Quando è legale non pagare il condominio?

Tutti i casi in cui i proprietari possono – o non possono – legittimamente opporsi alla richiesta di pagamento degli oneri condominiali.

Un lettore ha posto il seguente quesito: «7 condòmini. Nessun amministratore, nessun regolamento firmato. Si è sempre diviso le spese per 7 unità uguali. Posso rifiutarmi di pagare fino a che non venga fatta divisione per millesimi?». La domanda offre l’occasione per affrontare un delicato argomento, efficacemente riassumibile in questo modo: quando è legale non pagare il condominio? Praticamente, si tratta di comprendere in quali casi un proprietario possa legittimamente opporsi alla richiesta di pagamento degli oneri inerenti all’edificio. Approfondiamo l’argomento.

Quando non è legale opporsi al pagamento delle spese condominiali?

Senza farsi troppe illusioni, va subito detto che la maggior parte delle volte non è possibile sottrarsi all’obbligo di pagare le spese condominiali, anche nell’ipotesi in cui l’edificio sia mal gestito o presenti evidenti anomalie. Analizziamo di seguito i casi principali.

Si deve pagare il condominio senza tabelle?

L’assenza di tabelle millesimali non giustifica il rifiuto di pagare le spese condominiali, le quali sono dovute in virtù del titolo di proprietà sull’unità immobiliare sita all’interno dell’edificio.

Le tabelle, infatti, consentono solamente di semplificare l’attività di calcolo dei contributi che ciascuno deve versare in proporzione al valore della sua unità immobiliare; la mancata redazione non determina tuttavia un esonero dall’obbligo di pagamento.

Insomma: le spese condominiali vanno pagate anche senza tabelle millesimali.

In ipotesi del genere, il criterio di ripartizione da rispettare è quello dettato direttamente dal codice civile (art. 1123), secondo cui «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Si applica quindi il criterio della proporzionalità, per cui chi è proprietario di un’unità immobiliare di maggiore valore paga di più.

Si deve pagare il condominio se le tabelle sono sbagliate?

La rettifica dei millesimi ha valore solo per il futuro; ciò significa che si devono pagare le spese calcolate sulla base delle tabelle sbagliate anche perché, come diremo, la deliberazione che le approva, anche se impugnata, è comunque efficace e, quindi, vincolante per tutti.

Per riottenere le somme pagate indebitamente a causa di uno sbaglio non basta correggere le tabelle ma occorre avviare una specifica azione legale per ingiustificato arricchimento verso chi, grazie all’errore, ha pagato meno del dovuto.

Se invece l’errore non risiede nelle tabelle ma in un semplice sbaglio di calcolo materiale compiuto dall’amministratore o dal contabile durante la ripartizione di una singola spesa, il rimedio consiste nell’impugnazione della delibera di approvazione del riparto, seguendo le regole e i tempi previsti per l’annullabilità.

Si deve pagare il condominio senza bilancio?

Quanto detto nel precedente paragrafo a proposito dell’assenza di tabelle millesimali vale anche nell’ipotesi di mancata approvazione del bilancio annuale: le spese sono comunque dovute perché l’obbligo deriva dalla mera titolarità dell’unità immobiliare sita all’interno dell’edificio.

Se l’amministratore non redige o non fa approvare il bilancio, i condòmini devono comunque pagare le spese necessarie alla gestione del fabbricato, soprattutto quelle per le quali la compagine si è già impegnata in passato, come ad esempio i costi per le utenze (acqua, luce, gas, ecc.) e il corrispettivo per i lavori appaltati.

Insomma: si deve pagare il condominio anche senza bilancio.

Si deve pagare il condominio senza amministratore?

Si devono pagare le spese del condominio senza amministratore: anche laddove la sua nomina sia necessaria per legge (art. 1129, primo comma, c.c.), l’assenza non giustifica il rifiuto di contribuire ai costi dell’edificio.

Se non c’è un amministratore, della riscossione dei contributi può occuparsi uno qualsiasi dei condòmini (il cosiddetto “facente funzioni”), possibilmente incaricato dall’assemblea.

L’assenza dell’amministratore non incide sull’obbligo di pagare il condominio; al più, determina una voce di spesa in meno, atteso che i proprietari non dovranno pagare il compenso ad alcun professionista.

Si deve pagare il condominio senza regolamento?

