Casa senza agibilità: il notaio è responsabile?

Vendita di immobile senza certificato di agibilità: quando il notaio può rispondere dei danni e quali diritti spettano all’acquirente? Il rogito è nullo?

Acquistare un immobile privo di agibilità può creare problemi che spesso emergono solo dopo il rogito. Può accadere, ad esempio, che l’abitazione non sia formalmente destinata a uso residenziale oppure che manchi la documentazione necessaria per attestare i requisiti di sicurezza, salubrità e igiene previsti dalla legge. In situazioni del genere ci si domanda frequentemente se la responsabilità ricada soltanto sul venditore oppure anche sul notaio che ha stipulato l’atto.

La questione della casa senza agibilità coinvolge infatti diversi profili giuridici: gli obblighi informativi del professionista, i doveri del venditore e la validità della compravendita immobiliare. La giurisprudenza più recente ha chiarito che il notaio non svolge una funzione meramente formale ma deve informare correttamente le parti sulle conseguenze derivanti dall’assenza dell’agibilità. Ciò non significa, però, che ogni vendita di immobile senza agibilità sia nulla o automaticamente illegittima.

Il notaio risponde per la casa senza agibilità?

Secondo la giurisprudenza (Cass., 22 gennaio 2026, n. 1603), il notaio non può essere considerato un semplice “compilatore” del rogito: nell’esercizio della propria attività professionale è tenuto a rispettare una diligenza qualificata, oltre ai princìpi di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.).

Questo significa che il professionista deve svolgere tutte le attività necessarie per consentire alle parti di raggiungere il risultato pratico perseguito con il contratto. Nel caso della compravendita immobiliare, ciò comporta anche un obbligo di informazione e di consiglio nei confronti dell’acquirente.

Quando un immobile è privo del certificato di agibilità (o segnalazione certificata di agibilità), il notaio ha il dovere di avvertire il compratore delle possibili conseguenze giuridiche e pratiche derivanti da tale mancanza. La responsabilità professionale può quindi sorgere non tanto perché l’immobile sia privo di agibilità, ma perché il cliente non sia stato adeguatamente informato prima della stipula.

La Corte di Cassazione ha più volte affermato questo principio, precisando che il notaio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente se non dimostra di aver fornito tutte le informazioni necessarie (Cass., 27 giugno 2012, n. 10296). In passato è stato persino ritenuto legittimo il rifiuto del notaio di procedere alla stipula in assenza del certificato di abitabilità (Cass., 16 marzo 1978, n. 1426).

Occorre però evitare equivoci. Il notaio non garantisce automaticamente che l’immobile sia perfettamente regolare sotto ogni profilo urbanistico o edilizio: il suo compito consiste soprattutto nel rendere consapevoli le parti dei rischi collegati alla compravendita e nel verificare la documentazione necessaria ai fini dell’atto.

La vendita senza agibilità è nulla?

Uno dei punti più importanti chiariti dalla giurisprudenza riguarda proprio la validità della compravendita: la mancanza dell’agibilità non determina la nullità dell’atto.

La Corte di Cassazione ha ribadito che la vendita di un immobile privo di agibilità resta valida ed efficace tra le parti, poiché non esiste una norma che preveda la nullità del contratto per questo motivo (Cass., 2 febbraio 2026, n. 2132). Diverso è invece il caso della mancanza dei titoli edilizi o della conformità catastale, situazioni per le quali la legge può prevedere conseguenze ben più gravi.

La distinzione è molto importante sul piano pratico. Se un appartamento viene venduto senza agibilità, il trasferimento della proprietà avviene regolarmente. L’acquirente diventa proprietario dell’immobile e il rogito conserva la propria efficacia giuridica.

Ciò non esclude, però, possibili responsabilità contrattuali del venditore: l’assenza dell’agibilità può rappresentare un inadempimento quando il compratore non sia stato preventivamente informato oppure quando il bene risulti inidoneo all’uso abitativo promesso.

Che differenza c’è tra agibilità e abuso edilizio?

Molto spesso si tende a confondere l’agibilità con la regolarità urbanistica dell’immobile. In realtà si tratta di due concetti distinti.

La segnalazione certificata di agibilità serve principalmente ad attestare che l’edificio possiede i requisiti necessari per essere utilizzato in sicurezza, sotto il profilo igienico-sanitario e del risparmio energetico. L’agibilità riguarda quindi la concreta possibilità di abitare o utilizzare l’immobile senza pericoli per le persone.

Il permesso di costruire e gli altri titoli edilizi hanno invece una funzione diversa. Servono a verificare che l’opera sia conforme alle norme urbanistiche, ai regolamenti comunali e agli strumenti di pianificazione del territorio.

