Il lungo sonno dell’omino sul materasso è finito. Durava da circa trent’anni. Ora suona la sveglia per la riqualificazione della storica ex fabbrica di materassi Permaflex a ridosso dell’autostrada di Frosinone. La Regione Lazio ha stabilito che la trasformazione in una cittadella dell’outlet può ripartire. Le modifiche apportate al progetto dalla società ELCO S.r.l. non producono nuovi impatti ambientali significativi. Ma soprattutto: migliorano la tutela del patrimonio archeologico emerso durante gli scavi preliminari. I resti di epoca romana emersi durante la prima fase dei lavori diventeranno un’attrazione. Per questo motivo la variante non dovrà essere sottoposta a una nuova procedura di Valutazione di Impatto Ambientale.
Questi, in estrema sintesi, i contenuti della Determinazione della Direzione Ambiente, Transizione Energetica e Ciclo dei Rifiuti n. G09143 , pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n°58 – supplemento 1 – del 21 luglio 2026. Contiene la valutazione preliminare per il progetto di «Realizzazione di un intervento di riqualificazione e valorizzazione dell’area del complesso industriale dismesso Flex S.p.A. (già Permaflex S.p.A.) sito in Frosinone, Via dei Monti Lepini – Località Valle Fioretta».
È una notizia capace di rivoluzionare la viabilità e lo sviluppo economico del capoluogo.
La storia: il 2023, gli scavi e i ritrovamenti
La decisione della Regione arriva a tre anni dal primo via libera ambientale. Il progetto era già stato escluso dalla procedura di VIA con la determinazione regionale n. G09788 del 17 luglio 2023. Successivamente, però, durante gli scavi preventivi richiesti dalla normativa sui beni culturali sono emerse importanti testimonianze archeologiche, costringendo progettisti e investitore a rivedere parte dell’intervento. (Leggi qui: Ex Permaflex, ecco il “Via” libera della Regione al centro commerciale).
La società Elco non si è persa d’animo. Ha rimaneggiato il progetto ed invece di maledire i ruderi romani che ritardavano i lavori li ha trasformati in un’attrazione. Così il 5 giugno 2026 deposita in Regione il protocollo n. 588522 chiedendo di verificare se quelle modifiche imponessero una nuova procedura ambientale. Cioè se cambiassero la sostanza delle autorizzazioni che le erano già state rilasciate. La risposta della Regione è no: si tratta di una variante non sostanziale che non modifica il quadro degli impatti già valutati nel 2023.
Da vincolo a valore: la piazza ed i reperti all’ingresso
Il cuore della variante riguarda esclusivamente la presenza dei reperti archeologici. Durante le indagini sono stati rinvenuti ambienti produttivi di epoca antica, con vasche, canalizzazioni e strutture murarie di interesse storico. Anziché modificare radicalmente il progetto, ELCO ha scelto di adattarlo. Le fondazioni dell’edificio commerciale saranno realizzate con una tecnologia che evita qualsiasi interferenza con gli scavi, attraverso pali profondi e plinti «sospesi», lasciando intatto il terreno contenente i reperti.
Un po’ come accaduto con il sito archeologico che si trova all’interno del cuore commerciale e storico di Reggio Calabria. Piazza Italia è stata costruita sugli scavi ma senza toccarli, proteggendoli e rendendoli visibili con dei camminamenti trasparenti.
In questo modo cambia il rapporto tra il nuovo centro commerciale e il patrimonio storico. Il progetto prevede: una piazza ipogea coperta, una passerella sospesa, gradonate e percorsi di visita e uno spazio permanente destinato all’esposizione dei reperti archeologici proprio all’ingresso principale del complesso. Ciò che inizialmente rappresentava un vincolo progettuale diventa un elemento identitario della nuova struttura. Da criticità a opportunità. La ELCO ha fatto proprio il celebre aforisma di Winston Churchill: «L’ottimista vede opportunità in ogni pericolo, il pessimista vede pericolo in ogni opportunità».
