quando l’atto è nullo — idealista/news

Vendere un immobile con irregolarità, sia che presenti una difformità urbanistica o una catastale, è un’operazione possibile ma che richiede procedure specifiche. Spesso la vendita di una casa non conforme può essere perfezionata sanando l’abuso prima del rogito (qualora l’intervento sia regolarizzabile a livello urbanistico), oppure dichiarando apertamente l’irregolarità all’interno dell’atto con il pieno consenso dell’acquirente. Fanno eccezione soltanto le difformità più gravi, che rendono il bene totalmente incommerciabile.

Si può vendere un immobile non conforme?

Sì, è possibile procedere alla vendita casa non a norma, ma le regole e i rischi variano radicalmente a seconda che si tratti di un’irregolarità urbanistica, catastale o impiantistica. Per muoversi in sicurezza nel mercato immobiliare, è fondamentale fare una corretta valutazione dell’immobile e distinguere questi tre piani normativi.

Difformità urbanistica (abuso edilizio)

La conformità urbanistica attesta che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda ai titoli abilitativi depositati in Comune. Quando si riscontrano discrepanze, lo scenario cambia in base alla gravità dell’abuso:

• abusi sanabili: se le modifiche rispettano la normativa, il venditore può regolarizzare la situazione prima del rogito tramite una sanatoria amministrativa. In questo modo si configurerà un immobile commerciabile ma non conforme al momento della trattativa, ma perfettamente in regola all’atto;
• vendita casa con abuso edilizio non sanabile: se l’irregolarità contrasta con gli strumenti urbanistici, l’immobile subisce un forte deprezzamento. Non è nemmeno possibile sperare nella prescrizione, perché in Italia l’illecito edilizio è permanente sotto il profilo amministrativo: il Comune può ordinarne la demolizione in qualsiasi momento. Pertanto, la vendita di una casa non condonata o insanabile è fortemente rischiosa e richiede che l’acquirente accetti esplicitamente il vizio nell’atto;
• il rischio di dichiarazioni false: inserire nel contratto menzioni parziali o alterate configura una dichiarazione dissimulata per vendere un immobile con abuso. Questa pratica comporta la nullità dell’atto e gravi profili di responsabilità penale per falso in atto pubblico.

Difformità catastale

Il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale. La legge italiana prevede che la vendita immobile con difformità catastali sostanziali porti alla nullità dell’atto se non si interviene prima del rogito. 

Se si procede alla vendita di una casa con una planimetria non conforme (es. tramezzi spostati o stanze invertite), il venditore deve incaricare un tecnico per aggiornare la scheda catastale tramite procedura DOCFA.

Impianti non a norma

A differenza del comparto urbanistico, la legge non vieta la vendita di un immobile con impianti privi di certificazione. Non sussiste l’obbligo di adeguarli, ma vige un dovere di trasparenza: è fondamentale specificare nel contratto che gli impianti non sono certificati. 

Il notaio controlla la conformità urbanistica?

Il notaio non controlla la conformità o la difformità urbanistica e tecnica dell’immobile sul campo. La Corte di Cassazione, con la fondamentale Sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 delle Sezioni Unite, ha chiarito definitivamente che questo professionista ha un obbligo di controllo esclusivamente formale e documentale.

Proprio per questo motivo, la vendita casa non conforme può essere formalizzata davanti al notaio senza che quest’ultimo ne blocchi l’esecuzione, poiché il suo compito si esaurisce nel garantire la validità giuridica dell’atto e non la veridicità dello stato di fatto.

I compiti e i limiti del notaio

I giudici di legittimità hanno specificato che, nella prassi ordinaria, l’attività del professionista si limita a precisi passaggi documentali:

• verifica la presenza dei documenti necessari: accerta che nel rogito siano inseriti correttamente gli estremi dei titoli abilitativi (licenze, permessi di costruire o condoni) e che sia presente la dichiarazione di conformità catastale;
• non esegue accertamenti tecnici: non effettua sopralluoghi né ha gli strumenti giuridici per verificare se lo stato di fatto della casa corrisponda ai progetti depositati in Comune o in Catasto;
• riceve e attesta le dichiarazioni: formalizza le affermazioni delle parti e blinda la regolarità del contratto, ma non garantisce la veridicità tecnica di quanto dichiarato dal venditore sotto la propria responsabilità.

