conviene affittare per poi comprare casa?

Come funziona il contratto che unisce locazione e acquisto. Vantaggi, rischi e regole sulla restituzione del denaro se cambi idea.

Molte persone sognano di acquistare un immobile ma si scontrano con la difficoltà di ottenere un mutuo immediato o di disporre della liquidità necessaria per l’acconto. Per rispondere a questa esigenza, il legislatore ha introdotto uno strumento flessibile che permette di entrare subito in casa e rimandare il rogito a un momento successivo. Se ti stai chiedendo cos’è il rent to buy e se conviene affittare per poi comprare casa, devi sapere che si tratta di una soluzione innovativa che unisce i vantaggi della locazione a quelli della compravendita. Non è un semplice affitto, ma un percorso graduale che trasforma l’inquilino in proprietario, permettendogli di accumulare capitale mese dopo mese. In questo articolo spieghiamo come funziona questo meccanismo, quali sono le tutele previste dalla legge e cosa hanno deciso i giudici riguardo alla restituzione dei soldi versati se l’affare non va in porto.

Come funziona il pagamento nel rent to buy?

Il rent to buy è un contratto pensato per favorire l’accesso progressivo alla proprietà immobiliare (art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito in L. 11 novembre 2014, n. 164). La struttura di questo accordo è particolare perché fonde due funzioni diverse: quella del godimento immediato del bene e quella del futuro trasferimento della proprietà.

In pratica, il proprietario (concedente) consegna subito le chiavi di casa all’utilizzatore, il quale si impegna a pagare un canone periodico. La somma versata mensilmente non è un semplice affitto, ma si divide in due quote distinte:

• una parte serve a pagare l’utilizzo dell’immobile (come una normale locazione) e rimane al proprietario;

• l’altra parte viene accantonata come acconto sul prezzo finale di vendita (imputata al corrispettivo).

Si tratta di un contratto a formazione progressiva: le parti coordinano tempi diversi per l’abitazione e per lo scambio. Entro un termine stabilito, l’utilizzatore ha la facoltà di decidere se esercitare il diritto di acquistare il bene. Se decide di comprare, dal prezzo finale verrà scalato tutto ciò che ha già versato a titolo di acconto.

Quali tutele offre la trascrizione del contratto?

Dal punto di vista giuridico, questo contratto ha una natura ibrida e autonoma che ha diviso gli studiosi. C’è chi lo vede come un affitto con patto di vendita futura e chi come un preliminare anticipato, ma la Corte di Cassazione ha chiarito che si tratta di una figura a sé stante, distinta dalla semplice locazione con opzione di acquisto o dal preliminare (Cass. Sez. II, sent. 27 febbraio 2019, n. 5806).

Per proteggere l’inquilino che sta investendo i suoi risparmi, la legge prevede un meccanismo fondamentale: la trascrizione del contratto nei registri immobiliari.

Questa trascrizione è ammessa per una durata massima di dieci anni e ha un effetto potente. Essa conferisce all’utilizzatore una tutela reale opponibile ai terzi (Cass. Sez. II, sent. 30 luglio 2020, n. 16322).

Facciamo un esempio concreto: se dopo aver firmato il rent to buy il proprietario dovesse vendere la casa a qualcun altro o se venisse iscritta un’ipoteca sull’immobile, l’utilizzatore è al sicuro. Grazie alla trascrizione, il suo diritto prevale su quello di chiunque altro, garantendogli il possesso e la possibilità di acquistare alle condizioni pattuite.

Cosa succede ai soldi versati se non compro casa?

Uno dei dubbi più frequenti riguarda il destino del denaro se l’utilizzatore decide di non comprare l’immobile alla scadenza.

La giurisprudenza ha fornito risposte chiare per evitare ingiustizie. Se l’utilizzatore sceglie di non esercitare l’opzione di acquisto, bisogna distinguere tra le due quote del canone versato:

• la parte imputata al godimento (l’affitto vero e proprio) resta definitivamente acquisita dal proprietario;

• la parte imputata al prezzo (l’acconto) deve essere restituita all’utilizzatore, a meno che nel contratto non ci sia un accordo diverso (Cass. civ., Sez. II, sent. 5 maggio 2022, n. 14289).

Questo orientamento serve a evitare che il proprietario si arricchisca ingiustificatamente. Tuttavia, in caso di inadempimento dell’utilizzatore o di rinuncia all’acquisto, la gestione delle somme può diventare complessa. I giudici invitano sempre a valutare il comportamento delle parti secondo il principio di buona fede, specialmente se la rinuncia all’acquisto dipende da motivi indipendenti dalla volontà dell’inquilino (Cass. civ., Sez. III, sent. 19 gennaio 2023, n. 1659).

Quali sono i vantaggi e i rischi per le parti?

Il successo del rent to buy deriva dalla sua elasticità funzionale.

Per chi cerca casa, i vantaggi principali sono:

• la possibilità di entrare subito nell’immobile e testarne l’idoneità;

• la creazione di uno “storico” di pagamenti che facilita l’accesso al credito bancario futuro;

• la libertà di non comprare se le condizioni economiche personali cambiano, senza i rischi gravi di un inadempimento in una compravendita secca.

Per il proprietario concedente, i benefici includono:

• la possibilità di mettere a reddito immobili invenduti in periodi di mercato fermo;

• la garanzia di incassare subito denaro e, se la vendita salta, di trattenere la quota dei canoni riferita al godimento.

Tuttavia, esistono delle criticità da non sottovalutare che richiedono attenzione. Il contratto è caratterizzato da una complessità redazionale notevole: bisogna bilanciare bene gli interessi, definire chiaramente le quote del canone e prevedere cosa accade in caso di lite. Inoltre, ci sono ancora zone d’ombra sul piano fiscale riguardo alla tassazione dei canoni e alla deducibilità delle somme. Infine, la gestione dei rischi (come liberare casa in caso di mancato pagamento) può generare contenziosi se le clausole non sono scritte con precisione.