La convocazione dell’assemblea condominiale via PEC a indirizzo non nei pubblici registri è valida?

Il Tribunale di Catania con la sentenza n. 5018/2025, confermando l’orientamento della Cassazione con l’ordinanza n. 16399/2025, afferma che la convocazione assembleare inviata via PEC a un indirizzo non presente nei pubblici registri INI-PEC o INAD è pienamente valida. Ciò che conta non è la registrazione pubblica dell’indirizzo, ma la capacità dello strumento di generare prove opponibili di invio e ricezione.

Un condòmino riceve la convocazione per l’assemblea condominiale via PEC. Partecipa, non partecipa, vota o non vota — poi decide di impugnare le delibere sostenendo che la convocazione era invalida perché l’indirizzo PEC usato dall’amministratore non era inserito nei pubblici registri. Ha ragione?

La risposta alla domanda su se la convocazione dell’assemblea condominiale via PEC a un indirizzo non presente nei pubblici registri sia valida è sì. Il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 5018/2025, lo afferma con un ragionamento che chiarisce la differenza tra le regole delle notifiche giudiziarie — dove l’iscrizione nei registri pubblici è obbligatoria — e le comunicazioni private tra privati, dove quella regola non si applica.

Le regole sulla convocazione dopo la riforma del condominio del 2012

Prima della riforma introdotta dalla L. n. 220/2012, la giurisprudenza accettava anche comunicazioni informali — persino orali — purché si dimostrasse che il condòmino avesse avuto effettiva conoscenza dell’avviso. Un sistema flessibile ma incerto, che lasciava spazio a contestazioni su cosa fosse stato detto, quando e a chi.

La riforma ha cambiato tutto. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. oggi prevede un elenco tassativo e inderogabile di modalità di convocazione: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mano. L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea in prima convocazione.

Non è possibile derogare a questo elenco. Nessun regolamento condominiale, nessuna delibera assembleare, nessuna prassi consolidata può sostituire queste forme con altre. Un avviso inviato via WhatsApp, via email ordinaria o comunicato verbalmente in ascensore è invalido — anche se il condòmino lo ha effettivamente ricevuto.

Perché proprio questi quattro strumenti: la ratio della norma

La scelta del legislatore non è casuale. Raccomandata, PEC, fax e consegna a mano hanno una caratteristica comune: tutti e quattro generano una prova documentale opponibile della spedizione e della consegna. La raccomandata produce l’avviso di ricevimento con firma. La PEC genera la ricevuta di accettazione e la ricevuta di consegna. Il fax produce il rapporto di trasmissione. La consegna a mano, se accompagnata da firma del destinatario, lascia traccia scritta.

Questa prova non è solo utile: è il cuore del sistema. L’onere di dimostrare che tutti i condòmini sono stati ritualmente convocati grava sul condominio. In caso di contestazione, l’amministratore deve produrre la documentazione che attesta la comunicazione — le ricevute PEC, gli avvisi di ricevimento delle raccomandate, i report dei fax. Se non le ha, la convocazione è invalida e la delibera può essere annullata.

Il caso di Catania: convocazione via PEC a indirizzo non nei registri pubblici

La condòmina aveva ricevuto la convocazione via PEC a un indirizzo che non risultava né nel registro INI-PEC — l’Indice Nazionale degli Indirizzi di Posta Elettronica Certificata — né nell’INAD, l’Indice Nazionale dei Domicili Digitali. Aveva poi impugnato le delibere assembleari sostenendo, tra l’altro, che quella comunicazione fosse invalida proprio perché l’indirizzo non era “ufficiale”.

Il Tribunale di Catania ha rigettato l’eccezione con un ragionamento in due passaggi.

Il primo: lo scopo dell’art. 66 disp. att. cod. civ. è garantire la prova dell’avvenuta ricezione dell’avviso. La PEC soddisfa pienamente questa esigenza perché genera ricevute di accettazione e di consegna che creano una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista dall’art. 1335 cod. civ. per i contratti.

