Quali sono i modi migliori per trasferire beni a figli o nipoti?

Donazione, cessione nuda proprietà con riserva di usufrutto, bonifico, polizza vita, prestito infruttifero, patto di famiglia, testamento: la scelta dipende dal bene da trasferire, dai costi fiscali e dal rischio di future contestazioni tra eredi. Guida pratica a vantaggi, costi e rischi.

Aiutare un figlio o un nipote è una delle scelte patrimoniali più frequenti: c’è chi vuole donare una casa, chi intende anticipare parte dell’eredità, chi preferisce contribuire all’acquisto della prima abitazione, chi vuole trasferire denaro, titoli, un’auto o addirittura l’azienda di famiglia. Ma, al di là delle specifiche esigenze e della situazione specifica, qual è il modo migliore – cioè più sicuro, economico e conveniente – per trasferire beni a figli o nipoti?

La risposta non è unica. Dipende da almeno quattro fattori:

1. che cosa si vuole trasferire: denaro, casa, terreno, quote societarie, azienda, auto, titoli;
2. quando si vuole trasferire il bene: subito, alla morte, o gradualmente;
3. che tutela vuole mantenere chi dona: per esempio il diritto di abitare nella casa o di percepire un affitto;
4. quali rapporti ci sono con gli altri eredi: perché una donazione fatta male può creare liti future.

Negli ultimi anni il quadro è cambiato profondamente. La riforma introdotta dalla legge n. 182/2025 ha modificato la disciplina dell’azione di restituzione, rendendo più sicura la vendita degli immobili provenienti da donazione. In pratica, il terzo che acquista dal donatario è oggi molto più protetto rispetto al passato: il legittimario leso, di regola, non può più pretendere la restituzione dell’immobile dal terzo acquirente, ma può rivalersi soltanto in denaro.

Questo non significa, però, che la donazione sia sempre la scelta migliore. Vediamo, caso per caso, quali sono gli strumenti più utili.

Qual è la soluzione migliore per cedere la casa a un figlio?

Per trasferire un immobile a un figlio o a un nipote, le soluzioni principali sono:

• la donazione della piena proprietà;
• la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto;
• la vendita reale;
• il testamento;
• la donazione indiretta, se il genitore paga la casa acquistata dal figlio.

La scelta più conveniente dipende dall’obiettivo. Se il genitore vuole spogliarsi subito del bene, può donare la piena proprietà. Se invece vuole aiutare economicamente il ragazzo, ma desidera anche garantirsi la sicurezza di continuare ad abitare nella casa (o di affittarla), conviene valutare la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto.

Come funziona la donazione della piena proprietà?

La donazione della piena proprietà è l’atto formale con cui il genitore o il nonno trasferisce direttamente l’immobile al figlio o al nipote. Serve il notaio, perché la donazione immobiliare richiede l’atto pubblico alla presenza di due testimoni. Non basta una scrittura privata.

Dal punto di vista fiscale, tra genitori e figli, oppure tra nonni e nipoti in linea retta, l’imposta di donazione è pari al 4%, ma si applica solo sulla parte che supera la franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Il limite è esteso a un milione e mezzo per i donatari disabili, a prescindere dal rapporto di parentela con il donante.

Questo significa che, se un genitore dona al figlio una casa con valore fiscale inferiore a 1 milione di euro, normalmente non si paga l’imposta di donazione. Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale, nella misura, rispettivamente, del 2% e dell’1%. Se il beneficiario ha i requisiti “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale non si pagano in percentuale, ma scendono alla misura fissa di 200 euro ciascuna, con un notevole risparmio.

La donazione immobiliare è ancora rischiosa?

Oggi è molto meno rischiosa rispetto al passato. Prima della riforma del 2025, chi comprava un immobile proveniente da donazione poteva subire, dopo la morte del donante, l’azione giudiziaria di un erede legittimario leso nella sua quota, per ottenere la restituzione del bene. Questo rendeva gli immobili donati più difficili da vendere e anche meno graditi alle banche in caso di mutuo.

Con la legge n. 182/2025, la disciplina è cambiata. Il nuovo sistema tutela maggiormente i terzi acquirenti: la riduzione della donazione non pregiudica, in linea generale, chi ha acquistato l’immobile dal donatario. Il legittimario leso conserva una tutela economica, ma non può più colpire con la stessa facilità il bene passato a un terzo.

Resta però un rischio: la donazione può comunque essere contestata dagli eredi legittimari, se lede la loro quota di legittima. La riforma protegge soprattutto la circolazione del bene verso i terzi, non autorizza il donante a violare liberamente i diritti degli altri eredi.

