Tre famiglie su quattro vivono in un’abitazione di proprietà e il 90% delle case è intestato a persone fisiche. Un patrimonio tra i più diffusi d’Occidente che spesso passa dai nonni ai figli e ai nipoti e che ha fatto da cuscinetto alle recenti crisi. Simplex Domus, società fiorentina attiva sul mercato delle vendite giudiziarie, legge questo fenomeno come un punto di forza per il Bel Paese.
Immaginate un giovane lavoratore al primo impiego stabile. Può ancora cambiare città, rimandare i progetti, non aver deciso se sposarsi o costruire una famiglia, eppure è molto probabile che genitori e parenti gli abbiano già rivolto almeno una volta la stessa domanda: “Quando compri casa?”. In Italia l’acquisto della prima abitazione non è mai stato soltanto una scelta immobiliare, è un rito di passaggio, una forma di sicurezza, il traguardo che per molte famiglie certifica l’ingresso nella vita adulta.
Ma la centralità della casa non riguarda soltanto chi acquista, attraversa le generazioni: l’abitazione dei nonni viene spesso utilizzata dai figli o dai nipoti, concessa loro in uso oppure venduta per contribuire all’acquisto di un altro immobile. Una consuetudine che si ritrova in tutte le regioni italiane e attraversa professioni, livelli di reddito e condizioni sociali differenti.
Per decenni, infatti, questa aspirazione è stata trasversale a territori, mestieri e classi sociali e ha lasciato un solco nelle statistiche pubbliche: la quota di famiglie che vivono nella casa di cui sono proprietarie è rimasta stabile, poco sotto il 76% per tutto l’ultimo decennio. A vedere in questa diffusione della proprietà una vera forza del Paese è Simplex Domus, società fiorentina che accompagna famiglie e aziende nell’acquisto di immobili all’asta e che ogni giorno si interfaccia con chi la prima casa la sta cercando davvero.
“In Italia comprare la prima casa è a tutti gli effetti come una sorta di religione, un obiettivo che unisce un agricoltore e un ingegnere, la Sicilia e il Veneto, chi vive in una grande città e chi abita in un piccolo comune. È una delle ragioni per cui il nostro mercato immobiliare è tra i più solidi dell’Occidente, qui la casa appartiene soprattutto alle persone che la abitano e alle loro famiglie, non a grandi fondi”, racconta Lorenzo Fontanelli, founder e CEO di Simplex Domus.
Un patrimonio che passa da una generazione all’altra
Delle quasi 36 milioni di abitazioni censite in Italia oltre nove su dieci sono intestate a persone fisiche, mentre a società, fondi ed enti ne risulta una quota minima. Il mattone italiano, in altre parole, è distribuito tra milioni di piccoli proprietari e non concentrato nelle mani di pochi investitori istituzionali. Si tratta di un patrimonio che frequentemente rimane all’interno della famiglia: viene ereditato, utilizzato direttamente oppure trasformato nella base economica per consentire a figli e nipoti di acquistare una nuova casa.
Nell’esperienza di Simplex Domus, anche quando un immobile viene venduto, il ricavato non viene necessariamente conservato come semplice liquidità. Spesso viene destinato all’acquisto di un’altra abitazione, al pagamento di un mutuo o al sostegno di un familiare che vuole diventare proprietario.
Un comportamento che non riguarda soltanto gli immobili di pregio in quanto, la stessa logica può interessare tanto una casa di valore in una grande città quanto un’abitazione più modesta in un piccolo comune o in un’area rurale.
«Vediamo famiglie vendere la casa ereditata dai nonni per aiutare un figlio ad acquistare la prima abitazione, oppure utilizzare direttamente quell’immobile per consentirgli di iniziare una vita autonoma. È un meccanismo profondamente radicato nella società italiana e del tutto trasversale: non dipende dal titolo di studio, dalla professione, dalla regione o dal valore dell’immobile», spiega Fontanelli.
Diffusione della proprietà superiore alla media europea
Il confronto con le altre economie occidentali rende evidente quanto questa struttura sia solida. Nell’Unione europea la quota di popolazione che vive in una casa di proprietà si ferma in media al 68%, secondo i dati Eurostat, e la Germania resta l’unico Paese in cui prevale l’affitto, con il 53% di inquilini. L’Italia si colloca ben sopra quella media e davanti a diverse grandi economie occidentali, dalla Francia agli Stati Uniti fino alla Svizzera, dove la proprietà dell’abitazione è meno diffusa.
Questa differenza non riguarda soltanto la percentuale di proprietari, ma anche la funzione attribuita alla casa: non esclusivamente un bene da utilizzare nel presente, ma una risorsa da conservare, trasferire e mettere a disposizione della generazione successiva.
Un’ancora di salvezza nelle ultime crisi economiche
Secondo Fontanelli è proprio questa capillarità ad aver funzionato da ammortizzatore privato nelle fasi più difficili dell’economia italiana. Possedere un’abitazione, soprattutto con il mutuo è già stato estinto, protegge dagli affitti e lascia alla famiglia un bene che in mano un bene che può essere abitato, venduto, dato in uso ai figli o trasmesso in eredità. Una base patrimoniale diffusa che, in altri sistemi economici, è maggiormente concentrata o sostituita da strumenti finanziari e previdenziali.
“Rispetto a Germania, Francia o Stati Uniti abbiamo una distribuzione del patrimonio immobiliare tra le più ampie dell’Occidente, quasi interamente nelle mani di persone fisiche. È stata un’ancora di salvezza nelle ultime crisi, perché quando l’economia rallenta avere una casa di proprietà, magari senza più mutuo, rappresenta una rete di protezione”, aggiunge Fontanelli.
La questione, allora, non è se gli italiani credano ancora nella prima casa, i numeri confermano che questo legame rimane forte e che il patrimonio residenziale resta saldamente nelle mani delle famiglie. Semmai, la domanda è se oggi esista più di un modo per arrivare alla proprietà. Accanto al mercato tradizionale, anche le vendite giudiziarie possono offrire immobili a condizioni più accessibili, a patto di considerarle operazioni complesse, che richiedono verifiche legali, urbanistiche e catastali, e non una semplice caccia all’affare.
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Simplex Domus è una startup innovativa che accompagna famiglie e aziende a comprare casa all’asta, grazie a uno studio legale interno di 14 avvocati specializzati e uno studio di architettura di 4 professionisti. Fondata a Firenze nel 2022 da Lorenzo Fontanelli, imprenditore rientrato in Italia con il programma Rientro dei Cervelli dopo quindici anni a Londra, dove ha fondato e poi venduto P.M.L. Services Ltd, start-up innovativa nel settore immobiliare, Simplex Domus ha sviluppato una tecnologia proprietaria registrata in SIAE che automatizza l’intero ciclo delle aste immobiliari. Il sistema acquisisce quotidianamente le procedure dai tribunali di tutta Italia, le converte in annunci completi, le pubblica sul portale dell’azienda e le integra nei principali portali, Immobiliare.it, Idealista.it e Casa.it: con oltre 10 mila annunci attivi su ciascun portale, è oggi il più grande inserzionista in Italia nel settore immobiliare. Ad oggi Simplex Domus, capitale sociale di 1 milione di euro, conta oltre 100mila utenti registrati, 5mila clienti paganti e partecipa a circa 100 aste al mese. Ha già sviluppato oltre 40 milioni di transazioni immobiliari e nel primo quadrimestre del 2026 ha raddoppiato il fatturato dello stesso periodo dell’anno precedente.
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