Gli oneri sostenuti danno diritto alla detrazione Irpef pari al 19%. I limiti e i presupposti per l’accesso all’agevolazione cambiano in base alla natura del finanziamento
Continua il nostro viaggio tra gli oneri detraibili che trovano spazio nella dichiarazione dei redditi. Stavolta è il turno degli interessi passivi pagati sui mutui. Si tratta di una voce molto ricorrente, ma non sempre semplice da gestire, perché la detrazione cambia a seconda della finalità del finanziamento: acquisto dell’abitazione principale, costruzione della casa da destinare a dimora abituale, recupero edilizio, vecchi mutui, oppure prestiti e mutui agrari.
La regola generale, prevista dall’articolo 15 del Tuir, è che gli oneri rientranti in questa categoria danno diritto a una detrazione dall’imposta lorda pari al 19%, nel rispetto dei limiti previsti per ciascuna tipologia.
Un breve ripasso
Prima di affrontare le singole casistiche illustrate nel capitolo della guida dedicato all’argomento, è utile ricordare che, in linea di massima, gli interessi passivi per mutui consistono nella quota pagata alla banca o all’ente finanziatore come costo del denaro ricevuto in prestito. Gli oneri accessori, invece, sono le spese collegate al mutuo, come ad esempio le spese di istruttoria, gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, commissioni bancarie e, in determinati casi, spese notarili relative al contratto di mutuo. Restano fuori, invece, le spese assicurative sull’immobile, le spese notarili dell’atto di compravendita, le imposte connesse al trasferimento dell’immobile (registro, Iva e imposte ipotecarie e catastali) e le spese di incasso delle rate di mutuo.
La detrazione degli interessi passivi spetta con limiti diversi in base alla finalità del mutuo e, in alcuni casi, alla data di stipula. Se il mutuo è cointestato, ciascun intestatario può detrarre solo la propria quota di interessi, entro i limiti previsti, senza poter utilizzare quella sostenuta per familiari fiscalmente a carico. Come si vedrà, fa eccezione il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.
In genere la detrazione segue il principio di cassa: rilevano gli interessi e gli oneri effettivamente pagati nel 2025, indipendentemente dalla scadenza della rata.
Dal 2020, inoltre, il pagamento deve essere tracciabile; le ricevute quietanzate rilasciate dalla banca o dalle Poste e la certificazione annuale degli interessi passivi sono considerate idonee anche a dimostrare la tracciabilità.
Mutui per l’acquisto dell’abitazione principale
Il caso più frequente è quello degli interessi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, da indicare nel rigo E7 del modello 730 (RP7 per il modello Redditi). La detrazione è pari al 19% e si calcola su un importo massimo di 4mila euro complessivi, comprensivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Per i mutui stipulati dal 1993, la detrazione spetta se il mutuo è contratto per acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e se l’acquisto avviene nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.
Per abitazione principale, precisa la guida, si intende l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non conta solo il dato anagrafico: la dimora abituale può risultare dai registri anagrafici oppure da un’autocertificazione resa dal contribuente. La guida chiarisce anche che la detrazione spetta se l’immobile è destinato ad abitazione principale di un familiare, purché il contribuente sia acquirente e intestatario del mutuo. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
Un elemento essenziale è il doppio requisito di proprietario e mutuatario. In linea generale, può detrarre gli interessi chi è contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e proprietario, o nudo proprietario, dell’immobile acquistato. Non è necessario che la quota di proprietà coincida con la quota di detrazione degli interessi, ma il requisito congiunto deve sussistere. La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario, perché non acquista la proprietà dell’immobile.
Il beneficio vale solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. Se la casa cessa di esserlo, il diritto viene meno dall’anno successivo; se però il contribuente torna ad adibirla ad abitazione principale, la detrazione può riprendere per le rate pagate da quel momento. Alcune situazioni non fanno perdere il beneficio: il trasferimento per motivi di lavoro, anche all’estero se permangono le esigenze lavorative e non viene acquistata un’altra abitazione principale nello Stato estero, e il ricovero permanente in istituti di cura, purché l’immobile non sia locato.
In caso di mutuo cointestato, il limite di 4mila euro è complessivo e va ripartito tra gli intestatari del mutuo, in parti uguali o secondo le diverse percentuali indicate nel contratto. C’è però un’eccezione importante: se il mutuo è cointestato tra coniugi e uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che sostiene l’intera spesa può detrarre anche la quota dell’altro, sempre che il coniuge a carico abbia diritto alla detrazione.
Attenzione anche al caso del mutuo eccedente il costo di acquisto. Se il capitale preso a mutuo è superiore al costo dell’immobile, aumentato degli oneri accessori documentati, la detrazione non spetta su tutti gli interessi pagati, ma solo sulla parte proporzionalmente riferibile al costo dell’acquisto.
I mutui del precedente regime e quelli per recupero edilizio
La guida ricorda anche due ipotesi ormai circoscritte ma ancora presenti in dichiarazione. La prima riguarda i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 per l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale, indicati nei righi da E8 a E10 con il codice 8. Per questi contratti la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario, con regole diverse a seconda che il mutuo sia stato stipulato entro il 1990 oppure nel 1991 e 1992.
La seconda riguarda i mutui, anche non ipotecari, contratti nel 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici, da indicare con il codice 9. La detrazione del 19% si calcola su un importo massimo di 2.582,28 euro e spetta solo se il mutuo è stato stipulato proprio per finanziare gli interventi di recupero edilizio. Non sono ammessi finanziamenti diversi dal mutuo, come aperture di credito o cambiali ipotecarie.
Mutui per la costruzione dell’abitazione principale
Un capitolo autonomo riguarda gli interessi relativi ai mutui ipotecari contratti, a partire dal 1998, per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale. In dichiarazione vanno indicati nei righi da E8 a E10 con codici diversi in base alla data del mutuo: codice 10 per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021, codice 46 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024, codice 55 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025. La detrazione è pari al 19% e si calcola su un importo massimo di 2.582,28 euro.
È importante spiegare cosa si intende per costruzione. Ai fini della detrazione, non rileva solo la nuova edificazione, ma anche la ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n.
380/2001
Le condizioni temporali sono decisive. L’immobile costruito o ristrutturato deve essere destinato a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari. Il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori, secondo la disciplina applicabile dal 1° dicembre 2007. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori. Il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.
Anche in questo caso occorre fare attenzione al rapporto tra mutuo e spese effettivamente sostenute. La detrazione spetta solo sugli interessi riferibili alla parte di mutuo realmente utilizzata per la costruzione o ristrutturazione. Se il finanziamento è superiore alle spese documentate, gli interessi vanno rideterminati proporzionalmente. L’ammontare delle spese non può comprendere il costo del suolo su cui viene edificato il fabbricato né il costo per l’acquisto del diritto di superficie.
La documentazione da conservare è ampia: ricevute o certificazione annuale della banca, contratto di mutuo da cui risulti la finalità del finanziamento, abilitazioni amministrative, fatture dei lavori, autocertificazione sul rispetto delle condizioni per la detrazione e documentazione degli eventuali oneri accessori. Se la finalità del mutuo non emerge dal contratto e la banca non può rilasciare una dichiarazione, il contribuente può ricorrere a una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Prestiti e mutui agrari
L’ultima agevolazione riguarda gli interessi relativi a prestiti e mutui agrari, indicati nei righi da E8 a E10. Anche qui la detrazione è del 19% e riguarda interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati nel 2025, indipendentemente dalla scadenza della rata. A differenza di altri casi, il prestito o mutuo agrario può essere garantito o meno da ipoteca, perché la norma riguarda i finanziamenti agrari “di ogni genere”.
I codici da utilizzare variano in base alla data del contratto: codice 11 per i prestiti o mutui agrari stipulati fino al 31 dicembre 2021, codice 47 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024, codice 56 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025.
I contratti oggetto dell’agevolazione sono i finanziamenti di esercizio o di miglioramento a breve, medio o lungo termine, previsti dalla normativa sul credito agrario. Possono riguardare qualsiasi tipologia di terreno e danno diritto alla detrazione se pagati a soggetti residenti in Italia, in uno Stato membro dell’Unione europea o a stabili organizzazioni in Italia di soggetti non residenti.
Il limite è peculiare: l’importo ammesso in detrazione non può superare la somma dei redditi dominicale e agrario dichiarati, tenendo conto delle rivalutazioni previste. Rilevano anche i redditi dei terreni derivanti da partecipazioni in società di persone e assimilate, mentre non rilevano altri redditi collegati ai terreni, come plusvalenze da cessione o corrispettivi per concessioni in affitto a uso non agricolo. La detrazione spetta solo al soggetto intestatario del contratto di prestito o mutuo agrario.
Le regole comuni da non dimenticare
Per tutte le tipologie considerate, la detrazione riguarda solo gli importi effettivamente rimasti a carico del contribuente. Se il rimborso arriva in un anno successivo rispetto a quello in cui si è già fruito della detrazione, l’importo rimborsato deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato” ai sensi dell’articolo 17, comma 1, lett. n-bis), del Tuir.
Un’ulteriore novità riguarda i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75mila euro: dall’anno d’imposta 2025, per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, la detrazione per interessi passivi spetta entro un determinato ammontare, calcolato tenendo conto del reddito complessivo e del numero dei figli a carico. Per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024, invece, la detrazione non è soggetta a questa riduzione.
In conclusione, gli interessi sui mutui continuano a rappresentare una delle principali voci detraibili in dichiarazione, ma richiedono una verifica puntuale: finalità del mutuo, data di stipula, intestazione del contratto, destinazione dell’immobile, limiti di spesa, eventuali rimborsi e documentazione. Solo la combinazione corretta di questi elementi consente di trasformare gli interessi pagati nell’anno in un effettivo risparmio d’imposta.
Per la serie “Dentro la dichiarazione” è disponibile anche:
- l’articolo Dentro la dichiarazione (1) spazio a cultura, arti e spettacolo, pubblicato il 4 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (2) le liberalità per il “dopo di noi”, pubblicato il 7 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (3) assicurazioni per la persona, pubblicato l’11 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (4) Le polizze Long Term Care detraibili, pubblicato il 12 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (5) i premi contro le calamità naturali, pubblicato il 13 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (6) abbonamenti al trasporto pubblico, pubblicato il 14 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (7) lo sport di bambini e ragazzi, pubblicato il 17 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (8) chi può detrarre le ristrutturazioni, pubblicato il 18 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (9) i lavori edilizi che aprono al bonus, pubblicato il 19 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (10) che cosa si intende per Ecobonus?, pubblicato il 20 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (11) le spese che riguardano la scuola, pubblicato il 21 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (12) le spese universitarie, pubblicato il 24 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (13) l’agevolazione per gli studenti con Dsa, pubblicato il 25 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (14) l’affitto degli studenti fuori sede pubblicato il 26 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (15) detrazione per la formazione musicale pubblicato il 27 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (16) le rette dell’asilo nido pubblicato il 28 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (17) i crediti d’imposta per l’istruzione pubblicato il 31 agosto 2026
- l’articolo Dentro la dichiarazione (18) tax credit riacquisto prima casa pubblicato il 1° settembre 2026
- l’articolo Dentro la dichirazione (19) spazio alle spese per i contributi pubblicato il 2 settembre 2026
Fine
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