Il mercato immobiliare delle località lacustri italiane chiude la seconda parte del 2025 con un segno positivo. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i prezzi delle case nelle principali destinazioni turistiche di lago sono aumentati in media dell’1,4%, con dinamiche differenziate lago per lago e sponda per sponda. Il quadro complessivo è quello di mercati in buona salute, sostenuti da una domanda internazionale sempre più strutturata e da una progressiva ridefinizione degli equilibri tra affitti brevi, locazioni tradizionali e acquisti a uso diretto.
Lago di Garda: +2,0% complessivo
Il Garda resta il lago con il mercato più dinamico e articolato d’Italia. La sponda veronese guida la crescita con un +4,0% complessivo, trainata da Cavaion Veronese (+12,7%), Castelnuovo del Garda (+7,9%), Affi (+4,6%), Garda (+3,0%) e Costermano (+3,5%). La sponda bresciana segna un più contenuto +0,9%.
A Peschiera del Garda i prezzi sono saliti del 9,7%, spinti dalle numerose iniziative di nuova costruzione presenti sul territorio. Nell’area di Porto Manfredi sono stati realizzati attici con vista lago venduti a 10-11mila euro al mq, valori analoghi a quelli registrati sul lungolago Mazzini. Le nuove costruzioni non di pregio ma con vista lago si attestano tra 7.000 e 8.000 euro al mq, mentre l’usato in buono stato in centro oscilla intorno a 4.000 euro al mq. Nonostante i prezzi elevati — non è più possibile acquistare un bilocale sotto i 200mila euro — gli investitori continuano a puntare sui tagli piccoli, orientandosi sempre più verso gli affitti transitori piuttosto che verso gli affitti brevi.
A Torri del Benaco, la località più cara della sponda veronese, il nuovo raggiunge gli 8.000 euro al mq e le ville di nuova costruzione con piscina e vista lago superano i 3 milioni di euro. Sono in corso importanti interventi di riqualificazione del lido, con la realizzazione di uno yacht club, il restyling del lungolago, un nuovo porto turistico con 80-90 posti barca e una pista ciclopedonale con passerella a sbalzo sull’acqua. A Bardolino i prezzi si attestano intorno a 3.100 euro al mq con punte oltre i 5.000 per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago, mentre le ville degli anni ’60-’80 si collocano mediamente tra 950mila e 1,5 milioni di euro.
Gardone Riviera è la vera sorpresa della sponda bresciana: +11,7% nella seconda parte del 2025. A sostenere le aspettative del mercato contribuisce il recupero del Grand Hotel Gardone, che diventerà il primo hotel LXR Hotels & Resorts in Italia — il brand di alta gamma della galassia Hilton — trasformandosi in un cinque stelle lusso. La domanda di seconde case è alimentata in particolare da acquirenti dell’Europa dell’Est. Il nuovo costa intorno a 5.000 euro al mq, l’usato tra 4.000 e 4.200 euro al mq.
A Salò il mercato è stabile, ma i nuovi interventi di pregio sul fronte lago raggiungono i 12-13mila euro al mq, mentre l’usato in buono stato con vista si attesta mediamente tra 7.000 e 8.000 euro al mq. Nell’ex area Tavina sono in corso lavori di bonifica per la realizzazione di un albergo cinque stelle e centinaia di appartamenti. A Lazise per un bilocale del valore di 300mila euro si stimano ricavi lordi di 20-25mila euro sull’intera stagione turistica, e la pista ciclo-pedonale che la collega a Pacengo è stata completata.
Dall’inizio del 2026 si attende con interesse la nuova uscita autostradale di Castelnuovo del Garda sull’A4 Brescia-Padova, il cui completamento è previsto tra la fine del 2026 e la primavera del 2027: l’intervento mira a decongestionare il casello di Peschiera e migliorare la raggiungibilità dell’intera area.
La sponda trentina con Riva del Garda registra prezzi stabili. L’usato si attesta intorno a 3.000 euro al mq con punte fino a 5.000 euro al mq per le soluzioni di pregio con vista lago, mentre il nuovo raggiunge i 6.000 euro al mq. Il budget medio per una casa vacanza si colloca tra 300 e 400mila euro.
Gli acquirenti internazionali: polacchi in espansione, tedeschi in ritirata
Il dato più significativo che emerge dall’analisi del Gruppo Tecnocasa riguarda la composizione degli acquirenti internazionali, che sta cambiando in modo strutturale. I polacchi sono il gruppo più dinamico su quasi tutti i laghi: sul Garda sono attivi a Peschiera, Desenzano, Tremosine e Gargnano con budget che variano da 150-200mila euro fino a 400-500mila euro; sull’Iseo si sono concentrati a Predore e Sarnico, dove la loro elevata capacità di spesa ha spinto i prezzi del nuovo fino a 5.000 euro al mq, con effetti di trascinamento sull’usato. Non è raro che più nuclei familiari acquistino nello stesso complesso con l’obiettivo di creare una piccola comunità.
