La polizza assicurativa condominiale è obbligatoria per legge?

Attualmente l’assicurazione fabbricati non è necessaria, salvo regolamento o delibera. Ma il disegno di legge AS 1816/2026 introduce l’obbligo di polizza catastrofale e RC per tutti i condomini. Ecco la disciplina attuale e le novità.

Un tubo si rompe, l’acqua allaga l’appartamento del piano di sotto. Un cornicione cade e colpisce un passante. Un incendio divampa nelle parti comuni. In tutti questi casi, se il condominio ha stipulato una polizza assicurativa, i danni vengono coperti. Se non ce l’ha, i condomini rischiano di rispondere di tasca propria.

Eppure, nel diritto italiano vigente, nessun condominio è obbligato ad assicurarsi. La polizza globale fabbricati è facoltativa — salvo che il regolamento condominiale o una delibera assembleare la impongano espressamente. Questa lacuna potrebbe però chiudersi presto: il disegno di legge AS 1816/2026, presentato al Senato come nuova riforma del condominio, introduce l’obbligo di polizza catastrofale e responsabilità civile per tutti i condomini italiani.

La domanda su se la polizza assicurativa condominiale sia obbligatoria per legge richiede di conoscere la disciplina attuale, le regole su chi decide e come si decide in assemblea, i limiti della rappresentanza dell’amministratore e le novità che potrebbero presto cambiare il quadro normativo.

La situazione attuale: polizza facoltativa, salvo eccezioni

Allo stato del diritto vigente, nessuna norma impone ai condomini di stipulare una polizza assicurativa sul fabbricato. L’unica eccezione è rappresentata dalle eventuali prescrizioni contenute in una delibera assembleare o nel regolamento condominiale — contrattuale o assembleare — che abbiano reso la polizza obbligatoria per quel condominio specifico.

La polizza globale fabbricati è un contratto assicurativo — disciplinato dall’art. 1882 cod. civ. — con il quale l’assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a risarcire i danni prodotti da un sinistro. Si definisce “globale” perché non copre solo le parti comuni ma può estendere la copertura all’intero edificio, incluse le proprietà esclusive, a seconda delle condizioni contrattuali pattuite.

La polizza copre tipicamente i danni causati ai condomini e ai terzi dalle parti comuni dell’edificio — infiltrazioni, caduta di elementi strutturali, incendio, responsabilità civile verso terzi. La Corte d’Appello di Napoli (sentenza n. 4120/2022) ha confermato la copertura per i danni da infiltrazioni derivanti dalla rottura di un pluviale. L’estensione della copertura alle proprietà esclusive non è automatica ma dipende dalle condizioni pattuite (App. Trento, n. 4/2026).

Chi decide la stipula: l’assemblea, non l’amministratore da solo

La stipula della polizza condominiale non rientra tra le attribuzioni ordinarie dell’amministratore previste dall’art. 1130 cod. civ. L’amministratore è tenuto a eseguire gli atti di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni, ma il contratto assicurativo non è un atto conservativo — è un atto volto a preservare il patrimonio dei condomini da pregiudizi economici. Per questo deve essere autorizzato dall’assemblea.

Non serve l’unanimità: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (Tribunale di Salerno, sentenza n. 1904/2022). Il Tribunale di Napoli (sentenza n. 81/2023) ha chiarito espressamente che il contratto assicurativo non rientra tra gli atti conservativi di competenza autonoma dell’amministratore.

La Cassazione (sentenza n. 15872/2010) ha precisato che l’autorizzazione dell’assemblea può essere espressa anche tacitamente — attraverso la semplice approvazione del bilancio consuntivo contenente la spesa per il premio assicurativo, anche in caso di rinnovo tacito del contratto.

Per il rinnovo alla scadenza, è necessaria la volontà del condominio — espressa o tacita — ma non occorre una delibera preventiva per non rinnovare il contratto alla scadenza naturale: trattarsi di un atto conservativo delle prerogative condominiali (Tribunale di Roma, sentenza n. 6889/2022).

La rappresentanza dell’amministratore: il singolo condomino non può agire in proprio

Il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica. Quando stipula una polizza, lo fa attraverso l’amministratore che agisce in rappresentanza di tutti i condomini. Il singolo condomino non può sostituirsi all’amministratore né agire direttamente nei confronti dell’assicuratore per far valere i diritti derivanti dalla polizza condominiale (Cass. civ., sez. III, n. 4245/2009).

Un’eccezione si applica quando danneggiante e danneggiato siano entrambi singoli condomini: in quel caso il condominio non è chiamato a partecipare né ad agire in via diretta nei confronti della compagnia, e la polizza condominiale è irrilevante ai fini della domanda di manleva (Tribunale di Roma, n. 6580/2023).

I limiti della copertura: cosa la polizza non copre

Non tutti i danni sono automaticamente coperti dalla polizza. La copertura dipende dalla formulazione specifica del contratto.

La Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 5523/2016) ha escluso la copertura per il collasso strutturale dell’edificio verso l’interno, ritenendo che l’implosione sia fisicamente e meccanicamente diversa dall’esplosione — rischio espressamente coperto dalla polizza. La compagnia non risarcisce i danni derivanti da fenomeni non previsti nelle condizioni contrattuali.

Per le polizze con clausola claims made — che limitano la copertura alle richieste presentate durante la vigenza del contratto — non opera la copertura per i danni commessi dall’amministratore prima della polizza o dopo la sua scadenza, anche se scoperti successivamente (Tribunale di Civitavecchia, n. 12/2023).

L’amministratore risponde personalmente verso i condomini per il sinistro non coperto dall’assicurazione quando la mancata copertura è imputabile al suo mancato pagamento del premio (Corte d’Appello di Roma, n. 5784/2023).

Le novità del disegno di legge AS 1816/2026: verso la polizza obbligatoria

Il panorama normativo potrebbe cambiare radicalmente con il disegno di legge AS 1816/2026, presentato al Senato come nuova riforma del condominio — che si inserisce dopo il ritiro della precedente proposta di legge AC 2692 il 14 febbraio 2026.

Uno dei punti chiave del nuovo testo è l’introduzione dell’obbligo di polizza catastrofale e di responsabilità civile verso terzi per tutti i condomini italiani. La copertura obbligatoria dovrebbe includere il rischio di perimento totale o parziale dell’edificio — compreso quello derivante da eventi catastrofali come terremoti e alluvioni.

L’obiettivo dichiarato è duplice: proteggere il patrimonio immobiliare dei proprietari e standardizzare una pratica che oggi è lasciata alla discrezione dei singoli regolamenti condominiali o delle singole assemblee. A differenza della riforma del 2012 (legge n. 220/2012) — che aveva lasciato la polizza facoltativa — il nuovo testo imporrebbe l’obbligo su scala nazionale.

Il disegno di legge è ancora in fase di esame al Senato e i suoi contenuti potrebbero variare nel corso dell’iter parlamentare.