L’amministratore revocato dal giudice può convocare l’assemblea?

Analisi della validità delle delibere condominiali assunte dopo la revoca giudiziale dell’amministratore e i limiti ai suoi poteri residui.

La gestione di un condominio richiede trasparenza e il rispetto rigoroso delle norme che regolano la nomina e la permanenza in carica di chi amministra lo stabile. Quando sorgono contrasti insanabili o mancanze gravi, i condòmini possono rivolgersi al tribunale per ottenere la rimozione forzata del professionista. Una volta che il provvedimento viene emesso, però, sorge spesso un dubbio pratico su cosa possa ancora fare quel soggetto prima del passaggio di consegne. Molti si chiedono: l’amministratore revocato dal giudice può convocare l’assemblea? La questione non è solo formale, ma riguarda la validità stessa delle decisioni prese dai proprietari riuniti. Se chi convoca la riunione non ha più il potere legale per farlo, tutto ciò che viene deciso in quella sede rischia di cadere nel nulla. La giurisprudenza ha chiarito che il provvedimento del giudice interrompe bruscamente il legame tra il professionista e l’edificio, lasciando in capo al soggetto rimosso solo un piccolissimo spazio di manovra legato alla necessità di trovare un sostituto, senza alcuna possibilità di gestire l’ordinaria o la straordinaria amministrazione del palazzo.

Cosa succede se l’amministratore revocato convoca l’assemblea?

Quando l’autorità giudiziaria interviene per rimuovere un amministratore, l’effetto principale è la perdita immediata della legittimazione a rappresentare il condominio. Se, nonostante il provvedimento di revoca, il vecchio amministratore continua a comportarsi come se nulla fosse e convoca una riunione per discutere di vari argomenti, quelle delibere sono annullabili (Trib. Brescia n. 4586/2025). Il potere di chiamare a raccolta i proprietari appartiene infatti solo a chi ricopre regolarmente l’incarico. Un soggetto che è stato rimosso per ordine del tribunale non ha più la facoltà di stabilire l’ordine del giorno o di gestire la discussione su temi comuni.

In una situazione di questo tipo, il giudice chiamato a valutare la vicenda deve verificare se l’amministratore avesse ancora la veste legale al momento dell’invio degli avvisi di convocazione. Se tale veste è venuta meno a causa della revoca, l’assemblea che si riunisce non è regolarmente costituita sotto il profilo della chiamata. Di conseguenza, i partecipanti potrebbero trovarsi a votare su questioni importanti, come lavori di manutenzione o rendiconti, senza sapere che tali decisioni potranno essere impugnate e cancellate da un tribunale in un secondo momento. La regola generale serve a proteggere il condominio da azioni compiute da soggetti non più autorizzati.

Perché non si applica la proroga dei poteri in caso di revoca?

In ambito condominiale esiste un concetto chiamato prorogatio imperii, che permette a un amministratore a cui è scaduto il mandato di continuare a gestire il palazzo temporaneamente, finché non viene scelto un sostituto. Questo serve a evitare che il condominio resti senza una guida per le piccole necessità quotidiane. Tuttavia, questo meccanismo non funziona quando la fine dell’incarico non è naturale, ma decisa da un giudice. La revoca giudiziale scatta infatti in presenza di comportamenti che la legge definisce come gravi irregolarità (art. 1129 cod. civ.).

Queste irregolarità sono talmente pesanti da rompere il legame di fiducia che deve esistere tra chi amministra e chi è amministrato. Permettere a una persona rimossa per gravi mancanze di continuare a gestire il denaro e le decisioni del condominio sarebbe illogico e pericoloso per i proprietari. I giudici spiegano che:

• la fiducia è l’elemento base del rapporto di mandato;

• la revoca giudiziale certifica la fine di questa fiducia;

• non può esserci continuità, nemmeno temporanea, per chi ha commesso mancanze gravi;

• l’interesse dei condòmini è quello di allontanare immediatamente il soggetto.

Per questi motivi, la giurisprudenza di legittimità ha confermato che non si può invocare la proroga dei poteri nemmeno per le attività ordinarie quando c’è stata una revoca per giusta causa (Cass. n. 6555/2010). Il distacco deve essere totale e immediato.

Quali sono gli unici compiti che restano al vecchio amministratore?

Nonostante la perdita quasi totale dei poteri, esiste un unico e ristrettissimo ambito in cui l’amministratore revocato può ancora agire. Si tratta di una funzione di servizio necessaria a evitare che il condominio resti in un vicolo cieco burocratico. L’unico atto legittimo che il soggetto rimosso può compiere è la convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Questo compito ha lo scopo esclusivo di permettere ai condòmini di scegliere un sostituto e regolarizzare la situazione.