Un padre dona l’unica casa a uno solo dei due figli. Alla morte del padre, l’altro figlio potrà contestare la donazione se risulta leso nella quota che la legge gli riserva. Potrà chiedere di essere reintegrato economicamente dal fratello, anche se non potrà ottenere l’immobile.

Quando conviene donare la nuda proprietà con riserva di usufrutto

La donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto è spesso la soluzione più equilibrata.

Funziona così: il genitore dona al figlio la nuda proprietà dell’immobile, ma conserva l’usufrutto. Quindi il figlio è proprietario “sulla carta” (diventerà pieno proprietario solo dopo la morte del donante), ma il genitore mantiene il diritto di abitare nella casa vita natural durante, o di concederla in affitto e incassare i canoni.

Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue automaticamente e il figlio diventa pieno proprietario, senza bisogno di una nuova successione su quel bene.

È una soluzione conveniente per tre motivi:

1. il donante si tutela, perché non perde il diritto di usare l’immobile;
2. il passaggio successivo è automatico, perché alla morte dell’usufruttuario la piena proprietà si consolida;
3. la base imponibile è ridotta, perché le imposte si calcolano sul valore della nuda proprietà e non sull’intero valore della piena proprietà.

Il valore della nuda proprietà dipende dall’età dell’usufruttuario: più l’usufruttuario è anziano, più vale la nuda proprietà; più è giovane, maggiore è il valore dell’usufrutto.

Questa è spesso la strada più adatta quando il genitore vuole “sistemare” il patrimonio in anticipo, ma non vuole perdere il controllo della casa.

È meglio vendere l’immobile al figlio invece di donarlo?

La vendita può essere una buona soluzione solo se è una vendita vera. Se il figlio paga realmente il prezzo, con mezzi tracciabili, e il prezzo è congruo rispetto al valore del bene, la compravendita può essere più stabile della donazione. In questo caso l’immobile non entra, almeno formalmente, nel meccanismo delle liberalità.

Diverso è il caso della cosiddetta finta vendita: il genitore finge di vendere al figlio, ma in realtà il prezzo non viene pagato oppure viene restituito subito dopo. Questa soluzione è rischiosa. Gli altri eredi potrebbero sostenere che non si tratta di una vendita, ma di una donazione dissimulata. Anche il Fisco potrebbe contestare l’operazione se il prezzo dichiarato non corrisponde alla realtà economica.

Quindi: la vendita è consigliabile solo se il pagamento è reale, documentato e coerente con il valore dell’immobile. Altrimenti è meglio usare una donazione trasparente.

Come trasferire denaro a figli o nipoti?

Per trasferire denaro ci sono diverse possibilità:

• donazione di modico valore;
• bonifico con causale chiara;
• donazione indiretta;
• prestito infruttifero;
• polizza vita;
• testamento.

La scelta dipende dall’importo e dallo scopo. Analizziamo ora i casi principali.

Quando basta un semplice bonifico?

Per piccoli importi, come un regalo di compleanno, un aiuto per le spese universitarie o un contributo occasionale, può bastare un bonifico con causale chiara.

Si parla, in questi casi, di donazione di modico valore. Non serve il notaio se il valore del bene donato è modico rispetto alle condizioni economiche del donante.

Il concetto di “modico valore” non ha una soglia fissa. Un bonifico di 2.000 euro può essere modico per una persona con un patrimonio elevato, ma non per chi vive con una pensione minima.

Per evitare problemi, è opportuno usare causali semplici, chiare e trasparenti, per esempio: “regalo per laurea”; “contributo spese universitarie”; “regalo compleanno”; “aiuto familiare per spese personali”.

Come aiutare un figlio a comprare casa?

Se il genitore vuole dare denaro al figlio per comprare casa, spesso la soluzione migliore è la donazione indiretta.

In pratica, il genitore non dona direttamente l’immobile, ma fornisce il denaro necessario al figlio per acquistarlo. Il pagamento può avvenire in due modi:

1. il genitore bonifica il denaro al figlio, che poi paga il venditore;
2. il genitore paga direttamente il venditore per conto del figlio.

Nel rogito di compravendita è importante dichiarare che il prezzo è stato pagato, in tutto o in parte, con denaro fornito dai genitori.

Questa impostazione consente di evitare un doppio passaggio notarile: non serve prima donare il denaro con atto pubblico e poi stipulare la compravendita. La donazione si realizza indirettamente attraverso l’acquisto dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto il trattamento di favore delle liberalità collegate all’acquisto immobiliare quando la provenienza delle somme è dichiarata nell’atto.

