il finto canone sociale arricchisce solo i proprietari

I contratti 4+4 spariscono. Il canone concordato, spacciato per aiuto agli inquilini, grazie alle tasse tagliate fa guadagnare chi affitta.

L’attuale assetto del mercato immobiliare italiano nasconde una colossale ipocrisia di Stato, mascherata da politiche di sostegno all’abitare. Sotto la retorica dell’aiuto alle famiglie e della flessibilità, si sta consumando la morte silenziosa dei contratti ordinari, sostituiti da formule che, analizzate al netto della propaganda, si rivelano formidabili strumenti di ottimizzazione fiscale per i locatori. Mentre il Governo si affanna a lanciare il cosiddetto piano casa e l’opinione pubblica si divide ferocemente sull’impatto degli affitti brevi, i dati reali ci mostrano un travaso di ricchezza inquietante. Le tanto sbandierate locazioni concordate e i regimi transitori non stanno affatto salvando gli inquilini dalla speculazione, ma stanno garantendo ai padroni di casa rendite nette persino superiori a quelle del libero mercato, tutto a spese dell’erario attraverso massicce agevolazioni fiscali.

Qual è la reale convenienza dei patti territoriali?

Il tessuto abitativo nazionale sta subendo una mutazione genetica certificata in modo inequivocabile dai numeri. La fotografia scattata dal Rapporto immobiliare 2026 dell’Omi-agenzia delle Entrate demolisce ogni illusione di stabilità residenziale. Nel 2025, la formula classica dei contratti lunghi ordinari, il noto e rassicurante «4+4», è stata scelta per una misera quota del 39,5% delle locazioni complessivamente registrate alle Entrate. Se volgiamo lo sguardo a soli dieci anni fa, questo dato si attestava a un ben più solido 53,3 per cento.

Il collasso della stabilità abitativa diventa una vera e propria emergenza se si analizzano le otto città maggiori della penisola, ovvero Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Napoli e Palermo. In questi grandi poli urbani, l’anno scorso il contratto ordinario si è fermato a un desolante 35,2%. Al posto dei contratti liberi è lievitato il peso di altre formule, presentate all’opinione pubblica come “sociali”. Le locazioni concordate, che sulla carta impongono un canone teoricamente inferiore ai folli livelli di mercato a fronte di una durata minima di tre anni (il famoso «3+2»), sono passate dal 20,5 al 24,8 per cento del totale.

Ancora più allarmante, dal punto di vista della precarietà abitativa, è la crescita incontrollata degli affitti classificati dal Rapporto come “transitori”. In questo calderone normativo finiscono sia i contratti per studenti, sempre assoggettati a canone vincolato, sia i rapporti transitori puri, che hanno una durata massima di 18 mesi e che per legge sarebbero stipulabili unicamente per specifiche esigenze previste dalla normativa o dagli accordi locali stipulati tra la proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini. La realtà è che queste formule vengono usate per non garantire alcun orizzonte a lungo termine a chi cerca semplicemente una casa in cui vivere.

Come si calcolano i profitti netti per chi possiede immobili?

La narrativa istituzionale vuole farci credere che l’aumento dei canoni calmierati sia il frutto di una presa di coscienza sociale da parte dei locatori, mossi a compassione dalle difficoltà di un numero sempre crescente di inquilini ormai incapaci di sostenere i costi del libero mercato. La realtà contabile è assai più cinica e si basa esclusivamente sulle agevolazioni fiscali. La spinta propulsiva verso il concordato deriva in primis dall’applicazione di una cedolare secca al 10% anziché al 21%, a cui si sommano succulente agevolazioni Imu. A questo si aggiunge la recente revisione al rialzo dei parametri di alcuni accordi locali, come avvenuto clamorosamente nel caso di Milano, che ha di fatto avvicinato i canoni “agevolati” alle quotazioni speculative.

Il calcolo economico smaschera definitivamente questa farsa. Partendo dal canone lordo, una lucida elaborazione de Il Sole 24 Ore del Lunedì ha dimostrato matematicamente che in svariate città l’importo medio che finisce concretamente nelle tasche del locatore – calcolato al netto della cedolare al 10% e degli sconti sull’Imu – risulta matematicamente più alto per i canoni concordatirispetto a quanto si guadagna con gli affitti liberiregistrati nel 2025. Questo clamoroso paradosso, in cui lo Stato sovvenziona il profitto privato sotto le mentite spoglie del welfare, è drammaticamente evidente a Napoli e Genova, ma si riscontra in maniera inequivocabile anche a Palermo, Roma e Milano.

Ovviamente, la media mischia immobili con caratteristiche e ubicazioni profondamente differenti, ma i valori assoluti gridano vendetta. Il canone medio concordato dei nuovi contratti stipulati nel 2025 viaggia nell’ordine degli 800 euro al mese nelle grandi città. Si parte da un “minimo” di 472 euro mensili rilevato a Torino, per schizzare ai massimi di 980 euro a Roma e all’incredibile cifra di 1.056 euro a Milano. Etichettare come “calmierato” o “sociale” un esborso mensile di 1.056 euro per una famiglia monoreddito o un giovane lavoratore è un insulto alla logica e all’economia reale.

