è valida la delibera riguardante i balconi privati?

L’assemblea può decidere di eseguire determinati lavori sui balconi – aggettanti e incassati – che appartengono ai singoli condòmini?

Un lettore ha posto il seguente quesito: «L’amministratore di condominio ha deciso in autonomia, senza interpellarmi, di picconare il frontalino del mio balcone aggettante per messa in sicurezza non documentabile, attribuendomi tutte le spese. È legale?». La domanda può essere efficacemente riassunta nel seguente modo: è valida la delibera riguardante i balconi privati?

Praticamente, si tratta di comprendere se l’assemblea condominiale possa assumere decisioni che riguardano i beni di proprietà esclusiva, soprattutto qualora questi contribuiscano alla formazione del decoro architettonico dell’edificio. Insomma: è valida la delibera riguardante i balconi privati? Approfondiamo l’argomento.

I balconi sono privati o condominiali?

I balconi sono beni privati che non appartengono al condominio bensì ai singoli proprietari delle unità immobiliari, con la seguente distinzione:

• i balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla struttura dell’edificio e che rappresentano una proiezione verso l’esterno dell’unità immobiliare, sono totalmente privati, per cui il proprietario deve affrontare ogni spesa di manutenzione e/o rifacimento, ad eccezione dei frontalini e dei parapetti che, se contribuiscono a formare il decoro architettonico dell’edificio, devono ritenersi condominiali;
• i balconi incassati, costituendo parte integrante della facciata del palazzo, sono sempre condominiali con riferimento alla parte esteriore; le pareti “interne” e la pavimentazione sono invece di competenza esclusiva del singolo proprietario, mentre il condomino del piano inferiore – per il quale il balcone costituisce il soffitto – deve provvedere all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto (art. 1125 c.c.).

È valida la delibera riguardante i balconi privati?

La delibera con cui l’assemblea decide di eseguire determinati lavori sui balconi dei singoli condòmini è valida se essa incide sulle parti che contribuiscono alla formazione del complessivo decoro architettonico dell’edificio: in questi casi, infatti, deve ritenersi che la decisione riguardi una parte condominiale, per cui l’adunanza deve ritenersi autorizzata a deliberare.

È valida la delibera con cui l’assemblea decide di intervenire sui frontalini del balcone aggettante di uno dei condòmini, se i suddetti caratterizzano l’estetica dell’edificio.

È chiaro che la valutazione vada fatta caso per caso, avuto riguardo alla natura del bene su cui la deliberazione interviene: se infatti l’assemblea decidesse con riguardo a una parte privata, la decisione sarebbe totalmente invalida.

Secondo il pacifico orientamento della Corte di Cassazione (2 marzo 2025, n. 5528), la delibera avente ad oggetto (anche) lavori su beni di proprietà esclusiva è nulla, per cui può essere impugnata senza limiti di tempo da chiunque ne abbia interesse.

Per quanto riguarda i balconi, dunque, l’assemblea può deliberare l’esecuzione di determinati interventi solamente con riferimento a quelle parti che devono ritenersi condominiali, come ad esempio i frontalini e il parapetto della struttura aggettante – qualora facciano parte del decoro architettonico – oppure la parte esterna che si inserisce nella facciata, nell’ipotesi di struttura “incassata”.

In casi del genere, la deliberazione sarebbe valida anche senza il consenso del proprietario del balcone perché come detto, alcune sue parti costituiscono beni condominiali anziché privati, quindi sottratti alla decisione esclusiva del singolo condomino.

È però chiaro che, in questi casi, la spesa degli interventi ricade sull’intero condominio e non in modo esclusivo sul singolo proprietario.

Quando una delibera è nulla?

Secondo l’oramai consolidato insegnamento della Corte di Cassazione (Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839), una deliberazione è nulla quando:

• è priva di elementi essenziali, come la volontà e l’oggetto. È il caso, ad esempio, della deliberazione adottata senza la votazione dell’assemblea, della delibera priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisione;
• è illecita, perché contraria a norme imperative, alla morale o al buon costume. Si pensi a una delibera che decide di adibire uno spazio condominiale all’attività di meretricio, oppure che approvi la commissione di un reato (un abuso, un’illecita sottrazione di beni di proprietà esclusiva, ecc.), o ancora che introduce discriminazioni di sesso o di razza tra i condòmini nell’uso delle cose comuni;
• decide su aspetti non rientranti nella competenza dell’assemblea (ad esempio, riguardo a un’area privata);
• è lesiva della proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali. Si pensi, nella prima ipotesi, al caso in cui vengano imposti determinati lavori all’interno dell’alloggio privato di un condomino; nel secondo caso, quando si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.

Amministratore: può intervenire sulle parti private per motivi di sicurezza?

Alle considerazioni appena esposte va aggiunta la seguente: l’amministratore può intervenire sulle parti private per motivi di sicurezza, cioè per tutelare l’incolumità dei condòmini o, più in generale, quella pubblica.

Secondo la Corte di Cassazione (n. 14140/2021), l’amministratore del condominio deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio ma, quando l’intervento di urgenza richiesto dalla pubblica amministrazione (ad esempio, dal sindaco) per tutelare la pubblica incolumità riguarda anche le parti private, il condomino non può opporsi alla messa in sicurezza dell’edificio.

Conseguentemente, se il proprietario è inerte e non provvede alla manutenzione della sua proprietà – ad esempio, al rifacimento del balcone da cui si staccano calcinacci – l’amministratore è autorizzato a intervenire per la tutela dell’incolumità pubblica, con spese da porsi a carico del titolare inadempiente.

Approfondimenti

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