La seconda casa nel 730, come dichiararla — idealista/news

Nella dichiarazione dei redditi, la gestione dei fabbricati richiede un’attenzione particolare a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. Quando si compila il Quadro B, la disciplina fiscale legata al 730 per la seconda casa prevede regole di tassazione IRPEF differenti: se l’immobile è sfitto nello stesso comune della prima casa, la rendita catastale concorre al reddito imponibile per il 50%; se invece si trova in un comune diverso, l’IRPEF è azzerata dall’effetto sostitutivo dell’IMU. Nel caso di locazione tradizionale a canone libero, il reddito (ridotto del 5%) sconta le aliquote ordinarie, mentre l’opzione per la cedolare secca consente di pagare un’imposta sostitutiva fissa pari al 21% o al 10% per il canone concordato.

Chi ha una seconda casa deve fare il 730?

Non necessariamente. L’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi non scatta in automatico per il solo fatto di possedere un immobile aggiuntivo, ma dipende dalla situazione reddituale complessiva del contribuente e dalla destinazione d’uso del bene. Il singolo soggetto è obbligato a presentare la dichiarazione se:

• la seconda casa locata produce un reddito effettivo che deve essere tassata;
• è necessario presentare il 730 quando la seconda casa non locata è nello stesso comune in cui insiste l’abitazione principale;
• i redditi complessivi del contribuente (sommando lavoro/pensione e il calcolo quello derivato dalla seconda casa) superano le soglie minime di esenzione previste. Molti pensionati si chiedono, ad esempio, se la seconda casa fa reddito sulla pensione: la risposta è sì, l’immobile può incrementare il reddito complessivo e influire sulle prestazioni legate all’ISEE o sulle detrazioni.
• il contribuente ha diritto ad altre detrazioni o deduzioni da far valere (es. spese mediche, interventi di ristrutturazione edilizia).

Non si è obbligati a presentare il 730 se:

• si tratta di una seconda casa non locata situata in un comune diverso rispetto a quello di residenza. In questa specifica situazione, il binomio IRPEF/IMU  sulla seconda casa vede la prevalenza della tassa locale: le imposte sui redditi delle persone fisiche vengono solitamente assorbite direttamente tramite il pagamento dell’IMU;
• i redditi totali rimangono inferiori alle soglie di esenzione stabilite dalla legge.

Cosa si deve fare se ci si trova in una situazione di esonero

Se non si hanno altri redditi da dichiarare e non si hanno spese da scaricare, non si è tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi. Tuttavia, è bene ricordare che nel 730, anche a fronte di una seconda casa ereditata, i dati catastali della quota posseduta dovranno comunque essere inseriti.

Come inserire la seconda casa nel 730

La seconda casa si inserisce nel Quadro B del Modello 730, denominato Redditi dei fabbricati. Per farlo è necessario compilare un singolo rigo (da B1 a B6) per ogni immobile posseduto, recuperando i dati dalla visura catastale o dall’atto notarile.

I dati fondamentali da inserire

Per ogni rigo del Quadro B, è necessario compilare le seguenti colonne principali:

• Colonna 1 (Rendita): si deve inserire la rendita catastale non rivalutata (il sistema la rivaluterà in automatico del 5%);
• Colonna 2 (Utilizzo): qui si inserisce il codice numerico corretto per definire il l’utilizzo della seconda casa;
• Colonna 3 (Giorni): in questa sede si deve indicare il numero di giorni in cui si è posseduto l’immobile nell’anno di riferimento (es. 365);
• Colonna 4 (Percentuale di possesso): si riporta la quota di proprietà espressa in percentuale (es. 100 se interamente tua, 50 se in comproprietà).

Scegliere il Codice Utilizzo (Colonna 2)

Il codice della colonna 2 determina la tassazione finale dell’immobile:

• Codice 2: se la seconda casa è tenuta a disposizione (vuota o arredata, ma non affittata);
• Codice 3: se l’immobile è locato in regime di libero mercato (canone libero);
• Codice 5: da utilizzare se si deve inserire nel 730 una pertinenza della seconda casa, come un box auto, un posto auto scoperto o una cantina legati all’immobile;
• Codice 10: se la casa è concessa in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta (es. figli o genitori).

Come procedere online sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Se si utilizza la dichiarazione precompilata:

• si accede alla propria area riservata e si clicca sulla sezione dedicata ai Fabbricati;
• si verifica se l’immobile (o l’eventuale pertinenza della seconda casa) è già presente;
• se manca, si clicca su Aggiungi fabbricato e si inserisce rendita, codice Comune e provincia;
• nel 730, per la seconda casa locata (con contratto standard o affitto breve), si dovranno compilare anche i campi relativi al canone di locazione (Colonna 6) e scegliere se applicare il regime della Cedolare Secca.

Quanto si paga nel 730 per la seconda casa

Nel modello 730 non si versa IRPEF per la seconda casa se questa si trova in un Comune diverso da quello di residenza ed è lasciata vuota. In questo caso l’IMU sostituisce l’IRPEF (effetto sostitutivo). Se invece l’immobile produce un canone d’affitto o si sta presentando un 730 per una seconda casa non locata nello stesso comune, l’esborso varia sensibilmente.

Seconda casa sfitta nello stesso Comune della prima casa

In questo scenario, il meccanismo di coordinamento 730/IMU per la seconda casa non azzera completamente le tasse.

• base imponibile: la seconda casa concorre al calcolo del reddito nella misura del 50% della sua rendita catastale (rivalutata del 5% e aumentata di un terzo);
• tassazione: su questo importo si applica l’aliquota ordinaria IRPEF (dal 23% al 43% in base al tuo scaglione di reddito).

Seconda casa affittata con Cedolare Secca

Se invece si presenta il 730 per una seconda casa locata con l’opzione della cedolare secca, i redditi sono tassati separatamente e non si sommano a stipendi o pensioni;

• quanto si paga: un’imposta sostitutiva fissa calcolata sul 100% del canone annuo;
• aliquote: 21% per i contratti a canone libero o affitti brevi; 10% per i contratti a canone concordato (3+2).

Seconda casa affittata in regime ordinario (IRPEF)

Se non si opta per la cedolare secca, il canone incrementa il reddito complessivo dell’anno.

• base imponibile: si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone annuo (si pagano le tasse sul 95% dell’affitto percepito);
• tassazione: l’importo viene tassato con la tua aliquota IRPEF progressiva di riferimento più le addizionali regionali e comunali.