Il regolamento serve solamente a meglio disciplinare l’uso delle cose comuni, non potendo incidere sull’obbligo di pagamento delle spese (a meno che non sia adottato all’unanimità); conseguentemente, l’assenza di regolamento non fa venir meno l’onere di contribuire ai costi dell’edificio, in misura proporzionale al valore di ciascuna unità immobiliare (incluse le pertinenze).

Si deve pagare il condominio se si ha la residenza altrove?

La residenza anagrafica è ininfluente ai fini del pagamento delle spese condominiali: vivere altrove non comporta alcun esonero né riduzione dell’obbligo di contribuire ai costi dell’edificio.

Si deve pagare il condominio se la delibera è stata impugnata?

L’impugnazione delle delibere assembleari non ne sospende l’efficacia, a meno che il giudice non l’abbia stabilito espressamente su richiesta dell’istante: ciò significa che, di norma, le spese imposte dalla deliberazione vanno ugualmente pagate in quanto la decisione continua a rimanere valida sino alla formale dichiarazione di annullamento del giudice.

Discorso a parte è quello riguardante le deliberazioni nulle, di cui meglio si dirà a breve.

Quando è legale opporsi al pagamento del condominio?

È legale rifiutarsi di pagare il condominio solamente in circostanze eccezionali, di seguito brevemente riassunte.

Rifiutare di pagare le innovazioni gravose o voluttuarie

I condòmini dissenzienti possono sottrarsi al pagamento delle innovazioni voluttuarie – cioè che non recano una reale utilità all’edificio – o gravose – ossia eccessivamente costose – a condizione che siano suscettibili di utilizzazione separata; in caso contrario, cioè se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (art. 1121 c.c.).

Per innovazioni si intendono le opere che comportano un radicale mutamento – materiale o funzionale – alle parti comuni; si distinguono dalle manutenzioni perché introducono una novità rispetto alla struttura originaria.

Alla luce di questi princìpi, deve ritenersi legittimo rifiutarsi di pagare la realizzazione di opere oggettivamente superflue per il condominio, come la piscina o il campo da tennis, a condizione però di non avvalersene per il futuro.

Rifiutarsi di pagare le spese nel caso di dissenso alle liti

Il condòmino che non condivide la costituzione in giudizio della compagine – indifferentemente in qualità di attrice o di convenuta – può formalmente prendere le distanze dall’iniziativa condominiale notificando all’amministratore un atto con cui manifesta il proprio dissenso alle liti, entro il termine di trenta giorni da quando ha avuto conoscenza della deliberazione (art. 1132 c.c.).

In questo modo, il condomino è esonerato dal pagamento delle spese legali e processuali derivanti dalla soccombenza della compagine, che resteranno a esclusivo carico di tutti gli altri condòmini non dissenzienti.

Al contrario, sono dovuti tutti gli altri oneri; il dissenziente, quindi, non è esonerato dal contribuire alle spese necessarie per introdurre il giudizio (contributo unificato, diritti di cancelleria, ecc.) o per resistervi, incluso l’onorario dell’avvocato del condominio.

Rifiutarsi di pagare se la deliberazione è nulla

Non devono essere pagate le spese condominiali derivanti dall’approvazione di delibere assembleari nulle.

Sono nulle le deliberazioni prive di elementi essenziali (forma scritta, ecc.), che hanno un oggetto illecito o impossibile, oppure che incidono sui diritti individuali che i condòmini vantano sulle proprietà private o sulle parti comuni (Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839).

A differenza delle deliberazioni annullabili, le decisioni nulle sono prive d’efficacia sin dall’inizio, per cui se il condominio dovesse agire con decreto ingiuntivo per il recupero il singolo condomino potrebbe opporsi eccependo la nullità della decisione posta alla base della pretesa creditoria.

Ci si può opporre al pagamento delle spese legali che riguardano lavori inerenti al rifacimento del balcone privato di uno dei condòmini.

Rifiutarsi di pagare le spese del condominio parziale

Non sono dovute le spese dei beni comuni di cui possono servirsi solamente alcuni condòmini, come accade nell’ipotesi delle scale e dell’ascensore all’interno di palazzine separate che fanno parte dello stesso condominio.

Secondo le regole del condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.), quindi, solo i condòmini serviti dai beni e dai servizi a loro comuni devono sostenerne le spese.

Ci si può opporre al pagamento delle spese che riguardano le scale e l’ascensore di un’altra palazzina.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli: