Schema di valutazione immobile, che cos’è — idealista/news

Numero di locali, presenza di pertinenze come box o cantine, stato di manutenzione degli impianti: sono questi i fattori sui quali si articola lo schema di valutazione di un immobile. Per redigerlo e definire il valore di mercato del bene vengono utilizzate alcune metodologie ben precise, come il metodo comparativo, che si basa sul confronto con degli immobili simili, o il metodo del costo, attraverso il quale si determina quanto si spenderebbe oggi per ricostruire da zero l’immobile.

Schema di valutazione di un immobile, cosa deve contenere

All’interno dello schema di valutazione di un immobile devono essere contenuti i dati necessari per identificare il bene e una sua descrizione completa. Deve contenere i dati catastali, le caratteristiche intrinseche oltre alla metodologia che è stata adottata per stimare il suo valore.

È importante, inoltre, riportare un confronto con i prezzi di mercato, che hanno contribuito a determinare quanto vale commercialmente il bene. Ma vediamo nel dettaglio quali sono gli elementi chiave che devono essere inseriti all’interno di uno schema di valutazione di un immobile.

Dati anagrafici e catastali dell’immobile

Deve essere identificata la proprietà, riportando i dati anagrafici del proprietario e dell’immobile ed è necessario riportare l’indirizzo esatto. È importante, inoltre, che siano presenti:

• i dati catastali necessari per identificare con precisione l’immobile al catasto;
• la certezza giuridica, ossia tutte le informazioni relative alla documentazione edilizia, alle licenze e all’eventuale presenza o meno di pignoramenti o ipoteche.

Caratteristiche dell’immobile

L’immobile deve essere descritto nel dettaglio, indicando se si tratta di un appartamento, di una villa o di un terreno. È necessario indicare la destinazione d’uso e in quale modo sono stati distribuiti gli spazi interni, con particolare riferimento alla metratura e al numero dei vani.

Particolare attenzione deve essere posta allo stato di conservazione dell’immobile, fornendo delle indicazioni sulle rifiniture e sui serramenti. Devono poi essere indicate:

• le caratteristiche edilizie e impiantistiche, con particolare riguardo alla struttura portante, ai materiali che sono stati utilizzati e sullo stato degli impianti elettrici ed idraulici;
• se sono presenti delle componenti accessorie, come sono le pertinenze (box auto, cantine o soffitte), balconi o giardini.

Contesto dell’immobile

L’immobile deve essere localizzato e inserito nel contesto urbanistico: dovrà essere indicata la sua posizione nel tessuto urbano e deve essere analizzata puntualmente la zona. Eventuali servizi pubblici e qualsiasi tipo di infrastruttura deve essere indicata.

È necessario delineare quali sono le caratteristiche della zona, fornendo i dati su quelle che sono le tendenze del mercato locale.

Metodologia di valutazione

Sezione indubbiamente importante dello schema di valutazione di un immobile è la metodologia che è stata utilizzata per effettuare la stima.

Come si fa la valutazione di un immobile?

A questo punto è necessario soffermarsi un attimo sui metodi impiegati per valutare correttamente un immobile. L’esperto può adottare il metodo comparativo, attraverso il quale viene confrontato l’immobile con altri simili venduti di recente nella stessa zona. O può essere adottato il metodo di costo, attraverso il quale si calcola quanto costerebbe costruire l’immobile da zero oggi. Volendo completare il quadro si prende in considerazione anche la rendita catastale, con il metodo della capitalizzazione.

In estrema sintesi i metodi per valutare un immobile sono i seguenti:

• metodo comparativo o di mercato: viene confrontato l’immobile da valutare con altri dalle caratteristiche simili – come metratura, posizione e stato di conservazione – che sono stati venduti da poco o siano in vendita nella stessa zona;
• metodo del costo: si stima il valore dell’immobile calcolando quanto costerebbero costruirlo oggi. Viene considerato il costo del terreno, della manodopera e dei materiali. Si dovrà tenere conto anche del deprezzamento dell’immobile determinato dalla sua età e dalla sua usura;
• metodo della rendita catastale: il valore commerciale dell’immobile viene calcolato basandosi sulla sua rendita catastale, che verrà moltiplicata per un coefficiente di rivalutazione ed un moltiplicatore catastale. Si tiene conto, in altre parole, di quanto previsto dalla normativa fiscale attualmente in vigore.

I fattori che è necessario considerare

Nel completare la valutazione di un immobile è necessario prendere in considerazione alcune informazioni:

• come si muove il mercato locale: è importante valutare attentamente come si muovono la domanda e l’offerta nella zona dove è ubicato l’immobile. È importante analizzare quali servizi siano presenti, come cresce il quartiere e quanto tempo ci è voluto per vendere altri immobili;
• le condizioni dell’immobile: devono essere appurare le condizioni strutturali, le rifiniture, l’impianto elettrico, quello idraulico e l’efficienza energetica. Importanti, ovviamente, sono anche eventuali difetti o degli abusi edilizi;
• le caratteristiche dell’immobile: a quale piano è l’appartamento, la presenza o meno di un ascensore, la vista, l’esposizione e se c’è un giardino o un terrazzo;
• la posizione dell’immobile all’interno del contesto urbano è uno degli elementi più importanti per determinare il suo valore di mercato.

Come calcolare il valore normale di un immobile

Il valore normale di un immobile lo si riesce ad ottenere moltiplicando la sua superficie commerciale – ossia i m2 – con le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare che sono valide per la zona di riferimento. Il risultato deve essere corretto tenendo conto dei coefficienti di merito, il cui scopo è quello di riflettere con precisione quali sono le caratteristiche  dell’immobile e il suo reale stato di conservazione.

Per riuscire a definire quale sia il valore normale di un immobile è necessario raccogliere i seguenti dati:

• la superficie commerciale, ossia la metratura totale dell’immobile: stiamo parlando delle parti calpestabili, delle pertinenze, e dei balconi;
• la visura catastale, dalla quale si ricava la superficie catastale e la categoria di appartenenza dell’immobile;
• le quotazioni Omi, che possono essere reperiti sul portale dell’Agenzia delle Entrate;
• si applicano i coefficienti di valutazione immobiliare.

Il calcolo si effettua con la seguente formula:

Valore normale = superficie commerciale x quotazione OMI x coefficienti di merito.

Quali tipi di perizia immobiliare ci sono

Le perizie immobiliari vengono classificate sulla base della loro finalità – se servono per un’assicurazione o è estimativa – e dal loro grado di validità legale.

Le perizia sulla base della finalità sono le seguenti:

• perizia estimativa (o di mercato). Ha uno scopo ben preciso: determinare quale sia il valore economico di un immobile ed è quella adottata nel corso delle compravendite o per richiedere un mutuo;
• perizia tecnica. Serve per determinare quale sia lo stato strutturale dell’immobile e accertarsi quale sia la sua stabilità. Serve per pianificare le opere di ristrutturazione;
• perizia assicurativa. Viene redatta per quantifica l’entità dei danni a seguito di un incendio o di un’alluvione (o di qualsiasi altro evento catastrofico);
• perizia per contenziosi/divisioni ereditarie. Serve per definire eventuali divisioni di proprietà tra gli eredi o a seguito di contenziosi legali.

Perizie che hanno validità legale sono le seguenti:

• perizia semplice. È una relazione firmata da un tecnico, al cui interno sono contenute delle asseverazioni o delle certificazioni di veridicità;
• perizia asseverata. Il perito attesta la correttezza e la veridicità delle informazioni che sono contenute all’interno di un documento;
• perizia giurata. Il tecnico firma la relazione davanti ad un pubblico ufficiale – che può essere un notaio o un cancelliere del tribunale -: in caso di falsa attestazione si deve assumere le responsabilità nelle sedi opportune.