Come fare il cambio di destinazione d’uso: guida pratica

Il Decreto Salva Casa ha semplificato il cambio di destinazione d’uso degli immobili: ecco quando basta la SCIA, quando serve il permesso di costruire, cosa succede senza opere e quali limiti restano a livello comunale.

Il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito nella Legge n. 105/2024) ha profondamente modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso degli immobili, con l’obiettivo di semplificare le procedure, ridurre l’incertezza interpretativa e favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Molti blocchi che in passato impedivano ristrutturazioni, cambi di utilizzo e compravendite sono stati rimossi, ma la nuova disciplina non è diventata “libera” in senso assoluto: restano centrali il ruolo dei Comuni, delle Regioni e la corretta individuazione del titolo edilizio necessario per procedere, anche quando il passaggio è meramente formale e non comporta l’esecuzione di opere edilizie.

Ciò premesso, vediamo, quindi, come fare il cambio di destinazione d’uso: te lo spieghiamo in questa guida pratica e in modo facilmente comprensibile.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso

Si parla di cambio di destinazione d’uso quando un immobile, o una singola unità immobiliare, viene utilizzata per una funzione diversa da quella risultante dallo stato legittimo edilizio.

A tal fine, per individuare la variazione conta esclusivamente il titolo edilizio originario oppure l’ultimo titolo che ha interessato l’immobile o l’unità.

L’uso “di fatto” dei locali, anche se protratto per anni (ad esempio, se una casa è stata adibita ad ufficio per lungo tempo, o un magazzino è stato abitato), non ha alcun valore giuridico.

È importante chiarire anche un equivoco molto diffuso: la destinazione catastale non coincide con la destinazione urbanistica. Il Catasto serve a fini fiscali e viene aggiornato solo dopo che il cambio d’uso è stato legittimato sul piano edilizio.

Con il Salva Casa la SCIA diventa la regola

Il cuore della riforma è un principio molto semplice: con il Decreto Salva Casa, la SCIA è il titolo edilizio minimo sempre necessario per il cambio di destinazione d’uso.

Questo vale in tutti i casi, e dunque:

• quando il cambio avviene senza opere;
• quando è accompagnato da opere di edilizia libera;
• quando sono previste opere che normalmente rientrerebbero nella CILA.

In tutte queste situazioni, il cambio di destinazione d’uso “fa salire” il titolo edilizio necessario: la CILA non è più sufficiente, perché la SCIA assolve oggi a una doppia funzione, edilizia e urbanistica. Con un unico procedimento il Comune valuta sia la legittimità dei lavori sia la compatibilità del nuovo uso con la pianificazione del territorio.

Solo quando il cambio è accompagnato da opere strutturali rilevanti, come modifiche della sagoma o aumento di volumetria, resta tuttora necessario il Permesso di Costruire.

Cambio senza opere: non è più edilizia libera

Una delle novità più rilevanti (e più fraintese) della riforma riguarda il cambio di destinazione d’uso senza lavori.

In passato, soprattutto per i cambi “interni” alla stessa categoria, si riteneva spesso che non fosse necessaria alcuna pratica edilizia. Oggi questa impostazione non è più valida.

Il cambio senza opere:

• non comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria;
• può comportare, se previsto dalla normativa regionale, un contributo per l’urbanizzazione secondaria;
• richiede sempre la presentazione della SCIA.

Dunque, pensare che “se non tocco nulla allora non serve nulla” è oggi uno degli errori più frequenti.

Cambi orizzontali e verticali: la distinzione

Per capire quando il cambio è semplice e quando è più delicato e complesso, bisogna distinguere tra cambi orizzontali e cambi verticali.

Il cambio orizzontale (o urbanisticamente irrilevante) avviene all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio:

• da ufficio a studio professionale;
• da abitazione a casa vacanze, se consentito dalla normativa regionale.

In questi casi il legislatore presume che il carico urbanistico resti invariato. Il cambio è quindi sempre consentito, salvo limiti espressi dei regolamenti comunali, ma la SCIA resta comunque obbligatoria, anche in assenza di lavori.

Il cambio verticale (urbanisticamente rilevante), invece, è quello che comporta il passaggio da una categoria funzionale a un’altra, come:

• da ufficio ad abitazione;
• da negozio a casa;
• da laboratorio ad abitazione.

In termini tecnici, il cambio verticale comporta il passaggio tra due delle cinque categorie funzionali: a) Residenziale; a-bis) Turistico-ricettiva; b) Produttiva e direzionale; c) Commerciale; d) Rurale.

