Nelle grandi città italiane, la disponibilità di spesa degli acquirenti di immobili rimane fortemente concentrata nella fascia più bassa. Secondo l’analisi pubblicata dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il 66,5% dei potenziali compratori dichiara un budget inferiore a 250mila euro a inizio anno, con una flessione di 1,2 punti percentuali rispetto alla rilevazione di luglio 2025. Un calo che, a prima lettura, potrebbe sembrare marginale, ma che racconta come i prezzi salgano, e la capacità d’acquisto fatichi a stare al passo.
Distribuzione della disponibilità di spesa nelle città
Guardando nel dettaglio la distribuzione delle fasce di spesa nelle grandi città, emerge un quadro articolato. La fascia 170.000–249.000 euro è quella con la quota più consistente, pari al 23,4% della domanda totale. Subito sotto si colloca la fascia fino a 119.000 euro (22,5%), seguita da quella 120.000–169.000 euro (20,6%). Insieme, queste tre fasce rappresentano oltre due terzi della domanda urbana. Le richieste si rarefanno progressivamente al crescere del budget: il segmento 250.000–349.000 euro raccoglie il 18,4% delle intenzioni d’acquisto, quello tra 350.000 e 474.000 euro si ferma al 9,4%, mentre le fasce più elevate — 475.000–629.000 euro (3,5%) e oltre 630.000 euro (2,2%) — restano appannaggio di una quota molto minoritaria di acquirenti.
La pressione verso l’alto: cresce chi cerca tra 250 e 349mila euro
La contrazione nella fascia sotto i 250mila euro non è avvenuta nel vuoto: il rapporto segnala un contestuale aumento di 0,8 punti percentuali delle richieste nella fascia compresa tra 250.000 e 349.000 euro. Un movimento che riflette, con ogni probabilità, la dinamica dei prezzi: chi un anno fa cercava casa con un budget di 200–220mila euro si ritrova oggi costretto a rivedere le proprie aspettative al rialzo, o ad accettare soluzioni abitative meno centrali e meno grandi.
Valori immobiliari delle grandi città
Il fenomeno è strettamente correlato all’andamento dei valori immobiliari registrato nel secondo semestre del 2025. Tra le grandi città, Bari è quella che ha mostrato la variazione più marcata, con un incremento dei prezzi del 6,3%. Una crescita significativa per una città che tradizionalmente si caratterizzava per un mercato molto accessibile: non a caso, anche a Bari la domanda rimane prevalentemente concentrata nella fascia fino a 249.000 euro, ma si registra un aumento del 2,7% nella fascia immediatamente superiore, quella tra 250.000 e 349.000 euro, a dimostrazione di come la pressione al rialzo stia spostando gradualmente verso l’alto l’asticella dei budget necessari.
Milano e Roma: dove comprare costa di più e il budget sale di conseguenza
Le due città più costose d’Italia si confermano tali anche nella distribuzione delle disponibilità di spesa. A Milano, la fascia 250.000–349.000 euro raccoglie il 26,0% della domanda, la quota più alta tra tutte le grandi città analizzate; e nell’ultimo semestre il peso di questa fascia è ulteriormente cresciuto di 0,5 punti percentuali, a conferma di un mercato che continua a spingere i compratori verso budget più consistenti. Roma, dal canto suo, registra il 25,1% delle richieste in quella stessa fascia, in linea con la propria collocazione di prezzo. La capitale evidenzia però una dinamica leggermente diversa rispetto a Milano: la crescita più significativa si concentra nella fascia 350.000–474.000 euro, segnalando forse una maggiore polarizzazione della domanda verso il segmento medio-alto nella Capitale. Questi dati confermano quanto già noto agli operatori del settore: nelle due principali piazze immobiliari italiane, cercare casa con meno di 250.000 euro significa oggi orientarsi su tagli piccoli, posizioni periferiche o soluzioni da ristrutturare integralmente. La soglia psicologica del quarto di milione è diventata di fatto il pavimento del mercato centrale nelle due metropoli.
Genova: la città dove si compra ancora (relativamente) a poco
All’estremo opposto dello spettro si trova Genova, che si distingue in modo netto dal resto delle grandi città italiane per la struttura della propria domanda immobiliare. Nel capoluogo ligure, il 60,1% dei potenziali acquirenti dichiara una disponibilità di spesa inferiore a 119.000 euro — la fascia più bassa dell’intera scala di rilevazione. Un dato che non sorprende se lo si mette in relazione con i valori di mercato della città: i prezzi del medio usato si attestano a poco meno di 1.000 euro al metro quadro, un livello che non ha paragoni tra le grandi città analizzate e che rende Genova un unicum nel panorama immobiliare urbano italiano.
La concentrazione della domanda nella fascia più bassa riflette dunque una realtà di mercato coerente con se stessa: a Genova si può ancora acquistare un appartamento con budget contenuti, e questo si traduce direttamente in aspettative di spesa proporzionalmente più modeste rispetto a quanto dichiarato dai cercatori di casa nelle altre grandi città.
Capoluoghi di regione: il divario con le grandi città è profondo
Ancora più marcata è la situazione che emerge dall’analisi dei capoluoghi di regione che non rientrano nell’insieme delle grandi città. In questo gruppo di centri, il 41,8% dei potenziali acquirenti dichiara una disponibilità di spesa inferiore a 119.000 euro — quasi il doppio rispetto alla quota corrispondente nelle grandi città, dove questa fascia si ferma al 22,5%. La distribuzione complessiva nei capoluoghi di regione segue una curva discendente molto più ripida rispetto alle grandi città. Alla fascia 0–119.000 euro (41,8%) seguono quella 120.000–169.000 euro (28,6%) e quella 170.000–249.000 euro (18,2%): le prime tre fasce, cioè quelle sotto i 250.000 euro, coprono insieme l’88,6% dell’intera domanda. La fascia 250.000–349.000 euro raccoglie solo il 7,7% delle richieste, quella 350.000–474.000 euro il 2,6%, mentre le fasce più alte diventano statisticamente quasi irrilevanti: 0,9% per il segmento 475.000–629.000 euro e appena 0,3% per chi dichiara un budget superiore a 630.000 euro.
Disponibilità di spesa per capoluoghi di regione
Il dato aggregato per i capoluoghi di regione mostra un lievissimo miglioramento rispetto alla rilevazione precedente: la quota di acquirenti con budget inferiore a 119.000 euro è scesa dal 42,2% di luglio 2025 all’attuale 41,8%, una contrazione di 0,4 punti percentuali che suggerisce una timida, ma non ancora consolidata, risalita della disponibilità di spesa anche in questi mercati.
Campobasso: il caso limite del mercato italiano
Tra i capoluoghi di regione analizzati, Campobasso rappresenta il caso più estremo dell’intero rapporto. Nel capoluogo molisano, il 75,8% dei potenziali acquirenti dichiara una disponibilità di spesa inferiore a 119.000 euro — la quota più elevata registrata in assoluto tra tutte le piazze monitorate dal Gruppo Tecnocasa. Un dato che riflette la struttura economica e demografica di un territorio con dinamiche di mercato molto lontane da quelle delle grandi aree metropolitane, dove prezzi contenuti e domanda a basso budget si alimentano reciprocamente in un mercato che resta accessibile ma anche poco dinamico.
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Floriana Liuni
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