Ciputra e la differenziazione dei livelli di prezzo per segmento.
Osservando il quadro generale dell’esclusiva area urbana di Ciputra, si può notare una netta differenziazione nei livelli di prezzo, a seconda dell’ubicazione del terreno e del segmento di mercato.
Nella fascia di prezzo inferiore a 80-90 milioni di VND/m², il mercato vede progetti come IA20 (un progetto per funzionari beneficiari di politiche) attualmente offerti a circa 70-90 milioni di VND/m², o CT13 che oscilla tra 80 e 97 milioni di VND/m².
Nel segmento di fascia alta esistente, i prezzi sul mercato secondario si attestano generalmente tra i 100 e i 120 milioni di VND/m². Ad esempio, The Link viene scambiato a circa 100-120 milioni di VND/m², mentre progetti del marchio Sunshine come Sunshine City e Sunshine Riverside mantengono prezzi tra i 90 e i 110 milioni di VND/m²; Sunshine Golden River varia da 117 a 140 milioni di VND/ m² … Questi progetti sono molto apprezzati per la loro posizione, il panorama e i servizi completi e collaudati, e sono molto popolari tra la comunità internazionale sia per scopi residenziali che di locazione.
Nel frattempo, il segmento di fascia alta vanta progetti con prezzi che raggiungono i 180-200 milioni di VND/m². Tuttavia, si tratta di una situazione completamente diversa, poiché questi progetti sono solitamente situati nel cuore di Ciputra, vicino a fiumi, laghi o al parco interno di 65 ettari; caratterizzati da una bassa densità e da standard costruttivi e operativi internazionali di altissimo livello all’interno dell’area urbana. Questo gruppo comprende rappresentanti come Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences e Maison Privée…
Si può affermare che questa differenza non riflette semplicemente la tempistica del lancio (vecchio o nuovo), ma deriva dai valori fondamentali che costituiscono il prodotto. Pur condividendo lo stesso nome, Ciputra, ogni lotto di terreno qui possiede una posizione, una densità edilizia, standard di finitura e una qualità dello spazio abitativo completamente diversi. In altre parole, lo stesso indirizzo non corrisponde allo stesso valore immobiliare.
La questione non è se sia “economico o costoso”, ma “cosa si ottiene in cambio del proprio denaro”?
Di recente, la comparsa di un nuovo progetto nell’area urbana di Ciputra, con un prezzo di partenza di 95 milioni di VND/m², ha attirato notevole attenzione da parte del mercato. Rispetto ad altri nuovi progetti attualmente in fase di sviluppo nella zona, con prezzi elevati, questa cifra ha indotto molti a credere che si tratti di un’opportunità interessante per “comprare al ribasso”. Tuttavia, dal punto di vista di investitori esperti, il prezzo sopra menzionato non rappresenta l’intero progetto, ma è solitamente solo una cifra iniziale.
“Questo prezzo si applica solitamente ad appartamenti situati a piani meno privilegiati o in posizioni meno desiderabili, e prevede il pagamento anticipato di un importo pari fino al 95% del valore dell’appartamento. Se si sceglie un buon piano, un orientamento favorevole o si ricorre a un finanziamento bancario, il costo effettivo che gli acquirenti dovranno sostenere sarà completamente diverso, potenzialmente raggiungendo i 120-130 milioni di VND/ m² o anche di più”, ha analizzato un investitore esperto.
Oltre al prezzo, anche la posizione specifica all’interno del complesso di Ciputra è un fattore da considerare. Ad esempio, il progetto in questione si trova vicino al ponte Thang Long, immerso tra numerosi edifici, e non gode dei vantaggi di apertura, tranquillità, privacy e vista che si possono trovare in altre posizioni privilegiate di Ciputra. Inoltre, l’inclusione di alloggi sociali nel piano urbanistico è un altro elemento da valutare quando si confronta il prezzo con quello di altri progetti commerciali di fascia alta nella stessa area urbana.
Considerando il costo opportunità, con un budget di 80-120 milioni di VND/m², gli acquirenti hanno attualmente a disposizione una vasta gamma di opzioni di qualità già presenti a Ciputra, come Sunshine City, Sunshine Riverside, The Link… I clienti possono verificare direttamente la qualità della costruzione, i servizi, il paesaggio e lo spazio abitativo, nonché il potenziale di generazione di flusso di cassa immediato, invece di dover attendere anni per la consegna come accade con i nuovi progetti.
Il prezzo al metro quadro è solo una delle variabili nell’equazione degli investimenti immobiliari. Un prezzo di vendita basso non rende automaticamente un immobile un affare. Per chi cerca una casa o un immobile a scopo di investimento, la domanda più importante non è “questo prezzo è basso?”, ma “quale valore reale ottengo per quella somma di denaro?”. Una valutazione immobiliare accurata richiede una prospettiva completa che tenga conto della posizione effettiva, dei tempi di consegna, dei costi di capitale e della qualità della vita a lungo termine, anziché basarsi esclusivamente sui prezzi di mercato.
In particolare, considerate le linee guida governative che stabiliscono la durata di vita degli edifici residenziali in base agli anni di costruzione, la questione della qualità costruttiva e della longevità dell’edificio diventa un fattore ancora più cruciale per la determinazione del valore dell’immobile. Quando il diritto d’uso è legato alla qualità operativa e alla durata effettiva, un edificio di alto livello con infrastrutture ben mantenute e una posizione privilegiata avrà probabilmente un valore di rivendita e una liquidità superiori rispetto a edifici di qualità media situati in zone meno desiderabili.
Le cifre nominali possono inizialmente risultare attraenti, ma il valore effettivo dell’asset e la sostenibilità dei flussi di cassa futuri sono i fattori che in definitiva determinano l’efficacia.
Fonte: https://hanoimoi.vn/mat-bang-gia-bat-dong-san-tai-khu-do-thi-cao-cap-ciputra-dang-dien-bien-ra-sao-1758645.html
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