Su chi ricade la responsabilità?

Poiché il notaio si limita a un riscontro formale, la responsabilità civile e penale per eventuali false dichiarazioni ricade interamente sul venditore. Se dopo il rogito emergono abusi edilizi parziali o occulti, l’atto notarile resta valido, ma l’acquirente ha il diritto di agire in giudizio contro il venditore per chiedere il risarcimento dei danni, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.

Non sarà invece possibile rivalersi sul notaio, il quale ha agito nei limiti dei propri doveri di controllo documentale.

Come tutelarsi prima del rogito

Per evitare costosi contenziosi post-vendita, la prassi comune in Italia prevede che le parti incarichino un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per redigere la RRE (Relazione Regolarità Edilizia) o il Rapporto di Conformità. 

Solo questo documento, attraverso un accesso agli atti in Comune e un sopralluogo sul campo, è in grado di confrontare lo stato reale dell’immobile con i progetti ufficiali, garantendo la massima sicurezza all’acquirente prima della firma.

È possibile vendere un immobile con difformità catastali?

Sì, è possibile, ma la legge impone che la situazione venga dichiarata correttamente o regolarizzata prima della firma del rogito notarile per non rischiare la nullità dell’atto. A seconda della gravità della difformità, si aprono tre strade:

• aggiornamento preventivo (consigliato): se la difformità è reale ed è legata a modifiche interne non registrate, il venditore deve incaricare un professionista per aggiornare la planimetria (procedura DOCFA) prima del rogito;
• ricorso alle tolleranze (difformità lievi): se lo scostamento è minimo (piccoli errori grafici storici o variazioni di perimetro inferiori al 2%), un tecnico può asseverare che la difformità rientra nelle tolleranze di legge e non inficia la conformità;
• sanatoria urbanistica preventiva: molto spesso la difformità catastale nasconde un vero e proprio abuso edilizio in Comune. In questo caso non è possibile aggiornare il Catasto se prima non si sana la situazione a livello urbanistico, pagando le relative sanzioni amministrative all’ente locale.

L’ostacolo del mutuo bancario

Un aspetto cruciale riguarda il finanziamento. Se l’acquirente deve richiedere un mutuo, il perito della banca bloccherà immediatamente la pratica non appena noterà una discrepanza tra lo stato effettivo della casa e la planimetria depositata. 

Le banche, infatti, non erogano finanziamenti su immobili che presentano irregolarità catastali o urbanistiche non risolte.

In caso di difformità, si può invalidare l’atto di compravendita?

La presenza di gravi difformità può portare all’invalidazione totale o parziale dell’atto di compravendita, ma la legge distingue chiaramente i diversi livelli di gravità del vizio.

Quando l’atto è nullo (nullità testuale e formale)

Dal punto di vista giuridico, il contratto di compravendita è nullo e privo di effetti nei seguenti casi specifici:

• mancanza assoluta dei titoli edilizi: se l’immobile è totalmente abusivo (es. costruito senza alcuna licenza edilizia o permesso di costruire a partire dal 1967) e nell’atto non sono riportati gli estremi dei titoli, la vendita è nulla;
• mancanza delle dichiarazioni catastali: l’atto è nullo se al suo interno manca la dichiarazione di conformità della planimetria allo stato di fatto, resa dal venditore o supportata da un tecnico.

Quando l’atto è valido ma risolvibile (l’abuso edilizio parziale)

Se nell’atto il venditore inserisce i titoli abilitativi reali ma nasconde un abuso parziale o interno (come una veranda abusiva o lo spostamento di muri interni), l’atto di per sé rimane formalmente valido, ma l’acquirente è tutelato dalla legge civile.

In questo scenario, il compratore che scopre il vizio dopo il rogito può agire in giudizio contro il venditore chiedendo:

• la risoluzione del contratto per inadempimento: la compravendita viene annullata dal giudice, l’immobile torna al venditore e quest’ultimo deve restituire l’intera somma ricevuta, oltre a pagare il risarcimento dei danni;
• la riduzione del prezzo (azione estimatoria): l’acquirente trattiene l’immobile ma riceve indietro una parte del denaro, pari al costo necessario per sanare l’abuso o al minor valore del bene sul mercato.