legge.

La funzione dell’agibilità rimane diversa: essa serve a verificare se l’immobile sia concretamente utilizzabile senza rischi per gli occupanti.

L’agibilità sana gli abusi edilizi?

Un altro punto spesso frainteso riguarda gli effetti dell’agibilità sugli eventuali abusi edilizi presenti nell’immobile.

Il rilascio della SCAgi non ha alcun effetto sanante. Questo significa che ottenere l’agibilità non equivale a regolarizzare opere abusive né impedisce al Comune di contestarle successivamente.

Il Consiglio di Stato (30 aprile 2024 n. 3930) ha chiarito in modo netto che il certificato di agibilità e il titolo edilizio sono istituti paralleli, autonomi e distinti. L’agibilità non può trasformarsi in una sanatoria implicita.

In pratica, un immobile potrebbe anche ottenere l’agibilità perché rispetta le norme di sicurezza e igiene ma continuare a essere urbanisticamente irregolare. In tale situazione il Comune conserva comunque il potere di intervenire contro l’abuso edilizio.

Si pensi a una casa costruita con una diversa distribuzione interna rispetto al progetto autorizzato. Se gli ambienti rispettano le norme igienico-sanitarie, gli impianti sono a norma e non vi sono problemi strutturali, l’agibilità potrebbe teoricamente essere riconosciuta. Ciò non elimina però la possibilità che il Comune contesti la difformità edilizia e applichi le relative sanzioni.

È quindi errato credere che il semplice possesso dell’agibilità renda automaticamente regolare l’immobile sotto il profilo urbanistico.

Quando l’annullamento dell’agibilità è illegittimo?

La giurisprudenza ha affrontato anche il tema dell’annullamento in autotutela dell’agibilità già rilasciata.

Secondo i giudici, il Comune non può revocare o annullare l’agibilità basandosi esclusivamente sulla presenza di presunte difformità edilizie.

Non basta quindi sostenere genericamente che l’immobile presenti irregolarità urbanistiche. L’amministrazione deve spiegare perché tali circostanze incidano effettivamente sui requisiti di sicurezza, salubrità o abitabilità dell’edificio.

Questo orientamento evita che l’autotutela venga utilizzata in modo improprio come strumento sanzionatorio alternativo rispetto ai normali procedimenti edilizi.

Anche in questo caso il principio centrale rimane lo stesso: la verifica dell’agibilità riguarda la concreta fruibilità dell’immobile e non la sua piena conformità urbanistica.

Qual è la differenza tra agibilità e titolo edilizio?

La distinzione tra i due istituti è fondamentale per comprendere l’intera materia:

• il titolo edilizio serve a verificare se l’intervento edilizio sia conforme alle regole urbanistiche ed edilizie applicabili all’area interessata. Riguarda quindi il “diritto a costruire” secondo le prescrizioni del Comune e della normativa urbanistica;
• l’agibilità, invece, riguarda la possibilità concreta di utilizzare l’immobile in condizioni adeguate sotto il profilo tecnico e sanitario.

Un edificio può essere perfettamente conforme dal punto di vista urbanistico ma risultare privo di agibilità perché presenta gravi problemi strutturali, impianti non sicuri o carenze igienico-sanitarie. Al contrario, un immobile con piccole difformità edilizie potrebbe comunque possedere tutti i requisiti necessari per essere abitato in sicurezza.

Cosa succede dopo il rilascio dell’agibilità?

Il rilascio dell’agibilità non impedisce ai competenti uffici comunali di effettuare successivi controlli urbanistici.

Se emergono abusi edilizi, il Comune può comunque adottare i provvedimenti previsti dalla legge. L’immobile potrebbe quindi essere oggetto di sanzioni amministrative, ordini di demolizione o altri interventi repressivi anche dopo il conseguimento dell’agibilità.

La presenza della SCAgi non costituisce dunque una sorta di “scudo” contro le contestazioni edilizie.

Questo aspetto assume particolare rilievo nelle compravendite immobiliari. Chi acquista una casa tende spesso a ritenere che la presenza dell’agibilità garantisca automaticamente la piena regolarità urbanistica dell’immobile. In realtà non è così. Prima dell’acquisto è sempre opportuno verificare anche la conformità catastale ed edilizia attraverso un tecnico qualificato.

In conclusione, la possibilità di chiedere l’agibilità per una casa con abusi edilizi dipende dal fatto che l’agibilità e la regolarità urbanistica operano su piani differenti.

La presenza di difformità edilizie non consente automaticamente al Comune di negare o annullare l’agibilità, ma non elimina neppure le conseguenze degli eventuali abusi.

L’immobile può quindi essere considerato idoneo sotto il profilo della sicurezza e dell’abitabilità, pur restando esposto alle contestazioni urbanistiche previste dalla legge.