Il secondo: la norma menziona genericamente “la posta elettronica certificata”, senza specificare che si tratti di un indirizzo iscritto nei pubblici registri. Il requisito dell’iscrizione nei registri pubblici è previsto esclusivamente per le notificazioni degli atti giudiziari ai sensi della L. n. 53/1994 — dove la notifica ha effetti processuali diretti sul decorso dei termini processuali. Per le comunicazioni private, come la convocazione di un’assemblea condominiale, quella regola non si applica.

La distinzione decisiva: notifiche giudiziarie e comunicazioni private

Questo è il punto che molti confondono, e che la sentenza chiarisce con precisione.

Le notifiche giudiziarie a mezzo PEC — come quelle tra avvocati ai sensi della L. n. 53/1994, o le notifiche degli atti processuali — richiedono che il destinatario sia iscritto in un pubblico elenco. La ratio è garantire che l’ufficiale giudiziario o l’avvocato notificante possa verificare l’indirizzo e che la notifica produca effetti legali certi, soprattutto per i termini processuali.

Le comunicazioni private — come la convocazione di un’assemblea condominiale — non hanno questa esigenza. Ciò che conta è che l’amministratore abbia usato uno strumento tecnicamente idoneo a produrre prove di consegna, e che l’indirizzo PEC usato sia quello che il condòmino aveva comunicato o comunque accettato di usare per quelle comunicazioni.

Giovanni ha comunicato all’amministratore il suo indirizzo PEC personale — un indirizzo che usa per la sua attività di libero professionista ma che non è registrato in nessun pubblico elenco. L’amministratore gli invia la convocazione a quell’indirizzo e conserva le ricevute di accettazione e consegna. Giovanni ha ricevuto la convocazione. L’assemblea si tiene, si delibera. Giovanni non può impugnare le delibere sostenendo che la convocazione era invalida perché l’indirizzo non era nei registri pubblici: la PEC ha funzionato, ha prodotto le prove di consegna, e lui lo sapeva.

Il confronto con l’email ordinaria: perché non vale

La Cassazione, con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha chiarito il confine tra PEC e email ordinaria. La posta elettronica semplice non è un mezzo idoneo per la convocazione condominiale perché non fornisce alcuna garanzia di avvenuta consegna: il mittente non sa se il messaggio è stato recapitato, letto, o finito nello spam. Non c’è ricevuta opponibile, non c’è prova di nulla.

La PEC è invece equiparata alla raccomandata proprio perché il sistema genera automaticamente una ricevuta di accettazione — che prova che il messaggio è stato preso in carico dal gestore PEC — e una ricevuta di consegna — che prova che è stato depositato nella casella del destinatario. Queste ricevute creano la presunzione di conoscenza prevista dall’art. 1335 cod. civ.

L’amministratore che usa l’email ordinaria per convocare l’assemblea sbaglia. Non perché non sia un mezzo tecnologico, ma perché non è in grado di produrre le prove che la legge richiede. Se un condòmino contesta la convocazione, l’amministratore non avrà nulla da mostrare al giudice.

Le conseguenze pratiche per gli amministratori

Gli amministratori condominiali devono raccogliere e conservare gli indirizzi PEC dei condòmini — non necessariamente dai pubblici registri, ma da quanto comunicato da ciascuno nell’anagrafe condominiale — e usarli per le convocazioni. Devono conservare le ricevute di accettazione e consegna per ogni convocazione inviata via PEC.

Se un condòmino non ha una PEC, la convocazione va inviata per raccomandata, con conservazione dell’avviso di ricevimento firmato. Fax e consegna a mano restano opzioni valide con la dovuta documentazione.

L’assemblea convocata con una delle forme previste dall’art. 66, con le prove documentali in ordine, è difficilmente attaccabile sul piano formale. L’assemblea convocata via email ordinaria, via messaggio WhatsApp o via telefono — anche se tutti hanno partecipato — rimane vulnerabile all’impugnazione da parte di qualsiasi condòmino che voglia contestare le delibere.