L’analisi fattore per fattore: tutto confermato
La parte più significativa della determinazione è quella dedicata all’esame delle singole componenti ambientali.
Ambiente idrico: nessuna variazione rispetto al progetto già approvato. Restano invariati raccolta delle acque meteoriche, sistemi di trattamento, impermeabilizzazione e equilibrio idraulico.
Suolo e sottosuolo: la variante non comporta nuovo consumo di suolo, non amplia le superfici interessate e interviene esclusivamente su un sito industriale già urbanizzato e bonificato. Per la Regione l’operazione continua a essere una rigenerazione urbana, non una nuova espansione edilizia.
Biodiversità: l’area è fortemente antropizzata e inserita nel contesto industriale dell’ASI. Nessuna interferenza con habitat naturali, fauna o flora protetta.
Rumore: le sorgenti acustiche rimangono identiche a quelle già studiate. Anche i flussi di traffico non vengono modificati. Il clima acustico previsto resta invariato sia durante il cantiere sia durante l’esercizio.
Patrimonio migliorato
Salute pubblica: non aumenta l’esposizione della popolazione agli agenti di pressione ambientale. Le misure di mitigazione previste dal progetto originario sono considerate pienamente efficaci.
Paesaggio e patrimonio culturale: è l’aspetto sul quale la variante ottiene il giudizio più alto. La Regione afferma esplicitamente che il progetto migliora rispetto alla versione precedente. Le ragioni: tutela integrale dei reperti, valorizzazione pubblica del sito archeologico, migliore leggibilità storica del luogo, rafforzamento dell’identità culturale dell’area. Il patrimonio archeologico smette di essere un ostacolo alla costruzione e diventa un valore aggiunto per la città. Scusate se è poco.
Sulla base di tutte queste valutazioni, la Direzione regionale conclude che la variante non rientra tra i casi che richiedono una nuova procedura di compatibilità ambientale, restano valide le valutazioni del 2023 e ELCO dovrà comunque acquisire tutti gli altri pareri autorizzativi previsti prima della realizzazione dell’opera.
I numeri: 40 milioni, 41.000 mq, 61 attività
Secondo la scheda progettuale l’investimento complessivo è di circa 40 milioni di euro, con una superficie lorda di oltre 41.000 mq e 61 attività di vendita tra alimentare, abbigliamento, ristorazione, galleria coperta, spazi verdi, aree gioco e parcheggi. Il tutto inserito in un Accordo di Programma tra Comune di Frosinone, Consorzio Industriale del Lazio ed ELCO S.r.l., che comprende anche opere viarie — rotatorie, parcheggi, collegamenti — considerate di interesse pubblico.
La Regione definisce l’intervento come «un tassello della pianificazione e programmazione generale» inserito in un disegno più ampio di riqualificazione infrastrutturale e commerciale dell’area Monti Lepini–Asse Attrezzato.
La sfida vera: rigenerazione, cultura e sviluppo insieme
La variante approvata introduce un elemento nuovo nel dibattito. Per la prima volta il progetto non viene presentato soltanto come un investimento immobiliare e commerciale, ma anche come un’operazione di recupero culturale. La scelta di conservare e rendere visitabili i reperti rinvenuti durante gli scavi modifica la natura stessa dell’intervento, trasformando una scoperta che avrebbe potuto rallentare l’opera in un valore aggiunto per la città.
Per Frosinone la sfida non riguarda più soltanto la costruzione di un centro commerciale, ma la capacità di coniugare rigenerazione urbana, tutela del patrimonio storico e sviluppo economico in un’unica operazione. Se il progetto riuscirà a mantenere le promesse contenute nella variante approvata, l’ex Permaflex potrebbe passare dall’essere il simbolo di una stagione industriale conclusa a quello di una nuova fase di trasformazione urbana del capoluogo.
A meno di un anno dalle elezioni, il valore politico per l’amministrazione Mastrangeli – che ha gestito l’intera fase di riqualificazione – è evidente.
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