quando si applica — idealista/news

Oltre che alla gestione della comproprietà edilizia, il condominio riveste un ruolo fondamentale anche come snodo di importanti adempimenti di natura fiscale. In qualità di committente di opere e servizi, ad esempio per la conservazione delle parti comuni, è infatti continuamente sottoposto a specifici interventi di natura fiscale. Tra i più rilevanti vi è la ritenuta al 4% dei condomini, una misura introdotta per contrastare l’evasione fiscale e assicurare un prelievo alla fonte su determinate prestazioni rese alla stabile. Ma quali sono i suoi meccanismi operativi?

Cosa si intende per ritenuta d’acconto

Innanzitutto, è bene ricordare che la ritenuta d’acconto rappresenta un anticipo sull’IRPEF o sull’IRES che il sostituto d’imposta – ovvero, chi effettua il pagamento – trattiene sul rispettivo dovuto al percipiente, per versarlo allo Stato. Previsto dal D.P.R. 600/1973, questo istituto si applica solitamente ai redditi da lavoro autonomo, d’impresa o ad altri compensi, con aliquote variabili a seconda della tipologia di prestazione.

Nel contesto condominiale, il condominio – o l’amministratore che lo rappresenta – spesso opera come sostituto d’imposta. In particolare, l’obbligo di ritenuta scatta quando si pagano corrispettivi per prestazioni legate a contratti di appalto di opere o servizi, come nel caso di lavori affidati a terzi per la gestione o la manutenzione delle parti comuni. In linea generale:

• la trattenuta, solitamente del 4% o del 20%, si calcola sull’imponibile al netto dell’IVA;
• il condominio poi la versa all’Erario, tramite modello F24.

I soggetti coinvolti possono essere indifferentemente condomini, amministratori e imprese fornitrici e la trattenuta viene di solito indicata in fattura e certificata annualmente al percipiente. 

In questo senso, un dubbio comune riguarda l’inquadramento del condominio, ovvero se debba essere considerato persona fisica o giuridica per la ritenuta d’acconto. La giurisprudenza ha più volte chiarito che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, distinta da quella dei singoli proprietari. Tuttavia, ai fini fiscali, può fungere anche da sostituto d’imposta.

Quali ritenute si applicano al condominio

Per le necessità di gestione dello stabile, le trattenute fiscali variano sensibilmente a seconda del tipo di contratto sottoscritto e della classificazione del soggetto economico che esegue la prestazione. Normalmente, si può distinguere tra:

• la ritenuta al 4%, introdotta con la Legge Finanziaria 2007 sul D.P.R. 600/1973 per i contratti d’appalto di opere o servizi eseguiti da imprese commerciali, società o artigiani;
• la ritenuta al 20%, applicata invece sui compensi di lavoratori autonomi, liberi professionisti o artisti, che prestano la propria attività intellettuale o di consulenza al condominio.

Quando si applica la ritenuta del 4%?

Proprio poiché gran parte delle prestazioni rese al condominio rientra all’interno di questa categoria, è utile entrare maggiormente nel dettaglio dell’applicabilità della ritenuta al 4%. Come detto in precedenza, riguarda contratti d’appalto di opere o servizi, come ad esempio:

• le attività di manutenzione e pulizia delle aree comuni: ad esempio la manutenzione periodica dell’ascensore, la cura dei giardini condominiali, il lavaggio delle scale;
• le opere ordinarie e straordinarie, quali la riparazione di guasti idraulici, elettrici o edili, che non rientrino in percorsi di detrazione fiscale con bonifico parlante, resi da imprese e ditte esecutrici;
• le forniture con posa in opera, quando l’installazione assume carattere prevalente rispetto al valore del bene. È il caso della predisposizione di una caldaia, dove l’intera operazione viene considerata come appalto e, quindi, assoggettata al 4%.

È inoltre bene specificare che, per i lavori di manutenzione straordinaria, oltre alla ritenuta quando applicabile, è necessario procedere anche alla costituzione del fondo speciale del condominio.

Ma quando non si applica la ritenuta del 4% per i condomini? Di solito, questa trattenuta non opera su:

• forniture di beni e servizi con posa in opera accessoria rispetto alla cessione;
• prestazioni di lavoro autonomo, di norma soggette al 20%;
• somministrazioni di energia, acqua, gas o contratti di trasporto;
• per pagamenti tramite bonifico parlante relativi a interventi detraibili.

Inoltre, è utile specificare l’esclusione del regime forfettario dalla ritenuta al 4% dei condomini: i soggetti che se ne avvalgono sono esonerati dall’applicazione della trattenuta, purché il fornitore lo indichi chiaramente in fattura.

Quale ritenuta si applica per la fatturazione per detrazioni fiscali

Per gli interventi che danno diritto a detrazioni – ad esempio, la ristrutturazione edilizia all’interno dei bonus fiscali previsti dallo Stato – la disciplina è diversa, al fine di evitare un doppio prelievo. 

In questi casi, il condominio non applica la ritenuta ordinaria del 4% o del 20%: in base al D.L. 78/2010, viene invece applicata una ritenuta bancaria dell’11% – come previsto a partire dalla Legge di Bilancio 2024 –  a titolo d’acconto quando il pagamento avviene tramite bonifico parlante.

Come si fatturano i condomini con la ritenuta d’acconto

Ma per chi fornisce servizi e opere ai condomini, come si emette fattura includendo chiaramente la voce relativa alla ritenuta d’acconto? Si tratta infatti di un passaggio fondamentale, affinché lo stabile possa trattenerla correttamente.

Innanzitutto, è necessario sapere come si calcola la ritenuta del 4% dei condomini: si deve considerare il corrispettivo, al netto dell’IVA e comprensivo di eventuali contributi. In altre parole, su 10.000 euro di imponibile, la ritenuta del 4% è pari a 400 euro. Il netto da pagare sarà quindi ridotto di questo importo.

Se si procede alla fattura elettronica, sarà sufficiente compilare la sezione “Ritenuta”, specificando il tipo e l’aliquota. Per la causale della fattura elettronica con ritenuta al 4%, si procede con la lettera “W”, che identifica gli appalti e i servizi resi allo stabile.

Per comprendere meglio, è utile ricorrere a un esempio di fattura con ritenuta d’acconto al 4% dei condomini. Si ipotizzi di voler accreditare allo stabile il costo dei lavori per la manutenzione dell’impianto di illuminazione del giardino comune. Bisognerà inserire nei campi:

• descrizione, la voce: “Manutenzione dell’impianto di illuminazione esterno condominiale”;
• imponibile, la cifra includendo gli eventuali contributi, ad esempio 5.000 euro;
• ritenuta d’acconto al 4%, la somma calcolata, in questo caso 200 euro;
• IVA al 22%, quando applicabile, il risultante pari a 1.100 euro;
• totale fattura: la somma dell’imponibile e dell’IVA, pari a 6.100;
• netto a pagare: la cifra risultante dopo la ritenuta, ovvero 5.900 euro.

Come il condominio deve versare la ritenuta del 4%

Quando il condominio trattiene il 4% dal pagamento al fornitore, deve poi versare – tramite l’amministratore – la somma provvisoriamente custodita allo Stato. In base a quanto definito dal D.Lgs. 1/2024 e dalle specifiche della Circolare 9/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate, solitamente si procede:

• entro il 16 del mese successivo, per le somme – singole o cumulative – che raggiungono i 500 euro;
• entro le scadenze fisse del 16 giugno e del 16 dicembre per gli importi inferiori a tale soglia, con le ricevute di dicembre che vanno versate entro il 16 gennaio.

L’operazione si esegue online tramite Modello F24. Inoltre, il codice tributo per la ritenuta del 4% dei condomini è:

• il 1019, per i percipienti soggetti IRPEF;
• il 1020, per i fornitori soggetti IRES.

Infine, tutte le somme trattenute durante l’anno dovranno essere inserite nella dichiarazione annuale del condominio, seguendo le regole previste per il Modello 770 e la ritenuta al 4%, ovvero compilando i quadri dedicati – SF, ST e SX – a seconda della natura dei pagamenti.