Disinfestazione da blatte e vespe in condominio, chi paga e quanto? — idealista/news

Blatte nei sottoscala, nidi di vespe sui balconi o tra le tapparelle: le infestazioni sono un problema comune negli edifici condominiali, soprattutto nei mesi caldi, e portano quasi sempre a un’unica grande domanda: chi paga per la disinfestazione da blatte e vespe in condominio? La risposta cambia a seconda che l’infestazione riguardi le parti comuni oppure la singola unità immobiliare, e può cambiare ulteriormente se l’appartamento è concesso in affitto.

Disinfestazione: gli obblighi dell’amministratore di condominio

L’articolo 1130 del Codice Civile attribuisce all’amministratore il compito di “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni”; di norma, non può prendere iniziative autonome in materia di disinfestazione: il ruolo dell’amministratore di condominio è quello di raccogliere le segnalazioni, valutarne la fondatezza e sottoporre la questione all’assemblea.

Ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, può agire in autonomia solo ed esclusivamente nei casi di vera e propria urgenza, cioè quando l’intervento di disinfestazione da blatte e vespe non può attendere i tempi necessari per convocare e deliberare l’assemblea, dandone poi tempestiva comunicazione alla prima assemblea. L’urgenza è un presupposto necessario, poiché la mera natura conservativa dell’intervento non è sufficiente a legittimare l’iniziativa autonoma dell’amministratore.

Quanto alla scelta dell’impresa, l’amministratore può procedere autonomamente solo se il mandato conferitogli dall’assemblea gli attribuisce espressamente tale facoltà; in caso contrario, è tenuto a riferire all’assemblea, presentando più preventivi da imprese e aziende specializzate, iscritte alla Camera di Commercio, per consentire una scelta informata.

Chi paga la disinfestazione di blatte e vespe nelle parti comuni del condominio

Quando l’infestazione riguarda le parti comuni dell’edificio, l’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese di disinfestazione da blatte e vespe vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo vale sia per le blatte che si annidano ad esempio in cantine, garage o vani scala, sia per i nidi di vespe che compaiono su facciate, sottotetti, giardini condominiali e altri elementi di beneficio o decoro per tutti i condomini.

Quindi, la ripartizione delle spese di disinfestazione prescinde dal piano in cui si manifesta l’infestazione: se la parte colpita è comune, tutti i condomini contribuiscono alle spese in base ai millesimi, indipendentemente dalla posizione del proprio appartamento.

Per eventuali eccezioni, oppure per infestazioni che si originano in una proprietà privata ma si estendono alle parti comuni, ad esempio a causa di un balcone trascurato o a un accumulo importante di rifiuti, le spese potrebbero essere addebitate direttamente al condomino responsabile, e l’assemblea potrebbe anche procedere con diffide formali.

Chi paga per la disinfestazione da vespe e blatte tra inquilino e proprietario

Quando l’appartamento interessato dall’infestazione è locato, la questione si articola in funzione della natura della spesa. Per la quota della disinfestazione da blatte e vespe relativa alle parti comuni, l’obbligo verso il condominio resta in capo al proprietario dell’immobile.

Per gli interventi di disinfestazione che riguardano invece l’interno della singola unità abitativa, il criterio non è il beneficio per chi vi abita, bensì la tipologia della spesa ai sensi dell’articolo 1576 del Codice Civile:

• se la disinfestazione ha carattere di manutenzione ordinaria, la spesa è a carico dell’inquilino (conduttore);
• se invece l’intervento è di manutenzione straordinaria, come nel caso di un’infestazione improvvisa e imprevedibile, la spesa ricade sul proprietario.

Non è dunque automatico qualificare la disinfestazione come spesa ordinaria: occorre valutare caso per caso la natura e le circostanze dell’infestazione. Un nido di vespe comparso improvvisamente nel sottotetto, ad esempio, potrebbe configurarsi come evento straordinario, mentre un trattamento periodico preventivo rientra nell’ordinaria manutenzione.

In ogni caso, proprietario e inquilino possono accordarsi diversamente sulla ripartizione di queste spese: è importante che l’accordo risulti per iscritto nella stesura del contratto di affitto, così da evitare contestazioni successive.

Disinfestazione da blatte e vespe nella singola proprietà di un condominio

Quando l’infestazione si concentra esclusivamente all’interno di un’unità immobiliare privata, in un’area di accesso esclusiva del singolo proprietario, la spesa non ricade sul condominio ma sul proprietario stesso.

È il caso tipico di un nido di vespe formatosi nel cassetto delle tapparelle di proprietà o di un’infestazione di blatte circoscritta a un singolo appartamento, o ancora per le aree a uso esclusivo che fanno comunque parte della struttura condominiale, come un giardino privato. Le spese di disinfestazione restano a carico di chi ne gode l’uso esclusivo, a meno che l’infestazione non produca ripercussioni dirette sulle parti comuni dell’edificio.

Va inoltre ricordato che il proprietario ha interesse a intervenire tempestivamente non solo per tutelare la propria unità immobiliare, ma anche per evitare che l’infestazione si propaghi alle abitazioni vicine, con possibili responsabilità per i disagi arrecati ai condomini limitrofi.

Per disinfestare le proprietà esclusive serve il consenso di tutti i condomini?

Una domanda ricorrente riguarda la possibilità, per l’assemblea, di deliberare un intervento di disinfestazione che coinvolga anche gli appartamenti privati, magari perché una ditta specializzata ritiene che sia l’unico modo per risolvere definitivamente il problema. Su questo punto, l’assemblea condominiale non può imporre interventi di disinfestazione all’interno delle proprietà esclusive senza il consenso unanime di tutti i condomini.

Lo ha stabilito il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 202 dell’8 gennaio 2016, dichiarando nulla una delibera assembleare che imponeva la disinfestazione da blatte anche all’interno dei singoli appartamenti con un voto dell’assemblea, poiché alla stessa dovevano aver partecipato tutti i proprietari degli appartamenti che compongono il condominio.