in che stato deve essere consegnata?

Quando si firma un contratto di locazione, l’attenzione si concentra spesso sul canone mensile, ma esiste un aspetto altrettanto importante che riguarda le condizioni fisiche dell’appartamento o del locale commerciale. La legge stabilisce regole precise per evitare che il sogno di una nuova casa o di una nuova attività si trasformi in un incubo fatto di guasti e difetti nascosti. Capire in che stato deve essere consegnata la casa in affitto è necessario per tutelare i propri interessi ed evitare contenziosi legali. Il proprietario, infatti, ha il dovere principale di mettere a disposizione un bene che sia idoneo all’uso e in buono stato di manutenzione, obbligo che nasce direttamente dal Codice civile (art. 1575). Non si tratta solo di estetica, ma di funzionalità e sicurezza, elementi che garantiscono il “pacifico godimento” del bene. In questo articolo esploreremo nel dettaglio i doveri di manutenzione, cosa succede se mancano i permessi amministrativi e come gestire le riparazioni urgenti, analizzando le garanzie che la legge offre all’inquilino per tutta la durata del rapporto contrattuale.

Cosa significa consegnare l’immobile in buono stato?

L’obbligo principale del locatore è consegnare il bene in buono stato di manutenzione. Questo non è un semplice requisito formale, ma la base stessa del contratto: l’inquilino paga un corrispettivo per poter godere di un bene che deve essere immune da vizi che lo rendano inutilizzabile. Se l’immobile non viene consegnato, o se viene consegnato in condizioni tali da non poter essere usato, il locatore è inadempiente e responsabile.

Il concetto di “buono stato” è relativo e va valutato caso per caso, in base al tipo di immobile. Ad esempio, ciò che è accettabile per un vecchio magazzino potrebbe non esserlo per un appartamento residenziale. In generale, si devono considerare elementi come la pulizia delle pareti, la funzionalità di porte e finestre, lo stato dei pavimenti e l’efficienza degli impianti. Questo dovere non riguarda solo l’interno dell’appartamento, ma si estende anche alle parti comuni dell’edificio, poiché il locatore deve garantire la manutenzione anche di queste aree connesse all’uso del bene.

Chi deve controllare i permessi per l’attività commerciale?

Quando si affitta un locale per un’attività specifica (ad esempio un negozio), sorge spesso il dubbio su chi debba garantire che l’immobile abbia tutte le carte in regola. La regola generale è che spetta al conduttore(l’inquilino) verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate all’attività che vuole svolgere e ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative.

Il locatore non è responsabile se l’inquilino non ottiene i permessi, a meno che non si verifichino due condizioni specifiche:

• il locatore ha assunto un impegno specifico nel contratto garantendo che l’immobile avesse già le caratteristiche per ottenere quelle licenze (Cass. 9558/2017);

• il locatore ha taciuto intenzionalmente che l’immobile non aveva i requisiti legali (ad esempio, irregolarità edilizie note).

Se l’inquilino firma il contratto pur sapendo che l’immobile è fatiscente o privo di autorizzazioni, si assume il rischio. Se il Comune nega la licenza per caratteristiche proprie del bene, ma non c’era una garanzia specifica del proprietario, l’inquilino non può lamentarsi (Cass. 666/2016; Cass. 13651/2014).

Cosa succede se firmo che la casa è in ottime condizioni?

Nei contratti di affitto si trova quasi sempre una clausola in cui l’inquilino dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato. Attenzione a non sottovalutare questa frase considerandola una semplice clausola di stile. Per i giudici, questa dichiarazione ha il valore di una confessione stragiudiziale (Cass. 26780/2013).

Se l’inquilino firma questa dichiarazione, sarà molto difficile per lui dimostrare in seguito che l’immobile aveva dei difetti visibili al momento della consegna. Inoltre, se nel verbale di consegna non c’è una descrizione dettagliata dei danni, la legge presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato. Questa presunzione può essere ribaltata solo con prove molto rigorose (Cass. 15361/2016).

Quali diritti ho se scopro dei vizi dopo la consegna?

Se l’immobile presenta dei vizi della cosa locata che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, l’inquilino ha una doppia tutela (art. 1578 c.c.): può chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del corrispettivo.

Tuttavia, questa tutela non scatta se i vizi erano conosciuti dall’inquilino o facilmente riconoscibili al momento della firma. I vizi che giustificano la risoluzione sono quelli che alterano l’integrità strutturale o funzionale della cosa (ad esempio, un impianto rotto all’origine). Sono esclusi invece i guasti dovuti alla normale usura o piccoli disagi, per i quali si applica solo l’obbligo di riparazione. Se il locatore ha promesso di sistemare i difetti e non lo fa, l’inquilino può chiedere la risoluzione per inadempimento e il risarcimento del danno (Cass. 3454/2012; Cass. 24459/2021).

Chi paga le riparazioni durante l’affitto?

Il proprietario ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto per tutta la durata del contratto (art. 1576 c.c.). Questo significa che deve pagare tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, che restano a carico dell’inquilino.

Se si verificano danni, c’è una presunzione di responsabilità a carico del locatore. Per liberarsi, il proprietario deve provare che il danno dipende da un caso fortuito o dalla colpa di un terzo. Inoltre, il locatore deve dimostrare di aver usato la diligenza media (del buon padre di famiglia) per prevenire i guasti. Mantenere l’immobile significa anche fare opere periodiche per evitare il degrado dovuto al tempo.

Posso riparare un guasto urgente e chiedere il rimborso?

L’inquilino ha il dovere di segnalare tempestivamente al proprietario i guasti (art. 1577 c.c.). Se però si tratta di riparazioni urgenti, l’inquilino può eseguirle direttamente e poi chiedere il rimborso al locatore, purché lo avvisi immediatamente.

L’urgenza si ha quando il guasto non può attendere senza causare ulteriori danni o pericoli. Se il proprietario resta inerte dopo l’avviso (o se la situazione è così nota ed evidente da rendere l’avviso superfluo), l’inquilino ha diritto a riavere i soldi spesi. È importante notare che questa è una facoltà dell’inquilino, non un obbligo. Anche se l’inquilino interviene, il locatore resta responsabile per i danni subiti a causa del guasto.

Il contratto è valido senza certificato di agibilità?

La mancanza del certificato di agibilità non rende automaticamente nullo il contratto di locazione, né giustifica sempre la risoluzione per inadempimento. Se l’immobile può essere comunque usato concretamente, il contratto resta valido. La risoluzione può essere negata dal giudice anche se le parti avevano scritto nel contratto che l’agibilità era essenziale, purché il difetto non sia tale da impedire l’uso del bene (Cass. 41744/2021).

Il proprietario può entrare in casa quando vuole?

Il locatore deve garantire il pacifico godimento dell’immobile. Questo significa che non deve molestare l’inquilino né permettere che terzi vantino diritti sulla cosa. Una volta consegnate le chiavi, l’inquilino diventa custode del bene e ha il diritto di escludere gli altri, compreso il proprietario.

Tuttavia, il proprietario mantiene un diritto di controllo. Può effettuare visite periodiche per verificare lo stato dell’immobile, ma deve rispettare il principio di buona fede:

• le visite devono essere concordate preventivamente;

• devono avere una giustificazione solida;

• non devono diventare molestie insistenti.

D’altra parte, se l’inquilino rifiuta ripetutamente e senza motivo di far entrare il proprietario per un controllo legittimo, commette un grave inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto.