La stretta fiorentina entra nella fase più delicata perché cambia scala. Il primo regolamento aveva fissato il blocco nel centro storico Unesco; il voto del 4 giugno porta la stessa logica nella cintura residenziale immediatamente esterna, dove l’affitto turistico breve non agisce più come fenomeno marginale. Entra nel modo in cui una città sceglie chi può abitarla stabilmente.
Quadro aggiornato: articolo chiuso alle 22:31 del 4 giugno 2026, dopo l’approvazione consiliare e la verifica dei principali atti pubblici disponibili.
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Il voto che chiude la procedura d’urgenza
La delibera approvata dal Consiglio comunale interviene sulle nuove autorizzazioni. Questo dettaglio evita l’equivoco più frequente: il provvedimento non cancella in blocco le locazioni già avviate secondo le regole; impedisce l’apertura di nuove attività nelle zone che vengono aggiunte al perimetro dei limiti. Il Comune aveva portato il testo in aula con procedura d’urgenza proprio per ridurre la finestra tra annuncio politico e decisione amministrativa.
La sequenza è stata rapida: delibera di Giunta, parere della commissione consiliare competente e voto in aula. La nostra lettura è che Palazzo Vecchio abbia voluto evitare una corsa alle richieste prima dell’entrata in efficacia del nuovo assetto. In un mercato dove pochi giorni possono trasformarsi in molte domande di autorizzazione, il tempo procedimentale diventa parte della misura.
La nuova mappa: A1 resta il nucleo, A3 e A4 diventano il fronte
La sottozona A1, corrispondente all’area Unesco, era già coperta dal blocco dal 31 maggio 2025. Con il nuovo voto il confine si allarga alle sottozone A3 e A4, cioè a una parte consistente della prima cintura urbana. La scelta non passa da un elenco casuale di strade; parte dalle delimitazioni del Piano operativo comunale. Questo consente al proprietario di verificare il proprio immobile dentro una cornice urbanistica già codificata.
I numeri aiutano a misurare la portata dell’intervento. Nelle sottozone A3 e A4 sono presenti 67.780 abitazioni e le aree interessate coprono complessivamente 11,21 chilometri quadrati. La sottozona A1, già regolata, comprende invece 35.593 abitazioni su circa 5,05 chilometri quadrati. La conseguenza è evidente: Firenze passa da una stretta centrata sul cuore storico a un modello che intercetta la pressione nelle aree dove il turismo tende a spostarsi quando il centro viene chiuso a nuove aperture.
Cosa resta possibile per proprietari e gestori
Il regolamento fiorentino resta fondato su un regime autorizzatorio. L’attività di locazione turistica breve richiede un titolo della durata di cinque anni, legato al proprietario e all’unità immobiliare. La disciplina mantiene la deroga triennale per gli immobili già regolarmente destinati a locazioni turistiche brevi nel 2024; la scadenza di riferimento è il 31 maggio 2028. Per questo il voto del 4 giugno va letto come congelamento dell’espansione e non come azzeramento del settore.
Il perimetro operativo comprende anche soglie e requisiti già fissati nel 2025. Restano il limite minimo di 28 metri quadrati per gli alloggi, il registro comunale, i controlli sulla regolarità del lavoro, le norme di sicurezza e le sanzioni amministrative da 1.000 a 10.000 euro per i titolari fuori regola. Un caso rimane distinto: la locazione breve di una porzione dell’abitazione in cui il proprietario risiede non viene trattata come trasformazione dell’intero alloggio in prodotto turistico.
La protesta sotto Palazzo Vecchio e il nodo economico degli host
Il presidio sotto Palazzo Vecchio ha reso visibile la parte economica del conflitto. In piazza c’erano host, proprietari, gestori professionali e lavoratori della filiera collegata alle locazioni turistiche. Il messaggio degli operatori ruota attorno a due argomenti: il rischio di colpire anche piccoli proprietari e la convinzione che la crisi abitativa richieda più offerta residenziale, recupero degli immobili sfitti e tutele più robuste per chi affitta a lungo termine.
La posizione del settore non va liquidata come difesa corporativa. La vera frizione riguarda il punto in cui l’integrazione del reddito familiare diventa attività economica stabile. La sindaca Sara Funaro ha già aperto alla possibilità di nuovi criteri per distinguere i piccoli proprietari che operano in forma non imprenditoriale. Questa apertura però appartiene alla fase successiva. Il voto appena approvato blocca il nuovo ingresso nelle aree individuate; la costruzione di criteri più fini arriverà solo con il monitoraggio e con eventuali revisioni.
Il dato tecnico che sostiene la scelta politica
La base tecnica della delibera è il monitoraggio del Dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza di Roma, svolto con l’ufficio Statistica del Comune. Le relazioni hanno distinto la città per zone omogenee e hanno isolato un punto decisivo: il blocco limitato alla sola area Unesco avrebbe potuto spostare la pressione verso le aree contigue. In termini urbanistici, il rischio è lo spillover, cioè la migrazione della domanda di locazioni brevi verso quartieri immediatamente esterni al nucleo storico.
Per la prima cintura, corrispondente alle sottozone A3 e A4, la ricerca citata da Palazzo Vecchio indica pressione alta, rischio elevato fino al +97% e una forbice di pressione compresa tra 20% e 44%. Sono dati che spiegano perché il Comune abbia scelto un criterio territoriale già presente nel Piano operativo. L’amministrazione non disegna una mappa emotiva del disagio urbano; usa il confine pianificatorio per trasformare un fenomeno economico in regola amministrativa applicabile.
Il collegamento con il TAR: la partita era già cambiata a maggio
Il voto del 4 giugno si inserisce nella linea che avevamo ricostruito nel nostro precedente articolo su affitti brevi a Firenze e conferma dei limiti da parte del TAR Toscana. Le sentenze pubblicate a maggio avevano respinto il fronte dei ricorsi contro il regolamento comunale e avevano riconosciuto la tenuta dell’impianto costruito su tutela dell’abitare, governo del territorio e interesse generale.
Quel passaggio giuridico pesa sul nuovo atto. Quando Palazzo Vecchio estende i limiti fuori dall’area Unesco, lo fa dentro una cornice che ha già ricevuto una validazione importante sul piano amministrativo. Restano possibili nuovi ricorsi e la fase applicativa potrà produrre contenziosi puntuali. Il Comune parte da una posizione più solida rispetto al 2025. Per gli operatori significa una cosa pratica: il rischio regolatorio ha smesso di essere un’ipotesi accessoria e diventa una componente ordinaria della gestione patrimoniale a Firenze.
Il vero test sarà nei controlli, non nel voto
Una regola territoriale funziona solo se il Comune riesce a farla vivere nei controlli. Il nuovo perimetro aumenta il numero di immobili potenzialmente interessati e rende più importante l’incrocio tra autorizzazioni comunali, annunci online, codici identificativi e dati catastali. Da qui passa la differenza tra una delibera simbolica e una disciplina capace di incidere sul mercato reale.
La fase successiva avrà quindi due misure di verifica. La prima riguarda la capacità di evitare nuove aperture fuori regola nelle zone aggiunte. La seconda riguarda l’effetto sul mercato residenziale: disponibilità di alloggi, canoni lunghi, riuso degli immobili sfitti e scelta dei proprietari tra locazione turistica e contratto stabile. Il voto di oggi chiude l’espansione formale. La politica dell’abitare comincia davvero quando l’amministrazione dovrà dimostrare che il blocco produce case accessibili e non soltanto una mappa più ampia dei divieti.
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Junior Cristarella
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