Il padre versa 80.000 euro per consentire alla figlia di comprare la prima casa. Nel rogito si dichiara che una parte del prezzo è stata pagata con denaro messo a disposizione dal padre. In questo modo l’operazione è più chiara, tracciabile e difficilmente contestabile.

La causale del bonifico dovrebbe essere precisa:

“Provvista per acquisto immobile in favore di [nome figlio], rogito del [data], immobile sito in [indirizzo]”.

Quando conviene fare un prestito infruttifero?

Non sempre il genitore vuole regalare denaro. A volte vuole solo aiutare temporaneamente il figlio, con l’idea che le somme vengano restituite.

In questo caso è preferibile usare un prestito infruttifero, cioè un mutuo senza interessi.

È utile soprattutto quando:

• si vuole evitare che gli altri figli considerino quella somma una donazione;
• si vuole documentare la provenienza del denaro;
• si vuole chiarire che il beneficiario dovrà restituire l’importo;
• si vuole evitare che il Fisco scambi l’accredito per reddito non dichiarato.

Il prestito dovrebbe essere regolato con una scrittura privata, nella quale indicare:

• importo prestato;
• data del versamento;
• assenza di interessi;
• modalità e tempi di restituzione;
• eventuale possibilità di restituzione anticipata.

Per dare data certa alla scrittura si può procedere alla registrazione all’Agenzia delle Entrate (il costo fisso è di 200 euro), oppure usare strumenti idonei come PEC o firma digitale.

Come usare le polizze vita per trasferire il patrimonio

La polizza vita può essere uno strumento molto efficace per destinare somme a figli, nipoti o altri beneficiari (anche esterni al nucleo familiare). Il beneficiario acquista un diritto proprio verso la compagnia assicurativa e le somme liquidate in caso di morte dell’assicurato, in linea generale, non rientrano nell’asse ereditario e non sono soggette all’imposta di successione.

Il vantaggio è evidente: il capitale viene liquidato direttamente al beneficiario, senza passare dalla divisione ereditaria.

Attenzione però: non tutte le polizze sono uguali. Alcuni prodotti hanno una forte componente finanziaria. La giurisprudenza ha più volte distinto le vere polizze con funzione assicurativa e previdenziale dai prodotti che, pur chiamandosi polizze, hanno natura prevalentemente finanziaria. In questi casi possono sorgere problemi di pignorabilità, sequestrabilità o contestazione da parte degli eredi.

Inoltre, la polizza vita non può essere usata per svuotare il patrimonio e ledere i diritti dei legittimari. Se i premi versati sono sproporzionati rispetto al patrimonio del contraente, gli eredi lesi potrebbero agire.

Trovi ulteriori informazioni in “Polizze vita e successione: tutto ciò che devi sapere“.

Come trasferire un’auto o altri beni mobili registrati?

Per auto, moto, barche e altri beni mobili registrati, il trasferimento richiede le formalità proprie del bene.

Nel caso dell’auto, per esempio, occorre l’atto di vendita o donazione e la trascrizione al PRA. Anche qui bisogna distinguere tra vendita reale, donazione, oppure intestazione fiduciaria o di comodo, che è sconsigliabile.

Se il genitore compra un’auto e la intesta al figlio, si può configurare una donazione indiretta. Per importi contenuti e coerenti con la situazione economica familiare, di solito non sorgono problemi. Per beni di valore elevato, è opportuno documentare bene l’operazione.

E se si vuole trasferire un’azienda o quote societarie?

Quando il patrimonio da trasferire non è una casa, ma un’azienda o partecipazioni societarie, lo strumento da valutare è il patto di famiglia. Consente all’imprenditore di trasferire l’azienda, o le partecipazioni societarie, a uno o più discendenti, con il coinvolgimento degli altri legittimari.

È utile perché consente di programmare il passaggio generazionale ed evitare che, alla morte dell’imprenditore, l’azienda venga paralizzata da liti ereditarie.

Gli altri legittimari devono essere liquidati, salvo rinuncia, in modo da riequilibrare le posizioni. Proprio per questo il patto di famiglia è uno strumento più complesso della donazione, ma anche più stabile.

Conviene soprattutto quando c’è un figlio che lavora già nell’impresa e altri figli che invece non sono interessati a proseguirla.

Il testamento è più conveniente della donazione?

Il testamento non trasferisce nulla subito. Produce effetto solo alla morte.

È utile quando il genitore non vuole spogliarsi dei beni in vita, ma desidera stabilire con precisione a chi andranno dopo la sua morte.