Qui il Salva Casa ha introdotto una liberalizzazione importante, ma non totale.

Quando il cambio verticale è sempre ammesso

Il cambio di destinazione d’uso tra categorie diverse è oggi sempre consentito quando ricorrono alcune condizioni precise:

• riguarda una singola unità immobiliare (non l’intero edificio);
• l’immobile si trova in zona A, B o C (centri storici, aree edificate o di espansione);
• il passaggio avviene tra le seguenti categorie:
  • residenziale,
  • turistico-ricettiva,
  • produttiva e direzionale,
  • commerciale.

La categoria rurale resta esclusa da questa liberalizzazione (ne parleremo meglio nel prosieguo).

Bisogna fare una nota importante sulle pertinenze: il passaggio da locali accessori (garage, cantine) ad abitazione continua a richiedere spesso il Permesso di Costruire, poiché trasforma volumi di servizio in volumi “abitabili”, incrementando il carico urbanistico.

Quali oneri di urbanizzazione sono dovuti

In queste ipotesi il legislatore ha previsto una disciplina particolarmente favorevole:

• non è richiesto il reperimento di nuovi parcheggi;
• non servono ulteriori aree per standard urbanistici;
• resta possibile solo il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti dalla Regione.

Ciò significa, all’atto pratico, che non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria (per evitare duplicazioni di costi per servizi già esistenti, come strade e luci pubbliche). Restano invece dovuti, se previsti dalla regione, gli oneri di urbanizzazione secondaria (ad esempio: asili, scuole, verde di quartiere).

Il Comune può comunque fissare condizioni più restrittive, purché motivate, ad esempio legate al decoro urbano o alla coerenza con la destinazione prevalente dell’edificio.

Attenzione alla zona agricola

Per gli immobili situati in zona E (agricola) il Decreto Salva Casa non ha introdotto alcuna liberalizzazione generalizzata.

Il cambio di destinazione d’uso, quindi:

• resta fortemente vincolato;
• dipende quasi interamente dalla normativa regionale e comunale;
• spesso richiede ancora il Permesso di Costruire.

È uno dei casi in cui la verifica preventiva presso il Comune è assolutamente indispensabile.

Il Catasto viene dopo (e non sana nulla)

Dopo il rilascio del titolo edilizio, il cambio di destinazione d’uso deve essere aggiornato anche in Catasto tramite pratica DOCFA.

È però fondamentale ricordare che:

• l’aggiornamento catastale è un adempimento successivo;
• il Catasto non rende legittimo un cambio d’uso irregolare.

Un cambio catastale effettuato senza SCIA o Permesso di Costruire non elimina l’abuso edilizio.

Cosa fare, in pratica, prima di iniziare

Per procedere correttamente al cambio di destinazione d’uso, è necessario:

• compiere un’analisi tecnica: incaricare un professionista per verificare lo stato legittimo (confronto tra planimetrie d’archivio e stato di fatto);

• fare una verifica comunale: consultare il Piano Regolatore (PRG/PGT) per escludere “specifiche condizioni” o divieti espressi che il Comune può aver introdotto dopo la riforma del Salva Casa;

• presentare la pratica: inviare la SCIA o richiedere il Permesso di Costruire tramite lo sportello unico dell’edilizia (SUE) utilizzando la modulistica unificata;

  chiusura e Catasto: a lavori conclusi (o dopo la presentazione, se senza opere), presentare la pratica DOCFA per aggiornare la categoria catastale e la rendita dell’immobile.

Inoltre, prima di avviare qualsiasi cambio di destinazione d’uso è sempre consigliabile:

• verificare la zona urbanistica dell’immobile;
• individuare con precisione la categoria funzionale di partenza e di arrivo;
• valutare se sono previste opere e di che tipo;
• controllare le norme tecniche di attuazione e il regolamento edilizio comunale;
• individuare il titolo corretto (nella maggior parte dei casi, la SCIA);
• programmare l’aggiornamento catastale finale.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa ha reso il cambio di destinazione d’uso più semplice e prevedibile, ma non automatico né totalmente libero: la semplificazione può essere applicata, e funziona davvero, solo se il percorso viene impostato correttamente fin dall’inizio.

Ricorda che, sebbene la legge statale semplifichi notevolmente le procedure, le Regioni hanno il compito di adeguare la propria legislazione a questi principi. Fino a quel momento, i principi del Salva Casa si applicano direttamente, ma è sempre bene verificare se la tua Regione ha emanato norme apposite o linee guida specifiche e cosa, conseguentemente, hanno stabilito i Comuni nel cui territorio si trovano gli immobili oggetto di interventi.