L’amministratore può dare un locale comune in uso gratuito a un condomino?

Guida sulla revoca dell’amministratore che concede spazi condominiali in comodato senza il voto dell’assemblea. Scopri i rischi e i limiti del mandato.

Gestire un edificio collettivo significa amministrare beni che appartengono, per quote, a tutti i proprietari. Spesso tra i corridoi e le aree comuni nasce un dubbio che tocca la gestione pratica degli spazi: l’amministratore può dare un locale comune in uso gratuito a un condomino? senza ottenere prima il permesso formale di chi abita nel palazzo. La risposta della legge è negativa, poiché il mandato dell’amministratore possiede confini precisi che non permettono iniziative solitarie su beni di proprietà collettiva. Quando questi limiti sono superati, il legame di fiducia con la compagine condominiale si spezza irrimediabilmente. Questo rapporto fiduciario rappresenta il cuore della gestione comune. Se l’amministratore decide in autonomia su spazi che spettano a tutti, rischia una sanzione severa come la rimozione dall’incarico. Il tribunale interviene per sanzionare comportamenti che sottraggono utilità ai condòmini senza una delibera valida che ne autorizzi il godimento esclusivo.

Cosa succede se l’amministratore decide da solo su un bene comune?

L’amministratore di condominio agisce come un mandatario dei proprietari. I suoi poteri sono descritti con precisione dal codice e non includono la facoltà di regalare l’uso di una stanza o di un locale del palazzo a una singola persona. Quando l’amministratore firma un contratto di comodato d’uso gratuito (art. 1803 cod. civ.) per un locale condominiale senza passare per il voto dell’assemblea, compie un passo falso. Tale gesto viene interpretato come uno sconfinamento dai propri compiti. In un caso recente, un professionista ha concesso un locale a un solo proprietario, prevedendo una durata annuale e un rinnovo automatico, basandosi solo su presunte autorizzazioni verbali mai messe nero su bianco (Trib. Milano 10352/2025).

La legge non ammette giustificazioni legate all’informalità. Anche se l’amministratore sostiene che l’operazione è temporanea, la sottrazione di un bene alla collettività richiede sempre un passaggio ufficiale. L’assemblea è l’unico organo che ha il potere di decidere come destinare le aree del palazzo. Senza una delibera, l’amministratore opera al di fuori del suo perimetro legale. Questo comportamento configura una violazione dei doveri di gestione, poiché altera il diritto di ogni condomino di godere delle parti comuni. La mancanza di un verbale che attesti il consenso dei proprietari rende l’atto nullo nei confronti del condominio e mette in discussione la permanenza dell’amministratore nel suo ruolo.

Qual è la differenza tra atti ordinari e straordinari?

Per capire se l’amministratore ha agito correttamente, bisogna distinguere tra gestione ordinaria e straordinaria amministrazione. La gestione ordinaria comprende tutte le attività normali per la conservazione e il godimento dei servizi comuni. La straordinaria amministrazione riguarda invece atti che modificano la consistenza del patrimonio o che ne limitano l’uso in modo significativo. La concessione di un locale in uso esclusivo a un solo soggetto rientra chiaramente nella categoria degli atti straordinari.

La giurisprudenza ha stabilito criteri chiari per tracciare questo confine:

• la decisione deve rispettare lo scopo naturale del bene comune;

• l’atto non deve escludere gli altri proprietari dal godimento del bene;

• deve esistere un beneficio tangibile per tutta la collettività condominiale;

• la normalità dell’atto si valuta in base alla funzione quotidiana dell’area coinvolta (Cass. 10865/2016).

Nel caso di un comodato gratuito, mancano tutti questi requisiti. La gratuità dell’uso significa che il condominio non riceve alcun compenso economico. L’esclusività dell’uso significa che tutti gli altri proprietari perdono la possibilità di entrare o usare quel locale. Di conseguenza, l’operazione non può essere considerata “ordinaria”. Un amministratore che firma un simile contratto senza autorizzazione eccede le sue attribuzioni e viola il contratto di mandato che lo lega ai condòmini.

Quali sono i pericoli del contratto di comodato gratuito?

Molti pensano che un prestito gratuito sia un atto neutro che non comporta rischi. In realtà, il comodato genera obblighi giuridici che possono pesare sulle tasche dei proprietari. Se l’amministratore concede un locale senza verifiche, espone il condominio a responsabilità civili. Il codice prevede infatti che il comodante sia responsabile per i danni che derivano da vizi della cosa (art. 1812 cod. civ.). Se il locale ha dei difetti conosciuti ma non comunicati, e il condomino che lo usa subisce un danno, il condominio deve pagare il risarcimento.

