Affitto del terrazzo in condominio: quando serve l’unanimità

Affittare il lastrico solare o il terrazzo condominiale non è sempre possibile con voto a maggioranza. Scopri le regole sui quorum, l’uso diretto e i divieti.

La decisione di concedere in locazione il terrazzo condominiale o il lastrico solarea terzi non è un potere illimitato nelle mani dell’assemblea. L’orientamento giurisprudenziale consolida una regola generale valida per tutti gli edifici: l’affitto di un bene comune a scopi commerciali o privati, configurandosi come un uso indiretto della proprietà, può essere approvato a maggioranza soltanto se risulta oggettivamente impossibile l’uso diretto della superficie da parte di tutti i residenti. Se il piano calpestabile può essere goduto materialmente dai comproprietari, sottrarlo per destinarlo all’affitto richiede dinamiche decisionali molto più stringenti. Questa severa impostazione giuridica tutela il diritto primario dei cittadini a usufruire delle aree condivise, impedendo che le logiche del profitto immobiliare scavalchino le necessità abitative e il libero godimento degli spazi.

La competenza esclusiva dell’assemblea

La gestione degli spazi condivisi è regolata da confini di potere ben definiti. Concedere in affitto una porzione dell’edificio rappresenta un atto di amministrazione ordinaria che spetta in via esclusiva all’assemblea dei proprietari. L’amministratore dello stabile non possiede alcuna prerogativa autonoma per firmare contratti di questa natura, poiché il suo raggio d’azione è limitato dalle rigide previsioni degli articoli 1130 e 1131 del Codice civile. Di conseguenza, un accordo locatizio siglato dal rappresentante del fabbricato in totale assenza di una specifica autorizzazione assembleare risulta del tutto inefficace nei confronti della compagine. A sancire questa nullità sostanziale è una lunga serie di pronunce, tra cui spicca la sentenza del Tribunale di Lecce numero 2907 del 2024 in merito alle antenne per la telefonia mobile, in perfetta aderenza con i precedenti orientamenti della Suprema corte (ordinanze 4131/2001 e 642/1996). L’unica strada percorribile per sanare un contratto firmato impropriamente dall’amministratore resta la successiva e formale ratifica da parte dell’organo assembleare.

Maggioranza semplice o qualificata nell’uso del bene

Il sistema civilistico italiano privilegia in modo netto il godimento materiale delle cose comuni. Il legislatore impone infatti all’amministratore l’obbligo di assicurare il miglior godimento dei beni ai partecipanti, vietando contestualmente l’approvazione di opere che rendano le aree inservibili. Alla luce di questo impianto normativo, la locazione riceve il via libera a maggioranza semplice unicamente quando l’utilizzo diretto da parte dei residenti risulta fisicamente inattuabile. Il Tribunale di Lecco, con la sentenza 594 del 2025, e la Cassazione, con la pronuncia 16557 del 2023, confermano questa interpretazione restrittiva. Se l’atto riveste natura ordinaria, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice. Tuttavia, il quorum necessario si innalza in modo drastico a 500 millesimi qualora l’operazione contrattuale assuma un carattere di straordinarietà, sia per circostanze contingenti di fatto sia per espresse disposizioni di legge.

Interventi straordinari e quorum a cinquecento millesimi

L’asticella delle maggioranze si solleva automaticamente quando l’operazione locatizia comporta esborsi gravosi per le casse del palazzo. Il quarto comma dell’articolo 1136 del Codice civile esige una maggioranza qualificata pari ad almeno 500 millesimi per deliberare spese di notevole entità. La giurisprudenza inquadra come straordinari quegli atti che, pur essendo finalizzati a una migliore utilizzazione delle aree comuni, determinano un onere economico nettamente superiore a quello della normale gestione quotidiana. È il caso, ad esempio, di un contratto di affitto che imponga al condominio importanti lavori di ristrutturazione e riordino del lastrico solare prima di procedere alla consegna degli spazi al conduttore. Oltre al tema delle spese ingenti, la soglia dei 500 millesimi è richiesta dalla legge per le cosiddette innovazioni agevolate. Rientrano in questo speciale perimetro le concessioni a terzi per l’installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, così come il posizionamento di infrastrutture radiotelevisive e informatiche, qualora l’azienda esterna consegua a titolo oneroso un diritto di godimento reale o personale sulla copertura del fabbricato.

Il divieto di inservibilità e le deroghe all’unanimità

Pur agevolando la modernizzazione tecnologica e l’efficienza energetica, la legge fissa un limite invalicabile a difesa della proprietà privata. Il quarto comma dell’articolo 1120 stabilisce che nessuna opera può rendere una parte comune inservibile all’uso o al godimento anche di un solo comproprietario, né arrecare danni alla sicurezza o al decoro architettonico. Affittare l’intero terrazzo a una società esterna, impedendone di fatto il transito ai residenti, configurerebbe proprio questa lesione. Sebbene tale norma sia dichiarata espressamente inderogabile, l’elaborazione dei tribunali offre una soluzione applicativa: il divieto di inservibilità si può scavalcare soltanto con una delibera votata all’unanimità. L’orientamento dei giudici storici (Cassazione 2696/1975) conferma che nessun cittadino può rinunciare al proprio diritto sui beni condivisi ai sensi dell’articolo 1118, ma l’intera compagine può decidere volontariamente di rinunciare all’uso materiale della superficie per sostituirlo con il reddito da locazione. Il semplice utilizzo di un piano calpestabile non riveste un valore di rilievo sociale e generale tale da imporlo contro la volontà concorde di tutti i diretti interessati.

Quando scatta l’obbligo del voto unanime in assemblea

La necessità di raccogliere il consenso formale del cento per cento dei partecipanti si manifesta in situazioni precise, dove i diritti individuali verrebbero irrimediabilmente compressi da un voto a maggioranza. L’unanimità risulta quindi imprescindibile per deliberare validamente nei seguenti scenari:

• i contratti di locazione di durata ultranovennale, che l’articolo 1708 del Codice civile qualifica come atti di straordinaria amministrazione;

• l’installazione di stazioni di telefonia mobile che occupano in modo totale la copertura, sbarrando fisicamente l’utilizzo del lastrico (Cassazione 24767/2018 e Tribunale di Milano 12663/2002);

• l’affitto del terrazzo a un singolo condomino, operazione che si traduce nell’evidente sottrazione del godimento agli altri membri del palazzo (Tribunale di Roma 12930/2025);

• la trasformazione in chiave redditizia di aree che già garantiscono il pari uso a tutti, come l’istituzione di un parcheggio a pagamento in un viale condominiale originariamente destinato al libero accesso (Cassazione 22435/2011);

A mitigare questo rigido meccanismo dei consensi interviene una pragmatica precisazione della giurisprudenza di merito. Con la pronuncia numero 7903 del 2022, il Tribunale di Roma ha escluso il vizio di inservibilità per la presenza di un’antenna, validando la delibera senza il voto unanime, in un caso in cui le caratteristiche specifiche del luogo non avrebbero comunque consentito un uso pedonale o alternativo da parte dei comproprietari, rendendo di fatto ininfluente l’occupazione parziale dello spazio.