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che i due aspetti non coincidono automaticamente (Tar Catania, 30 gennaio 2025, n. 307). Un immobile può presentare una difformità edilizia senza essere necessariamente pericoloso o inabitabile.

Per comprendere meglio il principio si può fare un esempio concreto.

Una veranda realizzata senza autorizzazione costituisce certamente un abuso edilizio e può comportare sanzioni o ordini di demolizione. Tuttavia, ciò non significa automaticamente che l’intero appartamento sia privo dei requisiti minimi di sicurezza e igiene necessari per l’agibilità.

Allo stesso modo, un immobile potrebbe teoricamente essere sicuro e abitabile pur presentando irregolarità urbanistiche. Proprio questa distinzione spiega perché una casa senza agibilità non sia automaticamente incommerciabile dal punto di vista giuridico.

Il venditore deve consegnare l’agibilità?

La legge stabilisce che il venditore debba consegnare all’acquirente i documenti relativi all’uso della cosa venduta, compreso il certificato di agibilità (art. 1477, comma terzo, c.c.).

Si tratta però di un obbligo derogabile: le parti possono infatti accordarsi diversamente, purché l’acquirente sia pienamente consapevole della situazione dell’immobile.

Nella pratica, capita spesso che la vendita venga conclusa ugualmente anche in assenza dell’agibilità, soprattutto per immobili molto datati oppure per fabbricati che necessitano di interventi di regolarizzazione.

In questi casi diventa fondamentale che nel rogito siano chiaramente indicate le condizioni dell’immobile e che il compratore accetti consapevolmente il rischio.

Se ciò non avviene, il venditore può essere chiamato a rispondere per inadempimento contrattuale. Nei casi più gravi, l’acquirente potrebbe domandare la risoluzione del contratto oppure esercitare il recesso, nel rispetto dei termini di prescrizione previsti dalla legge.

La giurisprudenza ha anche precisato che, in presenza di difetti strutturali o igienico-sanitari insanabili, si potrebbe configurare la vendita di una cosa diversa da quella pattuita. Si tratta di ipotesi particolarmente delicate, nelle quali assume rilievo la concreta utilizzabilità dell’immobile.

Quando l’acquirente può chiedere il risarcimento?

L’acquirente che scopra dopo il rogito l’assenza dell’agibilità può agire nei confronti del venditore per ottenere il risarcimento dei danni oppure per chiedere la risoluzione del contratto.

La tutela dipende però dalle circostanze concrete. Occorre verificare se il compratore fosse stato informato della situazione, se abbia accettato consapevolmente il rischio e se l’immobile possa comunque essere utilizzato secondo la destinazione prevista.

Anche la posizione del notaio deve essere valutata caso per caso. La responsabilità professionale non nasce automaticamente dalla semplice assenza dell’agibilità, ma dall’eventuale omissione degli obblighi informativi e di consulenza.

Potrebbe emergere una responsabilità del notaio se nel rogito venga venduto come abitazione un immobile che risulti formalmente destinato a deposito senza che l’acquirente sia stato adeguatamente avvertito delle conseguenze. In una situazione del genere, il compratore potrebbe sostenere di aver acquistato un bene diverso rispetto a quello che riteneva di comprare.

La recente giurisprudenza ha quindi rafforzato il principio secondo cui il notaio deve tutelare l’affidamento delle parti e garantire una piena informazione sugli aspetti rilevanti della compravendita immobiliare (Cass., 22 gennaio 2026, n. 1603, cit.).

Una casa senza agibilità può essere venduta?

Dal punto di vista giuridico, un immobile privo di agibilità può essere venduto validamente e il rogito non diventa nullo solo per questa ragione.

Tuttavia, la mancanza dell’agibilità può incidere sul valore economico del bene, sulla possibilità di ottenere un mutuo e sull’effettiva utilizzabilità dell’immobile come abitazione.

Per questo motivo, prima di acquistare una casa è opportuno verificare attentamente non solo la presenza della documentazione urbanistica ed edilizia ma anche la situazione relativa all’agibilità. La distinzione tra regolarità urbanistica e requisiti di agibilità resta infatti uno degli aspetti più complessi della materia immobiliare.

La giurisprudenza ha chiarito che la carenza di agibilità non comporta la nullità degli atti di trasferimento immobiliare, nemmeno nell’ambito delle unità abitative in condominio. Rimangono però fermi gli obblighi di correttezza, trasparenza e informazione che gravano sia sul venditore sia sul notaio incaricato della stipula.