Altana condominiale — idealista/news

In un’ottica di valorizzazione del patrimonio immobiliare, negli ultimi anni si sono sempre più diffuse le soluzioni architettoniche che trasformano il tetto in uno spazio panoramico mozzafiato. Ad esempio, molti richiesti sono i belvedere, delle soluzioni che possono anche conferire pregio all’intero immobile. Ma è possibile predisporre un’altana condominiale? Desiderata soprattutto da chi vive agli ultimi piani, questa costruzione permette di approfittare di una vista mozzafiato e di uno spazio al riparo da occhi indiscreti. Tuttavia, nei contesti condivisi è necessario rispettare non solo precisi iter autorizzativi, ma anche i limiti intrinsechi della vita condominiale.

Cosa si intende per altana condominiale

Innanzitutto, è utile specificare cosa si intenda per un’altana sul tetto del condominio. Comunemente definita come belvedere, si tratta di una peculiare struttura edile: una loggetta, o una piattaforma, situata nella parte più alta dell’edificio e fissata al tetto. 

Questa struttura si differenzia sia dalle sporgenze tipiche dei balconi, sia dalle aperture scavate direttamente nelle pendenze della copertura, configurandosi come un corpo autonomo posizionato sopra il livello del tetto. In questo modo, garantisce un affaccio panoramico, senza però modificare in modo aggettante le facciate esterne dell’edificio. In altre parole, l’altana si caratterizza per:

• l’assenza di sporgenze sulla sagoma perimetrale del palazzo;
• un posizionamento sommitale, cioè sulla vetta dell’edificio;
• l’assenza di coperture superiori, con una semplice protezione laterale definita dai parapetti;
• un impatto visivo importante sull’estetica dell’edificio perché, per quanto non coinvolge le facciate, modifica l’aspetto verticale dello stabile.

Quando si può costruire un’altana condominiale

Per quanto si tratti di uno spazio sempre più ambito, soprattutto da chi abita gli ultimi piani del condominio, la predisposizione di un belvedere non è semplice. Costruire un’altana sul tetto richiede infatti una verifica preliminare della fattibilità dell’opera, in relazione sia alla conformazione originaria della copertura e, fatto non meno importante, dalla capacità portante del solaio.

In linea generale, la predisposizione del belvedere è possibile quando:

• le verifiche statiche sul tetto, effettuate da un tecnico abilitato – come un ingegnere o un architetto – certificano che il fabbricato può sopportare in sicurezza la costruzione;
• è possibile prevedere un collegamento con le unità abitative esistenti, quali gli appartamenti o le mansarde dell’ultimo piano, affinché l’altana possa essere raggiunta;
• non vi sono vincoli paesaggistici o urbanistici che ne limitano l’installazione, come nel caso di immobili situati in centri storici o in zone soggette al D.Lgs 42/2004, ovvero il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. In tal caso, servirà ottenere un preventivo nulla osta dalla Soprintendenza;
• si sono ottenuti i necessari titoli abilitativi dal Comune, come ad esempio il permesso di costruire o la SCIA alternativa, per non cadere nel reato di abuso edilizio e nel conseguente ordine di demolizione.

Inoltre, bisognerà prendere in considerazione anche i limiti specifici previsti per i condomini, come divieti all’interno del regolamento contrattuale e, ancora, la necessaria delibera autorizzativa.

Serve l’autorizzazione per l’altana in condominio?

In virtù delle sue singolari caratteristiche, la predisposizione di un belvedere non può avvenire senza il vaglio dell’assemblea condominiale. Poiché modifica l’entità materiale del tetto, e la sua destinazione d’uso, l’opera rientra infatti nel raggio d’azione delle innovazioni, disciplinate dall’articolo 1120 del Codice Civile.

L’iter approvativo varia drasticamente in base alla fruizione dell’opera. Il primo caso è quello di un belvedere concepito come spazio condiviso da tutti i residenti: è sufficiente la delibera favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile.

Tuttavia, trattandosi di un’innovazione gravosa e voluttuaria e suscettibile di uso separato, l’articolo 1121 del Codice Civile permette ai condomini dissenzienti di non partecipare alla spesa, perdendone però il diritto di utilizzo. Se, invece, l’altana è destinata all’uso esclusivo del singolo proprietario dell’ultimo piano, si configura un’appropriazione della parte comune: serve, pertanto, il consenso unanime dell’intero condominio.

La costruzione può rientrare nell’uso paritario delle parti comuni?

Un dubbio frequente riguarda la possibilità di realizzare un’altana approfittando delle disposizioni di legge sull’uso paritario delle parti comuni, evitando così l’autorizzazione in assemblea. Per quanto l’articolo 1102 del Codice Civile permetta a ogni condomino di servirsi delle parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso e non impedisca ad altri un uso paritario, l’altana sulla copertura condominiale non rientra in questa casistica. 

In più occasioni, ad esempio con la sentenza 23243/2016, la Corte di Cassazione ha infatti specificato che la trasformazione di parte del tetto in spazi a uso esclusivo altera, giocoforza, la destinazione originaria del bene comune. In altre parole:

• gli altri condomini perdono, anche solo potenzialmente, la possibilità di utilizzare quella porzione del tetto per la manutenzione, l’installazione di impianti o altri scopi futuri;
• essendo di fatto escluso l’uso paritario, l’autorizzazione assembleare è sempre necessaria.

Proprio per questa ragione, a meno che non sia già esistente e oggetto di ristrutturazione all’interno di lavori più ampi sulla copertura dell’edificio, il belvedere non rientra nel Bonus Tetto 2026.

Perché l’altana non può essere considerata una sopraelevazione

Allo stesso modo, in molti si chiedono se l’altana non possa essere semplicemente considerata una sopraelevazione a un’unità abitativa già esistente, ai sensi dell’articolo 1127 del Codice Civile.

A differenza delle credenze comuni, il belvedere non eleva l’edificio incrementandone i volumi abitativi, come nel caso dell’aggiunta di un piano sopraelevato. Quest’ultimo infatti comporta:

• la rimozione della copertura preesistente;
• la successiva edificazione della nuova struttura a un livello più elevato rispetto al passato.

Invece, l’altana si innesta sull’estradosso del tetto e, per questa ragione, ricade sempre nell’ambito dell’innovazione su un bene comune, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile.

Quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale

Proprio perché l’altana condominiale non può rientrare nelle casistiche previste dall’articolo 1102 del Codice Civile, è più che legittimo chiedersi quali siano le opere che possono essere realizzate senza il consenso condominiale.

Come visto nei precedenti paragrafi, l’articolo 1102 permette al singolo di servirsi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto. Di conseguenza, in relazione al tetto, si potrà procedere senza autorizzazione per:

• l’installazione di antenne o il loro potenziamento, anche perché quello all’informazione è un diritto costituzionalmente garantito;
• l’inserimento di canne fumarie e sfiati, in aderenza alla facciata o sul tetto, nel rispetto delle normative tecniche e delle distanze legali;
• l’installazione di lucernari, per dar luce e aria a un sottotetto o una mansarda, purché non venga danneggiata la statica della falda o il decoro del palazzo;
• la predisposizione di impianti fotovoltaici privati, garantendo però rimanga spazio sufficiente per analoghe esigenze da parte degli altri condomini.

È infine utile nuovamente ricordare che la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile devono sempre essere preservati e, fatta eccezione per il diritto d’antenna, il regolamento contrattuale può includere divieti specifici alle opere sopra elencate, la cui modifica richiede l’unanimità dei condomini.