Esistono altri rischi concreti per il palazzo:

• la perdita della disponibilità immediata di uno spazio utile per scopi comuni;

• l’impossibilità di affittare il locale a terzi per generare un’entrata economica;

• il rischio di pretese risarcitorie per il mancato godimento da parte degli altri condòmini;

• il sostenimento di spese di manutenzione per un bene di cui fruisce solo un individuo.

L’assenza di un mandato assembleare impedisce di valutare questi rischi in anticipo. L’amministratore che agisce nell’ombra toglie ai proprietari il diritto di scegliere se correre o meno tali pericoli. La responsabilità risarcitoria è un tema determinante, poiché un locale malmesso dato in uso gratuito può trasformarsi in un costo imprevisto per tutti, a causa di una decisione presa da una sola persona senza i necessari controlli tecnici e legali.

Quando scatta la revoca giudiziale per l’amministratore?

Se l’assemblea non interviene per rimuovere l’amministratore che ha commesso errori, ogni singolo proprietario ha un’arma legale a disposizione. La legge permette di ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca giudiziale (art. 1129 cod. civ.). Questo strumento serve a tutelare l’interesse del singolo condomino quando la maggioranza resta inerte o non si rende conto della gravità della situazione. La revoca ha una funzione sanzionatoria e mira a proteggere la correttezza della gestione.

Il codice civile elenca alcune gravi irregolarità che giustificano la fine dell’incarico, ma questo elenco non è chiuso. Ogni comportamento che dimostri una gestione contraria agli interessi del condominio può essere considerato motivo di revoca. Firmare contratti di straordinaria amministrazione senza il sì dell’assemblea è un esempio perfetto di irregolarità. Il giudice valuta se il comportamento dell’amministratore ha rotto il vincolo fiduciario. Non serve dimostrare un danno economico enorme; basta provare che l’amministratore ha agito al di fuori dei propri poteri, ignorando la volontà dei proprietari e le norme sulla gestione dei beni comuni.

Cosa accade se l’assemblea non ratifica l’operato?

Un amministratore che ha agito senza autorizzazione può sperare in una “salvezza” tardiva: la ratifica. Se l’assemblea, una volta informata del contratto firmato, decide di votare a favore e accettare l’atto, il problema può risolversi sul piano formale. Tuttavia, se l’assemblea viene convocata e sceglie di non porre nemmeno ai voti l’argomento, la situazione diventa definitiva. Questo silenzio o il rifiuto di ratificare l’atto è un segnale chiaro.

Il mancato voto di approvazione indica che:

• la compagine condominiale non ha più fiducia nel professionista;

• l’atto compiuto resta estraneo alla volontà dei proprietari;

• l’amministratore ha agito in totale solitudine legislativa;

• il contratto firmato è fonte di responsabilità personale per chi lo ha siglato.

Per il tribunale, la scelta dell’assemblea di ignorare o bocciare l’operato dell’amministratore è la prova del venir meno della fiducia. Senza fiducia, il rapporto di mandato non può proseguire. La revoca diventa quindi la conseguenza logica di un comportamento che ha messo l’interesse personale o di un singolo condomino davanti all’interesse collettivo. L’amministratore revocato per queste ragioni non potrà più sostenere di aver agito per il bene del palazzo, poiché la sua azione ha privato tutti gli altri condòmini del legittimo possesso e godimento di una parte della loro proprietà.

Come si distingue tra utilità collettiva e uso esclusivo?

Il cuore della questione risiede nell’utilità collettiva del bene comune. Ogni parte dell’edificio deve servire a tutti i proprietari, proporzionalmente ai millesimi di proprietà. Quando l’amministratore trasforma un bene comune in un bene a uso esclusivo tramite un contratto di comodato, altera la natura stessa del condominio. Il passaggio da un uso potenzialmente aperto a tutti a un uso chiuso per uno solo non è una scelta gestionale leggera, ma una vera trasformazione del diritto di proprietà.

Per spiegare meglio, si può fare l’esempio di una vecchia stanza caldaia ormai vuota:

• se l’amministratore la usa per riporre gli attrezzi delle pulizie del palazzo, compie un atto ordinario;

• se l’amministratore consegna le chiavi a un condomino perché vi parcheggi la moto gratuitamente, compie un atto straordinario;

• se il locale viene trasformato in magazzino per un solo ufficio privato senza delibera, si verifica un’irregolarità grave;

• se l’uso esclusivo impedisce agli altri di ispezionare le tubature presenti nella stanza, nasce un rischio per la sicurezza.

In tutti questi casi, l’amministratore deve sempre avere un mandato scritto e votato in assemblea. La legge protegge la funzione sociale e collettiva della proprietà condominiale contro le decisioni arbitrarie. Chi riceve l’incarico di amministrare deve ricordare che il suo ruolo è quello di custode degli interessi di tutti, non di arbitro che assegna premi o privilegi ai singoli partecipanti. La trasparenza e la verbalizzazione di ogni decisione sono gli unici scudi contro la revoca e le richieste di risarcimento.