Ha un vantaggio evidente: il disponente conserva il pieno controllo del patrimonio fino all’ultimo giorno di vita e può modificare il testamento in qualsiasi momento. Ha però anche un limite: non evita necessariamente le liti tra eredi, soprattutto se le disposizioni testamentarie ledono la quota di legittima.

Il testamento può essere una buona soluzione quando:

• il patrimonio è composto da più beni;
• si vuole evitare di fare donazioni in vita;
• si vuole attribuire un bene specifico a un determinato figlio o nipote;
• si vuole mantenere flessibilità.

Non è invece la soluzione migliore se l’obiettivo è aiutare subito un figlio, per esempio per comprare casa, e non ci sono nel patrimonio del genitore o del nonno altri beni importanti da attribuire dopo la sua morte.

Per approfondire, leggi l’articolo “Quale tipo di testamento è meglio fare“.

Qual è lo strumento più sicuro?

Lo strumento più sicuro è quello più coerente con la realtà dell’operazione.

Se si vuole regalare, bisogna fare una donazione chiara.
Se si vuole vendere, il prezzo deve essere pagato davvero.
Se si vuole prestare, bisogna scrivere che si tratta di un prestito.
Se si vuole aiutare ad acquistare casa, la provenienza del denaro deve risultare dal rogito.

Gli errori più frequenti sono:

• simulare una vendita che in realtà è una donazione;
• fare bonifici importanti con causali generiche;
• intestare beni senza chiarire chi ha pagato;
• donare tutto a un solo figlio senza considerare gli altri legittimari;
• usare polizze vita solo per sottrarre beni agli eredi o ai creditori;
• dimenticare le imposte ipotecarie e catastali sugli immobili.

Le donazioni fatte in vita incidono sulla successione?

Sì, sotto il profilo civilistico. Anche se fiscalmente il sistema è stato riformato, le donazioni fatte in vita restano rilevanti nei rapporti tra eredi. Servono, per esempio, per verificare se qualcuno ha ricevuto più di quanto gli spettava e se è stata lesa la quota di legittima.

Sul piano fiscale, il D.Lgs. n. 139/2024 ha inciso sulla disciplina del coacervo successorio e donativo. La riforma ha portato maggiore separazione e certezza nel rapporto tra donazioni e successioni, ma il tema resta tecnico e va valutato caso per caso, soprattutto in presenza di donazioni pregresse rilevanti.

Quindi non bisogna confondere i due piani:

• fiscalmente, una donazione può essere conveniente;
• civilisticamente, può comunque creare problemi con gli altri eredi (se ve ne sono).

Esempi pratici

Genitore che vuole lasciare casa al figlio ma continuare ad abitarla.
La soluzione più adatta è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Il figlio diventa nudo proprietario, ma il genitore conserva il diritto di abitazione o di locazione.

Padre che vuole aiutare la figlia a comprare la prima casa.
La soluzione più semplice è la donazione indiretta: bonifico tracciabile e dichiarazione nel rogito della provenienza delle somme.

Nonno che vuole regalare 3.000 euro al nipote per la laurea.
Se la somma è proporzionata al patrimonio del nonno, può bastare un bonifico con causale chiara.

Madre che dà 40.000 euro al figlio, ma vuole riaverli indietro.
Serve una scrittura di prestito infruttifero. Il bonifico da solo potrebbe creare ambiguità.

Imprenditore che vuole trasferire l’azienda al figlio che già la gestisce.
È opportuno valutare il patto di famiglia, coinvolgendo anche gli altri legittimari.

Conclusione

Non esiste un unico modo “migliore” per trasferire beni a figli o nipoti. Esiste lo strumento più adatto al caso concreto.

Per le piccole somme, basta spesso un bonifico chiaro.
Per aiutare un figlio a comprare casa, la donazione indiretta è di solito la soluzione più economica.
Per trasferire un immobile mantenendo tutela, la nuda proprietà con usufrutto resta una delle scelte più equilibrate.
Per donare direttamente una casa, la riforma del 2025 ha ridotto molti problemi legati alla successiva vendita.
Per le aziende, il patto di famiglia è lo strumento più ordinato.
Per destinare somme alla morte, polizze vita e testamento possono essere utili, ma vanno costruiti con attenzione.

La regola pratica è semplice: più il valore del bene è alto, più è importante evitare soluzioni “fai da te”. Una causale sbagliata, una vendita simulata o una donazione non coordinata con la futura successione possono trasformare un aiuto familiare in una lite tra eredi o in un problema fiscale.