Quando nasce un condominio e chi decide cosa è parte comune?

Il condominio nasce automaticamente con due proprietà private che condividono parti comuni, senza atto formale. Sottotetto e lastrico solare sono comuni se servono entrambe le unità. Lo dice la Cassazione.

Due famiglie abitano in un edificio diviso in origine da una successione ereditaria. Una parte rivendica la proprietà esclusiva del sottotetto e del lastrico solare. L’altra sostiene che quelle parti siano comuni. Chi ha ragione? E soprattutto: in quel piccolo edificio da due unità esiste un condominio, anche senza che nessuno lo abbia mai formalmente costituito?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 12588 del 4 maggio 2026, risponde con nettezza: il condominio nasce automaticamente, senza bisogno di alcun atto formale, nel momento in cui esistono almeno due proprietà private con parti comuni a loro collegate da un rapporto di funzionalità e strumentalità. Non serve un rogito notarile, non serve una delibera, non serve nemmeno che le parti ne siano consapevoli.

La domanda su quando nasce un condominio e chi decide cosa è parte comune riguarda molti proprietari di piccoli edifici condivisi — ville bifamiliari, case divise in eredità, stabili con pochi appartamenti — che spesso non sanno di essere condomini e non conoscono le conseguenze giuridiche di questa situazione.

Come nasce un condominio: nessun atto formale necessario

Il principio fondamentale — consolidato sin dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 2046/2006 e confermato da numerose pronunce successive, tra cui Cass. n. 2363/2012 e Cass. n. 32237/2019 — è che il condominio non richiede alcun atto formale di costituzione.

Il condominio nasce di fatto nel momento in cui un immobile viene suddiviso in almeno due unità di proprietà esclusiva che condividono parti comuni. Non è necessario che le parti lo dichiarino, non è necessario che nominino un amministratore, non è necessario che approvino un regolamento. È la situazione materiale — la presenza di parti comuni che servono più proprietà — a determinare l’insorgenza del regime condominiale.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, il condominio era nato nel momento in cui il comune dante causa aveva diviso l’immobile ereditario in due unità distinte, trasferendole ai due eredi. Da quel momento, le parti dell’edificio che servivano entrambe le unità — come il sottotetto e il lastrico solare — erano diventate automaticamente comuni, senza che nell’atto di divisione fosse necessario dirlo espressamente.

Cosa sono le parti comuni: l’art. 1117 cod. civ. e la presunzione di comunione

L’art. 1117 cod. civ. elenca le parti dell’edificio che si presumono comuni, salvo che il contrario risulti dal titolo. L’elenco include — tra le altre — il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni, i cortili, gli androni, i sottotetti destinati all’uso comune.

La parola chiave è “presunzione”: queste parti si considerano comuni a meno che un atto — il titolo — dica esplicitamente che appartengono in modo esclusivo a uno dei proprietari. È il principio inverso rispetto a quello che molti intuitivamente immaginano: non è chi rivendica la comproprietà a dover dimostrare che la parte è comune, ma è chi rivendica la proprietà esclusiva a dover dimostrare che il titolo gliela attribuisce.

La Cassazione ha chiarito che questo nesso di condominialità vale per tutte le tipologie costruttive — estese in senso verticale come gli edifici a più piani, ma anche in senso orizzontale come i complessi di villette — purché presentino parti caratterizzate dal legame funzionale con più proprietà esclusive (Cass. n. 20145/2022).

Il sottotetto e il lastrico solare: quando sono comuni?

Nel caso esaminato, la questione centrale era se il sottotetto e il lastrico solare dell’edificio diviso tra due famiglie fossero di proprietà comune o esclusiva di una di esse.

La Corte d’Appello — confermata dalla Cassazione — aveva accertato in fatto che materialmente queste parti dell’immobile servivano entrambe le unità abitative: erano funzionali al godimento comune dell’edificio, non riservate all’uso esclusivo di uno dei proprietari. In applicazione della presunzione di comunione dell’art. 1117 cod. civ., aveva quindi dichiarato la comproprietà.

I ricorrenti sostenevano che nell’atto originario di divisione nulla fosse stato stabilito sulle parti comuni: argomento che la Cassazione ha respinto, precisando che l’assenza di previsione nell’atto non attribuisce la proprietà esclusiva — semmai conferma la presunzione di comunione, che resta in piedi proprio perché il titolo non dice il contrario.

Anche due soli condomini bastano: il condominio minimo

Un aspetto rilevante della pronuncia — coerente con la giurisprudenza anteriore — è la conferma che il condominio può esistere con due soli proprietari. Non esiste un numero minimo di unità o di proprietari per la nascita del condominio: bastano due proprietà esclusive con almeno una parte comune che le serva entrambe.

Questo significa che anche una villa bifamiliare, un piccolo edificio diviso in due appartamenti, o una casa suddivisa tra due eredi può essere un condominio a tutti gli effetti, con tutte le regole che ne conseguono — comprese quelle sulla gestione delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese e, ove necessario, sull’obbligo di nomina di un amministratore quando i condomini superano otto.

Le conseguenze pratiche: cosa cambia sapere di essere in condominio

Conoscere l’esistenza del condominio non è irrilevante. Una volta accertato che si è in presenza di un condominio, si applicano le norme del Titolo VII del Libro III del codice civile — artt. 1117-1139 — e le disposizioni di attuazione. Le parti comuni non possono essere modificate unilateralmente da uno dei proprietari, le spese per la loro conservazione si ripartiscono secondo i millesimi o in parti uguali, le decisioni che riguardano l’uso delle parti comuni richiedono il consenso di entrambi i comproprietari.

Se uno dei proprietari vuole rivendicare la proprietà esclusiva di una parte che la legge presume comune — come il sottotetto o il lastrico solare — deve dimostrare che esiste un titolo che gliela attribuisce espressamente. Non basta che nessuno abbia mai contestato il suo utilizzo esclusivo: l’uso di fatto non supera la presunzione legale di comunione.