Se l’amministratore revocato inserisce nell’ordine del giorno altri punti, come l’approvazione di spese o modifiche al regolamento, sta agendo fuori dai suoi poteri. In questi casi, il giudice annullerà tutte le decisioni che non riguardano strettamente la nuova nomina. È una sorta di potere limitato alla “sopravvivenza” dell’ente condominiale, che non deve essere confuso con la gestione vera e propria. L’amministratore in uscita deve limitarsi a preparare il terreno per chi verrà dopo di lui, senza interferire con la vita economica o gestionale dello stabile. Qualsiasi altra iniziativa, anche se presentata come urgente o necessaria, viene considerata priva di base legale se intrapresa dopo che la sentenza o l’ordinanza di revoca è diventata efficace.

Quando una nuova nomina può essere considerata nulla?

Non basta convocare l’assemblea per sostituire chi è stato revocato; è fondamentale che la persona o la società scelta dai condòmini abbia i requisiti previsti dalla legge. Se l’assemblea nomina un nuovo soggetto che non possiede le caratteristiche necessarie, quella stessa nomina può essere dichiarata nulla. La legge richiede infatti specifici standard di professionalità e onorabilità (art. 71-bis disp. att. cod. civ.). Questi criteri valgono sia per le persone fisiche che per le società che si occupano di amministrazioni condominiali.

Ad esempio, se viene nominata una società di capitali, è necessario che chi la rappresenta legalmente o chi svolge concretamente l’attività di amministratore per conto della società possieda i titoli di studio richiesti e abbia frequentato i corsi di formazione obbligatori. Nel caso esaminato dal Tribunale di Brescia, una delibera di nomina è stata annullata proprio perché l’amministratrice unica della società incaricata non aveva dimostrato di possedere questi requisiti. Si verifica quindi una doppia criticità:

Questo scenario crea un vuoto di potere che danneggia il condominio, costringendolo spesso a ricorrere nuovamente al tribunale per la nomina di un amministratore giudiziario che metta ordine nella situazione.

Cosa dicono i giudici sulla perdita immediata dei poteri?

La posizione dei magistrati su questo tema è diventata molto ferma nel corso degli anni. L’obiettivo è scoraggiare i tentativi di restare “attaccati” alla poltrona da parte di chi è stato sanzionato dal tribunale. La revoca non è un semplice suggerimento, ma un ordine che produce la cessazione immediata dell’incarico. Non è possibile parlare di una continuazione dei poteri (perpetuatio) nemmeno per i fatti ritenuti urgenti dai quali potrebbe derivare un danno, perché la gravità dei motivi che portano alla revoca supera ogni altra considerazione (Cass. ord. n. 19436/2021).

Il ragionamento giuridico è lineare: se un amministratore ha gestito male i soldi dei condòmini o ha violato la legge in modo grave, non gli si può permettere di gestire nemmeno un’emergenza, perché il rischio che faccia altri danni è troppo alto. In caso di urgenze assolute dopo la revoca e prima della nuova nomina, i condòmini possono agire individualmente o richiedere un intervento d’urgenza al giudice, ma non possono fare affidamento sul soggetto revocato. La sentenza del Tribunale di Brescia ribadisce che il regime di prorogatio non può mai convivere con una revoca giudiziale, segnando un confine netto tra chi decade per fine mandato e chi viene cacciato per inadempienza.

Quali sono le gravi irregolarità che portano alla revoca?

Per capire meglio perché i poteri vengano meno in modo così drastico, bisogna guardare a cosa causa la revoca. Non si tratta di piccoli errori materiali, ma di violazioni che colpiscono il cuore della gestione condominiale. L’elenco fornito dal codice civile include situazioni come:

• la mancata apertura o l’omesso utilizzo del conto corrente condominiale;

• la gestione confusa che non permette di distinguere il patrimonio del condominio da quello dell’amministratore;

• il rifiuto di fornire i dati per l’identificazione dei debiti e dei crediti;

• la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;

• l’omessa esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi.

In tutti questi casi, il comportamento dell’amministratore è considerato incompatibile con la prosecuzione del rapporto. Se il tribunale accerta anche solo una di queste condotte, il professionista perde la sua idoneità a gestire la cosa comune. Per questo motivo, ogni suo atto successivo alla decisione del giudice è visto con sospetto dalla legge e può essere rimosso su istanza dei condòmini interessati. Il sistema è costruito per garantire che, una volta accertata l’inaffidabilità del gestore, quest’ultimo sia messo nelle condizioni di non nuocere più alla comunità condominiale.