Al contrario, la componente tedesca — storicamente dominante sul Garda e sul Como — registra un ridimensionamento generalizzato, con una minore disponibilità di spesa rispetto al passato. Si mantiene presente, ma con un ruolo meno da protagonista di quanto non fosse fino a pochi anni fa. A Brenzone e Malcesine, ad esempio, i tedeschi restano presenti ma con operazioni più selettive, attratti in particolare dalle case medievali in pietra dei borghi storici. A Riva del Garda la componente tedesca è tuttora attiva ma più contenuta rispetto al picco post-Covid.
Emergono inoltre nuovi gruppi: acquirenti israeliani si segnalano sul lago di Iseo, olandesi sul lago di Iseo e sul lago di Idro, indiani residenti in provincia di Brescia compaiono a Tremosine e Gargnano. La domanda dell’Est Europa — polacchi ma anche acquirenti da Romania e altri Paesi — si conferma come la componente internazionale in maggiore crescita strutturale.
Lago di Iseo: +1,9%, con Predore a +9,1% e Sarnico a +6,3%
Il lago di Iseo cresce dell’1,9% complessivo, con dinamiche molto differenziate tra le sponde. A Predore (+9,1%) e Sarnico (+6,3%) sulla sponda bergamasca, la domanda di acquirenti polacchi ha spinto i prezzi del nuovo fino a 5.000 euro al mq. A Iseo, sulla sponda bresciana, i prezzi sono saliti del 4,1%: l’usato si trova a 2.000 euro al mq, il ristrutturato a 3.000 euro al mq. Il mercato degli affitti brevi è in ridimensionamento — chi vuole affittare con questa formula deve abbinare un box o un posto auto di proprietà — e molti investitori che valutavano un cambio d’uso in ottica turistica hanno rallentato, orientandosi verso gli affitti transitori a 6-12 mesi con bilocali locati a circa 700 euro al mese. A Riva di Solto e Lovere i prezzi sono stabili, con un usato che oscilla tra 2.000 e 2.500 euro al mq e investitori che acquistano piccoli tagli tra 30 e 70mila euro per la messa a reddito tramite affitti brevi.
Lago di Como: +1,4%, domanda straniera in calo, ma Varenna regge
Le quotazioni sul lago di Como crescono dell’1,4% complessivo, con la sponda comasca a +1,9% e quella lecchese a +1,0%. Il mercato delle case vacanza è trainato prevalentemente da acquirenti lombardi, mentre la componente estera risulta in diminuzione. Sui borghi della sponda lecchese — Mandello del Lario, Bellano, Lierna, Varenna — la domanda internazionale proviene principalmente dal Nord Europa. L’usato in buone condizioni si acquista intorno a 2.500 euro al mq, il nuovo può raggiungere i 4.000 euro al mq. Varenna, mercato più di nicchia, arriva a 5.000 euro al mq per le unità ristrutturate con vista lago. A Mandello del Lario è prevista la realizzazione di un complesso termale QC Terme, un’infrastruttura che potrebbe sostenere ulteriormente i valori dell’area. A Como città, nelle tipologie signorili in buono stato i valori si attestano intorno a 4.000 euro al mq, con punte di 6.000-7.000 euro al mq sul fronte lago.
Lago di Idro e lago di Viverone: mercati di nicchia a prezzi accessibili
Il lago di Idro mantiene prezzi contenuti — tra 1.300 e 1.800 euro al mq in prima fascia — e attrae principalmente olandesi e tedeschi in cerca di tranquillità e prezzi più accessibili rispetto al Garda. Gli italiani acquistano quasi esclusivamente per investimento. Il lago di Viverone in Piemonte è stabile, con una domanda composta da torinesi e stranieri da Belgio, Olanda, Svizzera e Francia in cerca di ville unifamiliari intorno a 200-250mila euro.
Lago di Bracciano: -3,2%, unico lago in calo
L’unica nota negativa del quadro complessivo riguarda il lago di Bracciano, che registra un calo dei valori del 3,2%. Ad Anguillara Sabazia i prezzi scendono del 2,8% a causa di un ribasso nelle zone periferiche, in seguito alla riduzione della domanda da parte degli acquirenti romani. L’usato ristrutturato si colloca intorno a 2.800-2.900 euro al mq nel centro storico, mentre le ville sul lungolago oscillano tra 1.300 euro al mq se da ristrutturare e 3.000 euro al mq se già ristrutturate.
Il fenomeno degli affitti brevi: saturazione e inversione di tendenza
Un filo comune attraversa l’analisi di quasi tutti i laghi monitorati: il mercato degli affitti brevi è in progressivo ridimensionamento. La saturazione del comparto sta spingendo molti proprietari a rientrare verso locazioni tradizionali o affitti transitori, con bilocali che si locano tra 600 e 750 euro al mese a seconda della località. Gli investitori puri — quelli che acquistano esclusivamente per la messa a reddito turistica — trovano sempre meno conveniente il modello dell’affitto breve, mentre si consolida un approccio misto in cui l’immobile viene utilizzato direttamente dal proprietario nei periodi liberi e affittato nel resto della stagione. Un segnale strutturale che potrebbe contribuire, nel medio periodo, a stabilizzare i prezzi nelle aree dove la pressione speculativa degli ultimi anni è stata più intensa.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
Floriana Liuni
Source link