Quali sono le dinamiche nei centri urbani e nelle province?

La distribuzione geografica di questi strumenti giuridici rivela ulteriori disuguaglianze e distorsioni. Nelle otto città maggiori, i nuovi contratti «3+2» sottoscritti nel 2025 hanno rappresentato circa il 30% del totale, risultando ancora numericamente inferiori rispetto ai contratti liberi «4+4». Tuttavia, se si analizzano i grandi centri nel dettaglio, l’uso della formula agevolata varia in modo schizofrenico: a Roma e Genova sfonda il tetto del 50% di tutti i contratti registrati, mentre a Firenze resta al palo, non arrivando nemmeno al 10%. A Milano, dopo anni di quasi totale assenza, si sta affacciando timidamente sfiorando il 14%.

Il rapporto di forza si ribalta completamente quando ci si sposta negli altri Comuni definiti ad alta tensione abitativa, un vasto elenco che include i capoluoghi di provincia e svariati centri di medie dimensioni. In queste aree, pur registrando una quota complessiva di contratti lunghi del tutto assimilabile a quella delle metropoli, i contratti concordati sorpassano nettamente i vecchi «4+4». Questa anomalia statistica si spiega con una situazione di mercato locale meno drogata e meno dinamica, che rende i canoni calmieratioggettivamente più competitivi rispetto a quelli liberi. Paradossalmente, i contratti transitoririsultano ancor più diffusi nei centri minori, un fenomeno spinto probabilmente dal fatto che in quelle zone il canone per queste formule resta totalmente libero, permettendo massime speculazioni su brevi periodi.

Su questo quadro frammentato interviene duramente Stefano Chiappelli, segretario generale del Sunia (il sindacato degli inquilini). A suo avviso, mantenere in vita la vecchia distinzione legale tra Comuni ad alta tensione abitativa o meno è ormai del tutto anacronistico. Questa classificazione poteva forse avere un senso logico una ventina d’anni fa, in presenza di una composizione sociale radicalmente diversa, antecedente alla distruzione del ceto medio causata dalle ripetute crisi economiche e dal devastante ciclone del Covid. Il sindacalista chiede con forza che la chance della cedolare al 10% venga estesa indistintamente a tutti i territori. Un piccolo o medio Comune italiano, sottolinea Chiappelli, oggi si trova molto spesso a vivere una condizione di maggior disagio sociale rispetto a una metropoli, penalizzato dalla cronica assenza di immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica o afflitto da livelli reddituali delle famiglie disastrosamente bassi.

Che impatto ha la normativa sugli affitti brevi e sulle tutele?

Nonostante questo profondo mutamento interno e il drastico cambio del mix delle formule contrattuali, il volume d’affari complessivo appare immutato: il totale dei nuovi contratti registrati ogni anno per intere abitazioni è rimasto graniticamente stabile nell’ultimo decennio, fluttuando intorno alla cifra di 1,3 milioni. Eppure, una fetta enorme del mercato sfugge ai radar dell’Agenzia delle Entrate. È impossibile escludere che vi sia stato un enorme “travaso” speculativo verso le case destinate ad affitto breve, dinamica che non rientra minimamente in questa rilevazione ufficiale poiché i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non sottostanno all’obbligo di registrazione.

La corporazione dei proprietari immobiliari, tuttavia, sfrutta i dati a proprio esclusivo vantaggio. Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, interpreta la crescita dei contratti a canone concordato e dei regimi transitoricome un fatto estremamente positivo, utilizzandolo come un randello dialettico per smentire la polemica sui presunti danni che gli affitti brevi avrebbero inflitto al mercato residenziale. Spaziani Testa rilancia le pretese della proprietà, asserendo che questa sia l’occasione perfetta per azzerare totalmente l’Imu sui contratti agevolati, fornendo così un’ulteriore, spropositata spinta fiscale ai locatori.

Il rappresentante dei proprietari rigetta apertamente ogni critica, ravvisando il rischio di “demonizzare” ingiustamente gli affitti transitori. A suo dire, questi ultimi rappresentano la naturale risposta a moderne esigenze abitative temporanee legate ai nuovi modelli di lavoro e studio, e sarebbero peraltro ben governati dagli accordi locali, ricordando che nei centri urbani che superano i 10mila abitanti essi beneficiano comunque di un canone calmierato. Ammettendo candidamente che i concordati non possono certo sostituire le case popolari ma si limitano a coprire esigenze intermedie, Confedilizia detta la sua agenda al Parlamento. L’associazione chiede a gran voce di ripristinare i vecchi fondi statali per gli inquilini, tra cui il discusso fondo per la morosità incolpevole – risorse che il nuovo piano casa andrebbe a indirizzare su capitoli di spesa dove servono a ben poco – unito al fondo classico istituito dalla legge 431/1998. Queste iniezioni di denaro pubblico, secondo i proprietari, servirebbero, in perfetta assonanza con l’imminente Ddl sugli sfratti, per generare sul mercato un maggior numero di affitti. In sintesi: lo Stato deve continuare a foraggiare i padroni di casa, pagando per conto di quegli inquilini che, schiacciati da canoni folli, non riescono più ad arrivare alla fine del mese.